Un immobile locato con condizione di vendita, può ritenersi libero?

[bplimmobiliare]

Buondi
sicuramente l'avrete già trattato ma ho necessità di una mano immediata..il quesito è il seguente il venditore di un immobile sostiene che poichè nel contratto di locazione stipulato qualche mese fà, il suo conduttore ha accettato la clausola che in caso di vendita dello stesso immobile egli lo lascia libero in tre mesi, ovviamente prima della naturale scadenza del contratto stesso, io lo posso ritenere libero, e così metterlo sul mercato ... io non ne sono assolutamente certa..anzi..ma devo ammettere che qualcuno gli dà ragione. Voi colleghi che ne pensate? grazie davvero per i vostri pareri

 

[od1n0]

Buondi
sicuramente l'avrete già trattato ma ho necessità di una mano immediata..il quesito è il seguente il venditore di un immobile sostiene che poichè nel contratto di locazione stipulato qualche mese fà, il suo conduttore ha accettato la clausola che in caso di vendita dello stesso immobile egli lo lascia libero in tre mesi, ovviamente prima della naturale scadenza del contratto stesso, io lo posso ritenere libero, e così metterlo sul mercato ... io non ne sono assolutamente certa..anzi..ma devo ammettere che qualcuno gli dà ragione. Voi colleghi che ne pensate? grazie davvero per i vostri pareri

Se e' un contratto ad uso abitativo e quindi e' normato dalla legge 431/98 direi che quella pattuizione e' nulla.
Articolo 13 comma 3.

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

 

[enrikon]

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

Questo in fase di contratto.
In una fase successiva potrebbe anche avere un valore legale (non lo so), ma il problema è che comunque il conduttore potrebbe non rispettare l'impegno preso, e in quel caso cosa fai?
Il rischio è troppo alto, soprattutto per il venditore che si impegna con l'acquirente su una cosa che non dipende da lui non è in suo potere far rispettare.

 

[od1n0]

Questo in fase di contratto.
In una fase successiva potrebbe anche avere un valore legale (non lo so),

Da quel che ha detto sembra sia contenuto nel contratto. Comunque a mio avviso e' nulla anche qualsiasi pattuizione successiva al contratto nel momento che deroga ai limiti di durata proprio perche' contraria alla legge 431/1998 art 13 comma 3.

 

[Pennylove]

La regola codicistica (art. 1603) recita: “se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facotà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario”. Tale regola è, però, inapplicabile alle locazioni di immobili dal momento che la norma speciale attuale prevede, in tale ipotesi, la nullità di tale clausola (rimanendo relegata nell’ambito residuo di applicabilità delle locazioni di beni mobili).

Vige in materia, infatti, l’art. 7 della legge n°392/1978 che dispone che “è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso dell’alienazione della cosa locata”. Inoltre l’art. 41 della stessa legge dichiara applicabile tale regola anche alle “locazioni di cui all’art. 27, e, quindi relative agli immobili adibiti a attività: industriali, commerciali e artigianali […]”.

Una clausola diretta a prevedere lo scioglimento del contratto in caso di alienazione, per legge è affetta da nullità, in considerazione delle esigenze del conduttore (considerato parte debole del contratto) destinate a prevalere, con conseguente sostituzione della clausola con quella prevista dalla legge speciale.

 

[bplimmobiliare]

perfetto grazie a tutti è esattamente come pensavo ma le vostre risposte mi confortano maggiormente. molto gentili come sempre

 

[Manzoni Maurizio]

La clausula è nulla, ma nulla vieta al conduttore di rispettare la parola data.
Io al di là di quanto scritto, accetterei l'incarico, poi andrei a sincerarmi dal conduttore sull'accordo e l'intenzione di rispettarlo.

 

[enrikon]

poi andrei a sincerarmi dal conduttore sull'accordo e l'intenzione di rispettarlo.

Il quale conduttore oggi ti dice sì e domani ci ripensa.
Bisogna essere chiari, soprattutto col venditore che è quello che rischia di più.

 

[er4clito]

Bhe, prevedi le intenzioni dell'inquilino.
Poi in caso di acquirente interessato, e di vendita, prima di accettare qualunque proposa, si fa firmare una disdetta, e sei a posto.

 

[enrikon]

si fa firmare una disdetta, e sei a posto.

Scusa eraclito, ma non sei a posto per niente.
Come venditore lo stipuleresti un compromesso incassando magari centomila euro e impegnandoti con un termine essenziale per il rogito in cui l'immobile dovrà essere consegnato libero, avendo in mano solo una disdetta del tuo inquilino?
Io no.