Un compromesso è annullabile se da ispezione ipotecaria risulta un pignoramento?

[laraborg]

Buongiorno a tutti,
in data 3 agosto ho firmato un contratto preliminare di compravendita con annessa caparra confirmatoria abbastanza consistente.
Il contratto cita:
La Parte Venditrice dichiara di avere la piena ed esclusiva disponibilità dell'immobile che verrà trasferito al momento dell'atto notarile libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli. Parte Venditrice dichiara inoltre che alla data odierna l'immobile è libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.

Termine ultimo per l'atto è stato fissato al 31 di dicembre, ma si era comunque rimasti che si sarebbe chiuso il tutto per la metà di ottobre.

Due giorni fa mi chiama l'agente immobiliare, che mi informa che l'atto slitterà perchè è venuto fuori che c'era un pignoramento sulla casa (lui mi aveva assicurato -purtroppo solo a voce- di aver fatto tutti i controlli e che non c'era niente...)
Insospettita, faccio di mia spontanea iniziativa una ispezione ipotecaria e viene fuori che ci sono ben 3 sospesi: due decreti ingiuntivi, e un verbale di pignoramento, tutti da soggetti diversi per cifre intorno ai 30mila euro in tutto (molto recenti tutti e tre, pignoramento di maggio, un decreto addirittura due settimane prima del compromesso, l'altro di novembre dell'anno scorso).
Io non ho ancora detto niente delle mie scoperte all'agente (è quasi un piacere sentire le balle che mi racconta al telefono ogni volta...), come mi conviene comportarmi?

Non è mia intenzione far saltare tutto, ma visto lo spavento e i problemi (mi toccherà pagare un avvocato, la banca probabilmente mi farà saltare il mutuo -comunque abbastanza ridotto- ecc...) vorrei cercare di ottenere un bello sconto sulla casa, minacciando altrimenti di richiedere la restituzione del doppio della caparra (soldi che il proprietario non avrà mai perchè la cifra sarebbe pari alla metà del valore della casa...).
L'agente ora sostiene che è tutto a posto, che il proprietario ha saldato (o sta saldando...) tutti i debiti e che si è trattato solo di un disguido.
Intanto come faccio a verificare se questo è vero?
E se il proprietario avesse veramente saldato tutti i debiti prima del compromesso ma si fosse solo dimenticato di far cancellare le trascrizioni non avrebbe più dichiarato il falso nel compromesso?
E, infine, con l'agenzia come mi devo comportare? L'unica cosa di cui mi avevano informato era che c'era un "piccolo" debito con il condominio (inserito nel compromesso con l'obbligo di saldarlo entro l'atto), peccato che non mi avessero informato che quel debito aveva portato addirittura ad un atto di pignoramento... Il loro comportamento (alla luce di quanto io so e di cui loro sono ignari...) è quantomeno sospetto perchè continuano a dire cose che non sono palesemente vere, e questo mi fa pensare che abbiano da nascondere delle loro mancanze. Posso almeno cercare di trattare con loro e non pagargli la metà della provvigione che eravamo rimasti avrei saldato all'atto? E' chiaro che non hanno fatto nessun controllo e che invece c'erano tutti gli elementi per insospettirsi, è probabile anzi che sapessero del pignoramento e che me lo abbiano nascosto (l'amministratore del condominio gli ha detto del debito, gli avrà anche detto del pignoramento conseguente no?).

Grazie a tutti per la disponibilità. Vi terrò comunque aggiornati.

 

[gennaro63]

ti consiglio di prendere un buon notaio....fai gestire ovviamente a lui la somma del saldo prezzo..lui sara' il tuo garante....questi tre pignoramenti li risolvera' lui...poi se rimane qualcosa......prima dell'atto fatti dare dall'amministratore il debito che ha nei confronti dell'amministrazione.......vedrai che si risolvera' tutto tranquillamente.......certo che i colleghi non hanno fatto una bella figura....quando vedranno le visure che hai fatto tu.....e non loro...se gli rimane un po' di coscienza.........dovrebbero venirti in contro....lo spero vivamente....e auguri..

 

[laraborg]

Grazie Gennaro dei consigli, ovviamente a questo punto non mi fido più di niente e di nessuno.
Ma posso cambiare ora il notaio? Io non so neanche chi sia, mi sono fidata dell'agenzia che mi ha consigliato il suo.
E riguardo i venditori invece? Il fatto che abbiano dichiarato che alla data del compromesso l'immobile era libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli mi dà la facoltà di richiedere l'annullamento del contratto preliminare (o ottenere per lo meno uno sconto sulla casa)?

 

[gennaro63]

se mi permetti devi avere fiducia del notaio perche' sta' mettendo in gioco il suo sigillo.......sara' lui che ne rispondera' sara' il tuo garante....comunque e' la parte acquirente ( cioe' tu ) che nomina il notaio...se desideri cambiare il notaio lo puoi fare tranquillamente....nessuno te lo vieta...ora che i venditori hanno dichiarato il falso e' un'altro discorso....dovresti andare per via legali c'e' il ballo la caparra che come tu dici e' abbastanza consistente..che facciamo richiediamo la restituzione......o il doppio della caparra versata??....con questo venditore che ha palesi problemi??........ e per quanto riguarda un eventuale sconto....con quella situazione...non credo che ti verra' fatto....qui il torto che hai subito e' stato che l'agenzia immobiliare non ti ha seguito correttamente....io una figura del genere come tutti i miei colleghi che lavorano correttamente non l'avrei mai fatta...se pensi solo al costo della visura da te sostenuta e che loro non hanno fatto....mi permetto nuovamente di dirti che con un buon notaio si risolvera' tutto...ci vorra' un po' piu' di tempo...ma risolverai il tutto..

 

[laraborg]

ora che i venditori hanno dichiarato il falso e' un'altro discorso....dovresti andare per via legali c'e' il ballo la caparra che come tu dici e' abbastanza consistente..che facciamo richiediamo la restituzione......o il doppio della caparra versata??....con questo venditore che ha palesi problemi??........ e per quanto riguarda un eventuale sconto....con quella situazione...non credo che ti verra' fatto....

sì sono cosciente anche io che chiedere il doppio della caparra significherebbe infilarsi in una procedura senza fine (la caparra era di 50mila euro che non dubito abbiano già speso fino all'ultimo centesimo...), però se ho questa facoltà non vedo perchè far finta di niente solo per non creare problemi ai venditori, visto che loro non si sono fatti problemi a crearne a me (passi una ipoteca per un mutuo che hanno tutti, ma sfido chiunque a "dimenticarsi" di un pignoramento da parte del condominio di 3 mesi prima...). Per come la vedo io non esiste proprio che io debba aver subito un disagio del genere senza avere neanche un minimo di rimborso di qualche tipo.

Riguardo all'agenzia: per le visure ho speso 31 euro, tempo impiegato circa 10 minuti. Basta un computer e una carta di credito. Fatto tutto da casa (e non ci vuole un genio). Credo che con 5000 euro di provvigione fosse il minimo che potessero fare. Anche perchè con una situazione del genere mai e poi mai avrei accettato un atto fissato a 5 mesi dal compromesso.

Prossima settimana ho appuntamento con l'avvocato (le cui fatture passerò gentilmente a proprietari e/o agente immobiliare con tanto di fiocco), vi farò sapere cosa mi dice

Grazie ancora per il sostegno, buon weekend

 

[gcaval]

Il tuo compromesso è certamente annullabile, ma ti conviene? Hai lasciato una caparra molto alta e, data la situazione del venditore, è molto probabile che i soldi li abbia già spesi (si spera per saldare i debiti, ma questo al momento non puoi saperlo). Se però la casa ti interessa, con calma e sangue freddo la puoi acquistare tranquillamente. Ti metti d'accordo con i creditori (devi avere una delega dal proprietario o una procura notarile) e il saldo lo paghi mettendo direttamente nelle loro mani gli assegni circolari. Da quanto dici il debito complessivo è inferiore al saldo prezzo ancora da versare. Questo lo fai al momento del rogito, contemporaneamente loro ti lasceranno le rinunce agli atti e il giudice estinguerà la procedura. Ti consiglio di farti seguire da un buon professionista. In tutto questo sarebbe auspicabile che tanto il proprietario quanto l'agenzia ti facessero uno sconto sostanzioso. Qui dipenderà anche da quanto bravo sarà il professionista a cui ti rivolgerai. In bocca al lupo.

Aggiunto dopo 25 minuti :

Precisazione: il compromesso è CERTAMENTE annullabile se nel preliminare era scritto, come quasi sempre avviene, che l'immobile è venduto libero da trascrizioni, ipoteche, pegni, ecc.
In caso contrario suppongo che la cosa sia da dimostrare.

 

[laraborg]

Sì gcaval, come ho scritto proprio all'inizio del mio post, nel compromesso c'era addirittura scritto che era libero da trascrizioni ecc... alla data del compromesso stesso (e non solo all'atto), quindi credo anche io che sia annullabile senza troppe discussioni.

 

[siro]

... per l'acquisto della casa avrà sicuramente controfirmato una proposta d'acquisto... e se conforme agli attuali modelli usati dalle principali associazioni, l'agenzia o l'agente è responsabile di quello che sottoscrive.. e quindi anche della mancata menzione alle ipoteche trascritte.
Quindi l'agenzia è responsabile... e non solo... ma con l'accettazione è imputabile anche la proprietà... in quanto ha accettato tutte le clausole.. anche quella dove c'è scritto che non esistevano ipoteche.

Ora dal lato pratico è chiaro che si deve cercare di procedere con meno danni possibili... incaricare un notaio di formalizzare tutta la pratica è un ottima idea... meglio comunque se di parte acquirente.

In altra sede si possono comunque quantificare i danni.

quando l'agenzia o l'agente non tutela le parti e quindi non fa bene il proprio lavoro deve pagare.

E poi pretendiamo che ci chiamino professionisti!

 

[laraborg]

Ciao Siro, il tuo post mi ha fatto ricordare che avevo effettivamente firmato una "proposta di acquisto immobiliare" con l'agente che sono andata prontamente a recuperare. E' un prestampato della FIMAA che immagino sia uguale in tutta Italia.
All'Articolo 3- Informazioni, l'agente ha solo segnato l'opzione riguardo alle spese condominiali (non sono state deliberate spese straordinarie ecc...) ma non è segnato niente a fianco di "con riguardo all'esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli, vincoli, ipoteche ed oneri". Immagino che questo lo metta al riparo da qualsiasi contestazione formale... A questo punto farò leva sulla sua dignità professionale, perchè sono strasicura di avergli chiesto esplicitamente a voce se avesse controllato che fosse tutto a posto (allarmata dal debito col condominio di cui ero stata informata) e di aver ricevuto una rassicurante risposta affermativa (immaginatevi l'aria da "ma che mi chiede questa, sta dubitando che io faccia il mio lavoro!").

Concludo con una osservazione generale, che potrà servire ad altri e anche a me stessa se mai dovrò acquistare altri immobili. Mai e poi mai fidarsi delle persone, a pensar male purtroppo non si sbaglia quasi mai. Bisogna entrare in questa mentalità, anche se purtroppo per persone come me (che entrano in paranoia se hanno un debito di 50 euro con un amico) è difficile concepire che ci possano essere persone -anche benestanti!- che hanno micro-debiti a destra e a sinistra di cui non si preoccupano minimamente.
E assolutamente tenere traccia scritta e firmata di qualsiasi cosa. Purtroppo le cose dette a voce non valgono.

 

[AntonioDelBello]

Il compromesso non è annullabile per una questione del genere (ci sono sentenze che non hanno consentito di annullare compromessi neanche quando il promittente venditore non era proprietario dell'immobile).
Il compromesso non trasferisce nessun diritto reale, ma crea un obbligo, per cui chi vende rimane vincolato agli obblighi sottoscritti, l'eventuale penale, o raddoppio della caparra se confirmatoria, si può avere solo se al momento del rogito, o in periodi (verosimilmente brevi) successivi, il venditore non riesce a far fronte agli impegni presi. Non mi preoccuperei più di tanto per il pignoramento da parte del condominio, è uno strumento che la legge mette in mano all'amministrazione condominiale e spesso scatta anche sulla base di semplici liti in seno al condominio, o per insolvenze risibili. Trova un notaio di tua completa fiducia, non è detto che quello dell'agenzia non lo sia, ma comunque la scelta spetta a te.
Contrariamente a quanto ci si aspetterebbe sono situazioni che capitano spessissimo, in alcuni casi lo stesso proprietario non è al corrente dell'ipoteca iscritta. Ti consiglierei di non porti soverchi problemi, di non spendere soldi per gli avvocati, vai direttamente dal notaio che ti assisterà e porta avanti la cosa, come se nulla fosse, facendo accertare che l'immobile all'atto del rogito risulti pulito (o con garanzie nel caso si tratti solo del necessario ritardo di trascrizione). L'unica cosa che puoi (ma te lo dico in un orecchio, tanto qui non ci sente nessuno ) fai presente all'agente che c'è stata da parte sua una leggerezza per avere uno sconto... attenzione però che l'agente è tenuto a riferire solo quanto dice il proprietario e non a fare indagini in conservatoria. Io, ad esempio, tutte le volte che l'ho fatto, (quasi sempre), l'ho fatto in presenza del cliente ed a suo nome, perché altrimenti me ne sarei reso legalmente responsabile e siccome possono esserci errori, ritardi (dolosi o colposi) non è certo il caso che un agente si addossi quella responsabilità legalmente non richiesta.