Una domanda veloce sulla proposta d'acquisto e sospensiva mutuo

[corto-armitage]

Chiedi conferma a chi ne sa di piu', ma credo sia anche utile stare attenta a altri dettagli. Per esempio che la proposta sia condizionata alla _erogazione_ del mutuo e non ad esempio alla _fattibilità_ (una parere preliminare precedente l'istruttoria che non ti assicura che poi ti verrà effettivamente dato). La banca potrebbe non dare il mutuo o dare di meno anche per motivi che non dipendono da te (es. alloggio costruito in edilizia popolare e prezzo vincolato, alloggio con abusi e quindi perizia negativa). Non fidarti del mediatore: a me tempo fa il mediatore mi cambiò di sua iniziativa e senza dirmelo nella proposta il mio "erogazione" con "fattibilità", un altro non mi disse che c'era un abuso, e così via. Magari è onesto ma tu non lo sai e i tuoi interessi non coincidono con i suoi. Assicurati anche che l'erogazione sia "per la cifra richiesta dall'acquirente pari a un massimo di X (al momento della delibera finale la banca potrebbe dartene di meno). Cosa migliore: non ti fidare neanche ti te stessa: fai preparare la proposta non la firmare portala da un tecnico di fiducia e poi la firmi facendoti accompagnare da lei o lui.

 

[gabriellina]

Chiedi conferma a chi ne sa di piu', ma credo sia anche utile stare attenta a altri dettagli. Per esempio che la proposta sia condizionata alla _erogazione_ del mutuo e non ad esempio alla _fattibilità_ (una parere preliminare precedente l'istruttoria che non ti assicura che poi ti verrà effettivamente dato). La banca potrebbe non dare il mutuo o dare di meno anche per motivi che non dipendono da te (es. alloggio costruito in edilizia popolare e prezzo vincolato, alloggio con abusi e quindi perizia negativa). Non fidarti del mediatore: a me tempo fa il mediatore mi cambiò di sua iniziativa e senza dirmelo nella proposta il mio "erogazione" con "fattibilità", un altro non mi disse che c'era un abuso, e così via. Magari è onesto ma tu non lo sai e i tuoi interessi non coincidono con i suoi. Assicurati anche che l'erogazione sia "per la cifra richiesta dall'acquirente pari a un massimo di X (al momento della delibera finale la banca potrebbe dartene di meno). Cosa migliore: non ti fidare neanche ti te stessa: fai preparare la proposta non la firmare portala da un tecnico di fiducia e poi la firmi facendoti accompagnare da lei o lui.

Caspita ma non è grave che di sua iniziativa ti ha cambiato la proposta??è da denuncia,è falsificazione...

 

[corto-armitage]

Beh, non è da denuncia perché io stilo la bozza di proposta lei o lui la riporta e cambia. Tu la firmi, per la legge lui è a posto. Magari si è distratto. Questo mi è successo un paio di anni fa (non firmai). Se è per questo è anche successo che io e la mia compagna abbiamo chiesto la scadenza a 10 giorni. L'agente compila la proposta io la rileggo e non vedo nulla da eccepire e firmiamo. La porta di là per fotocopiarla e torna dopo un quarto d'ora. Torno a casa e scopro che la scadenza è stata messa a un mese e 5 giorni, un giorno dopo la data fissata per il perfezionamento del preliminare. Secondo me l'aveva lasciata in bianco e aggiunta dopo, ma come faccio a dimostrarlo? Alla fine ne siamo usciti (la casa aveva anche un abuso) ma è stato un incubo. Qualcuno dirà che è colpa del compratore sprovveduto. Io non sono d'accordo. Posso anche essere distratto in autobus, questo non autorizza a sfilarmi il portafoglio. Se devo essere io a sapere e controllare tutto (come di fatto è e come ora faccio) allora il mediatore che ci sta a fare? Ancora, tanti anni fa (anni 90) quando avevo meno di trent'annni compilai una proposta di acquisto senza firmarla e la portai a casa per studiarmela. C'era un rimando in nota. La nota conteneva un ulteriore rimando a una nota che specificava che in caso di rifiuto della proposta l'assegno sarebbe stato "acquisito" dall'agenzia. Ho perso negli anni la proposta altrimenti direi anche il nome dell'agenzia. Aggiungo, in tutte le discussioni sulle proposte d'acquisto (la maggioranza da me non fatte chiaramente) non mi è MAI capitato un agente che mi suggerisse di sua sponte di mettere il mutuo come clausola sospensiva. Ci saranno ma a me non sono capitati. Su tre proposte che ho preparato negli ultimi anni (una presentata) in due l'agente ha fatto di tutto per dissuadermi (una era la casa con l'abuso). Nel terzo caso ha detto certo e poi ha aggiunto tanto te lo dicono dopo due settimane. Ho dovuto spiegargli la differenza tra parere di fattibilità e delibera di mutuo, che sospetto gli fosse chiarissima dall'inizio. Per finire, il mediatore piu' onesto e disponibile che ho trovato è stata paradossalmente una sensale di un paesino dei castelli dove comprai casa nel 1989 che si prese la percentuale (rigorosamente in nero) solo al momento del rogito e mi aiutò anche a gratis dopo con il trasloco.

 

[abroker]

Signor ,corto-armitage.. mi sembra di capire che a lei siano capitati tutti agenti immobiliari Improvvisati,disonesti o abusivi...qualche dubbio mi viene sulle sue affermazioni .In tutte le categorie professionali e non, vi sono soggetti di questo tipo,tuttavia fortunatamente in minima percentuale e peraltro destinata destinata a scomparire..

 

[Pasquale Vitale]

Parlo da "investitore immobiliare" che collabora da diversi anni con tanti agenti immobiliari in tutta Italia. Quello che dice corto-armitage, pur generalizzando, è vero e il motivo è il seguente:

Rispetto a tante professioni (come notaio, avvocato, geometra ecc) in cui per accedere hai una barriera d'accesso consistente (anni di studio + anni di pratica), per fare l'agente immobiliare, oggi, basta iscriversi ad un corso di 80 ore ( che puoi fare anche on-line) e superare un esame in camera di commercio.

Quindi con qualche ora di studio e un paio di esami hai il patentino per fare danni (passatemi la battuta, anche se c'è poco da essere ironico)

E' come dare in mano ad un neo-patentato "senza esperienza" la possibilità di guidare un autobus con dei bambini a bordo.

Addirittura prima del 2001 ti iscrivevi al ruolo SENZA fare alcun esame e alcun corso.... Io personalmente conosco ex "pizzaioli" diplomati alla scuola serale che nel boom dell'edilizia si sono buttati in questo settore senza conoscere neanche cos'era una visura ipotecaria.

Detto questo, conosco fior fior di VERI professionisti che collaborano con me da diversi anni, e se devo essere sincero, mi dispiace che per colpa di una legge sbagliata e di persone avide e opportuniste, questi agenti debbano pagare lo "scotto" e lo stereotipo comune creato da tanti incapaci entrati in questo settore anni fà.

E mi dispiace ancora di più per i tanti privati che fanno enormi sacrifici per comprarsi una casa (magari indebitandosi 30 anni) per poi rischiare di perdere soldi, caparre, ****i e mazzi per colpa di incompetenti che non sono in grado di tutelarli e di fare bene il loro lavoro!

 

[corto-armitage]

A questo si aggiunge il fatto che in assenza di sospensiva la provvigione è dovuta appena il venditore dice di sì. Questo crea un interesse oggettivo dell'AI (al di là della sua etica personale e professionale che lo può portare ad agire diversamente) a far fare proposte anche incaute, per immobili con problemi, senza garanzie per l'acquirente o per converso ad accettare proposte da persone pur sapendo che non saranno in grado di acquistare. A mio parere, se i pagamenti (a parte l'assegno iniziale da tenere in deposito fiduciario dall'agente)fosse per legge posticipato a un preliminare da tenere dal notaio previa verifica dello stato dell'immobile e dopo l'erogazione del mutuo si creerebbe una consonanza di interessi oggettivi tra AI, acquirente e venditore, e il 90% dei problemi sarebbero risolti.

Per abroker lei è naturalmente libero di dubitare della veridicità di quanto affermato da me (di cui, per quel che vale, confermo ogni virgola e aggiungo che se raccontassi i casi capitati a parenti e amici la lista sarebbe piu' lunga). Anche io per contro ho qualche dubbio che lei creda fino in fondo a quanto afferma. Penso che gli utenti del forum in base alla loro esperienza e a quanto viene raccontato qui possano comunque farsi una loro idea di quale delle due testimonianze sia più attendibile. Cordialmente,