Vorrei saper come normalmente viene gestita l'assegnazione di provvigione nel caso in cui due agenzie, incaricate solo verbalmente (ininfluente ai fini del diritto alla provvigione), presentino lo stesso cliente in tempi differenti. Ha diritto alla mediazione il primo arrivato e se si come può essere provato?
Il problema prospettato - due agenzie con le quali sussiste solo un accordo verbale che presentino lo stesso cliente in tempi differenti - pone all'attenzione un evento non raro nel settore della mediazione immobiliare, soprattutto quando l'ambito territoriale in cui operano gli intermediari non è particolarmente esteso. Per tali motivi gli intermediari preferiscono... prevenire il male piuttosto che curarlo. Il tal senso ricorrono spesso a incarichi scritti, meglio se in esclusiva, con clausole penali che prevedono il pagamento della provvigione anche nel caso in cui il cliente concluda l'affare con l'ausilio di un'altra agenzia.
I codici deontologici delle associazioni professionali prendono poi in considerazione il fenomeno specificando che, "ove un mediatore venga a conoscenza che di uno stesso affare è già stato investito un altro collega, egli deve rifiutare l'incarico, fino a quando non sia scaduto, rinunciato o revocato l'incarico conferito al collega" (Così, testualmente, il codice deontologico della F.I.A.I.P.).
Ciò nonostante va anche detto che, laddove le attività di mediatori diversi si sovrappongano, non è sempre possibile qualificare tale condotta come atto di concorrenza sleale o comunque violazione della deontologia, poiché può accadere che il secondo mediatore non sia stato avvertito dal cliente che della trattativa si stava già interessando un altro professionista.
Per regolare la fattispecie in esame pare impossibile fare riferimento a quanto disposto dall'art. 1758 del c.c., dove si prende in considerazione l'ipotesi in cui l'affare risulti concluso per l'intervento di più operatori. La Cassazione ha infatti affermato anche recentemente che "il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 del c.c., solo quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno della attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obbiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo." (Cass. 8443/2000).
Peraltro, anche ove dovesse riconoscersi in astratto l'operatività della norma citata, ne conseguirebbe - sempre ad avviso della giurisprudenza - la nascita di una obbligazione divisibile (art. 1314 c.c.) sicché l'obbligato al pagamento della provvigione potrebbe considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno dei mediatori intervenuti la quota ad essi spettante, intesa come somma rapportata alla entità e alla importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti ovvero, secondo l'interpretazione prevalente in dottrina, divisa in parti uguali.
Per ritornare al caso prospettato nella domanda ed ipotizzando invece che la presentazione del medesimo cliente da parte di due agenzie diverse sia avvenuta attraverso prestazioni isolate e senza collegamento alcuno tra le stesse, dovrebbe essere applicato il generale principio in base al quale ciò che conta, al fine dell'insorgere del diritto alla provvigione, è una segnalazione che risulti essere stata idonea e causalmente determinante ai fini della conclusione dell'affare.
In tal senso ed in linea generale pare potersi affermare che l'efficienza causale dell'opera di intermediazione sia attribuibile alla segnalazione effettuata dal primo mediatore, essendo questa presumibilmente decisiva per la conclusione dell'affare stesso, ove andato a buon fine in termini conformi alle trattative intercorse tra le parti.
Non si può escludere, tuttavia, soprattutto se le trattative condotte dal primo mediatore si erano arenate, che la provvigione spetti al secondo intermediario ove questi, con il suo intervento, abbia contribuito in maniera efficace ad appianare le divergenze (ad esempio sul prezzo di vendita o su altre condizioni) ed a portare le parti alla conclusione dell'operazione economica.
Una risposta esauriente dipenderà quindi sempre e comunque dall'analisi del singolo caso concreto. E' comunque opportuno ricordare che il giudizio di causalità si effettua ex post ad affare compiuto e che, in caso di contestazioni, l'onere della prova spetta sempre al mediatore. Pertanto, soprattutto dove dell'intervento mediatorio non risulti traccia scritta, una prova di tal genere non risulta affatto agevole, salvo il caso in cui l'agenzia non abbia fatto firmare al cliente, come è consuetudine, il c.d. "foglio di visita". In tale ipotesi, infatti, il cliente riconosce, con valenza confessoria di natura stragiudiziale, che quel determinato immobile è stato visto grazie alla agenzia indicata e che alla stessa si impegna a riconoscere la provvigione ove la vendita si concluda.
Ma tu hai letto l'inizio della discussione?non mi sembra si parli di esclusiva! ... e non ti rendi conto che sto dicendo la stessa cosa?????????????????????????????????????????? il terzo ai... da dove è uscito secondo te? se non incaricato dal venditore?.... che non ha detto nulla agli altri 2 ai??????????? leggi bene... poi fai e pensa cosa vuoi!
