Un mio cliente ha fatto un preliminare trascritto su immobile con altro compromesso tracritto

[prince1973]

Mi rivolgo a coloro che sono bene informati sull'argomento, molto delicato, che proprio oggi mi ha fatto rincontrare un "vecchio" cliente...

Vi spiego in breve: circa un anno fa, si è fatto un compromesso, regolarmente registrato e soprattutto trascritto dal Notaio, per l'acquisto di una nuda proprietà, dove la parte promittente l'acquisto ha versato una grossa cifra (il rogito dovrà essere fatto solo nel 2011, per un discorso di vincoli ex cooperative etc etc)...

Oggi l'acquirente è venuto a trovarmi quasi in lacrime, informandomi che gli è arrivata una citazione a comparire in Tribunale, su richiesta di una certa signora, anche lei in possesso di un preliminare sullo stesso immobile per l'acquisto della nuda proprietà, con una grossa cifra già versata e da quanto dichiarato, anche trascritto (la data risale al 2001)...

Ora mi chiedo: è possibile che il "nostro" Notaio abbia trascritto un preliminare su di un immobile in cui già vi è presente un'altra trascrizione... ancora valida??

E adesso...??

 

[gennaro63]

Re: E' possibile una doppia trascrizione...

mamma..mia....come minimo il notaio avra' fatto le visure....non credo.. ( spero ) che abbia potuto fare questo errore......A MENO CHE.......il primo preliminare essendo un atto privato.....non e' stato trascritto..... da un notaio.....e..quindi quando il notaio ha effettivamente trascritto rendendo pubblica la promessa.......e' arrivata questa citazione..........con visure alla mano........l'errore saltera' fuori....questo venditore..ha fatto una dichiarazione mendacea...spero che non l'ha fatto...sapendo......che....ovviamente chi prima trascrive... ha diritto....in un caso simile mi capito' di vendere una casa ex impdap ( cartolarizazzioni )...mancavano 11 mesi alla scadenza del quinquennio...per garanzia il notaio fece dare le somme dopo che aveva trascritto il preliminare.....auguri....

 

[prince1973]

Re: E' possibile una doppia trascrizione...

quello che mi chiedo è: come fa un Notaio a trascrivere un preliminare su di un immobile in cui è pendente un'altro preliminare anch'esso trascritto?? Tecnicamente è possibile?

Ed il funzionario che rilascia la nota di trascrizione timbrata non verifica l'esistenza di un'altra trascrizione??

Qui ci sarebbero troppe assurdità e delle pesanti responsabilità del notaio.

Per quanto riguarda la proprietaria..., sai è un'anziana che a parte l'immobile sopravvive con una pensioncina, mentre magari i figli hanno nel frattempo usufruito del regalino...

Anche nel caso si accertasse la sua colpa (vero e proprio furto...) come farà il povero acquirente a recuperare la somma versata e come farà ad avere l'immobile, già promesso in vendita, vedi la prima trascrizione del 2001, ad un'altra persona...??

 

[Maurizio Zucchetti]

C'è proprio qualcosa che non quadra .... la trascrizione esiste per rendere l'atto "opponibile a terzi" e serve proprio a "pubblicizzare" l'atto.
Delle due l'una:
- o l'atto non è stato trascritto nel 2001 (ma essendoci di mezzo una citazione del Tribunale ne dubito .... :? )
- o il notaio che ha fatto la seconda trascrizione ha fatto una ****ata imperdonabile e, secondo me, è lui che ne deve rispondere! (Usando il buon senso non credo che sia tecnicamente possibile trascrivere due volte lo stesso atto. E' come iscrivere due volte la stessa macchina al PRA! )

Probabilmente il tuo cliente dovrà fargli causa ma, avendo i notai una cospicua assicurazione contro i casi come questi, sicuramente riprenderà i suoi soldi con gli interessi!

 

[gennaro63]

scusami per il ritardo...non vorrei che iniziasse uno scaricabarile...allora qui entra in ballo anche il visurista del notaio..ne ho sentite tante...ma questa mi mancava.....non solo rischia il visurista.....anche il sigillo del notaio secondo me ne potra' obbligatoriamente risentirne.......chi ha scritto prima ha il diritto..... non credo che ci sia un'altra via purtroppo...quel tuo cliente dovra' iniziare una causa con un bel avvocato con la speranza di recuperare le somme versate....non parliamo poi del doppio della caparra... come fai a dire ad una dolce pensionata che il giorno che trasferira' la nuda proprieta' invece di ricevere il saldo prezzo....dovra' pagare lei....l'aquirente.....trova un BEL AVVOCATO....perche' questa secondo me e' materia di avvocato...

 

[prince1973]

da qualche parte ho letto che la trascrizione di un preliminare si prescrive in tre anni..., forse questo è il punto.

E anche se fosse, il Notaio non dovrebbe accertarsi della effettiva cancellazione della trascrizione precedente?

Però... c'è un grande però... : nell'atto di citazione, l'avvocato della signora delle prima trascrizione, ha indicato espressamente una sentenza della Cassazione che annulla la prescrizione triennale dei preliminari che prevedono un rogito con data a lungo termine perchè il bene non sarebbe alienabile prima di quella data...

Comunque, oggi il mio sventurato cliente ha proprio un appuntamento con il "nostro" caro Notaio.

 

[noelferra]

Interessante facci sapere.
Credo comunque si tratti di una truffa.
Inutile fare processi alle intenzioni, vediamo l'evolversi della situazione.
Cordialmente
Noel

 

[osammot]

E' vero che la trascrizione della scrittura privata registrata si prescrive in tre anni, il contratto di compravendita continua a sussistere e, per dire che sia sistemata la questione, ci dovrebbe essere anche una risoluzione contrattuale.
Quindi, il venditore è a perfetta conoscenza di aver venduto a due persone diverse lo stesso diritto di proprietà, anche se in date diverse.
Secondo me il primo acquirente, ai sensi dell'art. 2932 sta rivendicando il diritto dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, e ben poco potrà fare il secondo acquirente; la prima trascrizione ha data certa ed è opponibile alla seconda.
Dice bene noel, anche secondo me si tratta di "truffa".
Ci sono grossissime responsabilità del notaio che quantomeno avrebbe dovuto avvisare il cliente circa la trascrizione iscritta contro.

 

[prince1973]

Dice bene noel, anche secondo me si tratta di "truffa".
Ci sono grossissime responsabilità del notaio che quantomeno avrebbe dovuto avvisare il cliente circa la trascrizione iscritta contro.

lo penso anche io... però la cosa che più mi lascia perplesso è la questione che tecnicamente si possano fare 2 o più trascrizioni sullo stesso immobile e che quindi la parte acquirente, che si affida ad un pubblico ufficiale come il Notaio, pur trascrivendo il preliminare (fino a ieri ho sempre sentito la frase slogan "lo trascriva per dormire sonni tranquilli"... ) rischia di perdere somme importanti...!!

Un'altra domanda che mi pongo è: "se si tratta di una truffa ai danni dell'acquirente orchestrata della parte venditrice, quest'ultima aveva anche programmato di trovare un Notaio così distratto dal non accorgersi di un'altro preliminare trascritto??!!"
Capite? Organizzi una truffa del genere, pur sapendo che 999 notai su 1000 (ha alzato la media il "nostro" Notaio ) non fanno fare il compromesso al loro cliente (acquirente) perchè si accorgono della prima trascrizione e quindi al massimo potrai intascare l'assegno della proposta (solitamente 5.000 euro) per poi rischiare il penale?? E' tutto assurdo...

A meno che... a meno che...

il trhiller continua...

 

[Giuseppe Iannò]

Re: Un mio cliente ha fatto un preliminare trascritto su immobil

Il notaio ha potuto trascrivere il secondo compromesso perché la trascrizione dura tre anni se non rinnovata o sostituita dal rogito. Il precedente preliminare avrebbe anche potuto essere risolto e fra l'altro, se la trascrizione + avvenuta del secondo preliminare, a quel punto legalmente ha più diritto il secondo del primo.