Un parere sul valore commerciale di edificio fatiscente

[nuova H&F]

I

Io direi semplicemente di far valutare il terreno in base a ciò che si può realizzare ad oggi secondo il P. P. A. e decurtarlo dei costi di demolizione dell'esistente.

In pratica condividiamo il metodo.Infatti il valore di cosa si può realizzare è anche legato ai costi di costruzione da rapportare al prezzo di mercato del finito. Il prezzo di mercato delle aree fabbricabili nasce dal prezzo di mercato dell'opera realizzabile, dedotti i costi x realizzarla ( partendo dalla demolizione ).

 

[studiopci]

Il valore di queste operazioni è determinato anche dalle presenza o meno di aree edificabili nella zona... Faccio un esempio, in costiera Cilentana (Dove è impossibile edificare ) un rudere, oggi introvabile, vale oro.

 

[nuova H&F]

Il valore di queste operazioni è determinato anche dalle presenza o meno di aree edificabili nella zona... Faccio un esempio, in costiera Cilentana (Dove è impossibile edificare ) un rudere, oggi introvabile, vale oro.

........vale oro in quanto l'immobile da costruire vale platino.
I CTP ed I CTU debbono indicare in perizia il od i metodi usati per il calcono.
Ho detto io uso i metodi sopra citati : valore di trasformazione, correlato al valore per siti e cementi. Mentalità di povero.....tecnico.

 

[studiopci]

........vale oro in quanto l'immobile da costruire vale platino.
I CTP ed I CTU debbono indicare in perizia il od i metodi usati per il calcono.
Ho detto io uso i metodi sopra citati : valore di trasformazione, correlato al valore per siti e cementi. Mentalità di povero.....tecnico.

Ecco perché quando chiedono una valutazione io dico sempre di rivolgersi ad un agente immobiliare e mai ad un tecnico... Non perché voglio elevare la categoria ma, un AI fa una valutazione commerciale pura, quella cioè che nella realtà vale l'immobile sul mercato a differenza di un tecnico che fa un estimo su basi diverse.

 

[nuova H&F]

Ecco perché quando chiedono una valutazione io dico sempre di rivolgersi ad un agente immobiliare e mai ad un tecnico... Non perché voglio elevare la categoria ma, un AI fa una valutazione commerciale pura, quella cioè che nella realtà vale l'immobile sul mercato a differenza di un tecnico che fa un estimo su basi diverse.

Ovviamente non condivido :fra una stima analitica ed una sintetica, a mio parere è più affidabile l'analitica che comunque entra in gioco di fronte casi non comparabili e con fattori inrenseci ed estrinseci ( cfr. estimo ).

 

[studiopci]

Lungi da me l'idea di svilire la stima tecnica a favore di quella commerciale ma, urlo che voglio dire è: una villa a Capri ed una villa a Palermo tecnicamente hanno lo stesso costo ma commercialmente no. Il divario è enorme ( parliamo di milioni ) ora un tecnico nel caso del 3D specifico di cui stiamo discutendo se dovesse valutare il terreno con il rudere prenderebbe in considerazione i costi di abbattimento, smaltimento, ricostruzione, progettazione, ecc. ecc. tutte valutazioni giuste, non commerciali ma valide in successiva, un AI direbbe : " da questo terreno viene fuori un immobile di 200 mq che per la zona, panorama, costi di realizzazione ed altro vale 100, oltre siamo fuori mercato " poi la sua capacità può anche consigliare la realizzazione di più unità immobiliari o addirittura indicare un target diverso ( un costruttore es. ) a cui rivolgersi. Io credo che le 2 valutazioni siamo imprescindibili l'una dall'altra e debbano cooperare ma, una cosa è edificare l'altra vendere, per la prima ci vuole il tecnico per la seconda l'AI... almeno dovrebbe essere così.

 

[nuova H&F]

Lungi da me l'idea di svilire la stima tecnica a favore di quella commerciale ma, urlo che voglio dire è: una villa a Capri ed una villa a Palermo tecnicamente hanno lo stesso costo ma commercialmente no. Il divario è enorme ( parliamo di milioni ) ora un tecnico nel caso del 3D specifico di cui stiamo discutendo se dovesse valutare il terreno con il rudere prenderebbe in considerazione i costi di abbattimento, smaltimento, ricostruzione, progettazione, ecc. ecc. tutte valutazioni giuste, non commerciali ma valide in successiva, un AI direbbe : " da questo terreno viene fuori un immobile di 200 mq che per la zona, panorama, costi di realizzazione ed altro vale 100, oltre siamo fuori mercato " poi la sua capacità può anche consigliare la realizzazione di più unità immobiliari o addirittura indicare un target diverso ( un costruttore es. ) a cui rivolgersi. Io credo che le 2 valutazioni siamo imprescindibili l'una dall'altra e debbano cooperare ma, una cosa è edificare l'altra vendere, per la prima ci vuole il tecnico per la seconda l'AI... almeno dovrebbe essere così.

Non mi va di fare una lectio magistralis di estimo civile, ma ho scritto chiaramente "fattori estrinseci ed intriseci. Chi sta studiando adesso per il moderno esame per agente immobiliare sa che in estimo civile il metodo-TOP è l'analitico.
Nel caso di Capri e Palermo funzionerebbe a pennello e con affidabilità nei due casi, inserendo correttamente i parametri nei calcoli.

 

[studiopci]

Certo... Tutto serve per adeguata conoscenza e formazione ma... Io devo aiutarti a vendere, tu devi costruire.

 

[nuova H&F]

Certo... Tutto serve per adeguata conoscenza e formazione ma... Io devo aiutarti a vendere, tu devi costruire.

Hai terreni edificabili da vendere a Capri ? Con o senza rudere sopra?
Io avrei il cliente per te: russo ovviamente !

 

[ab.qualcosa]

Hai terreni edificabili da vendere a Capri ? Con o senza rudere sopra?
Io avrei il cliente per te: russo ovviamente !

Ho sentito che @ingelman ha degli arabi per le mani