Una formula di compravendita strana...

[Dariozeta]

Buongiorno a tutti
Mia suocera e propretaria di un locale, attualmente vuoto, che vuol vendere.
Per far questo a incaricato un agenzia immobiliare.
Dopo anni che per un motivo o per un altro non si e mosso nulla, l'altro ieri si e presentato il propretario dell'agenzia con una proposta di questo tipo:
Il potenziale acquirente propone un contratto preliminare con una caparra del 10% del prezzo di acquisto prefissato che avverra a titolo definitivo nel gennaio 2017.
Il futuro acquirente si insidierebbe da settembre 2015 nel locale (che verrà trasformato in negozio) pagando un tot di euro mensili (tipo una rata).
Nel gennaio 2017 all'atto definitivo, l'acquirente, pagherebbe il prezzo di acquisto concordato meno la caparra e la somma delle rate fino allora pagate.

Mi sembra un formula strana e volevo chiedere consiglio sui rischi che comporta una prosta come questa.

In alternativa viene proposta sempre la caparra al 10% con acquisto a titolo definitivo a gennaio 2015 ad un prezzo finale di 20% minore della prima proposta.

Volevo chiedere cosa ne pensate e che consigli potete darmi

Saluti a tutti

 

[marcellogall]

E' una formula che viene impropriamente detta" affitto a riscatto".
Ho fatto il mese scorso una vendita con la stessa formula con rogito entro 3 anni dal preliminare. I 3 anni sono la durata massima che la Legge consente al contratto preliminare. In pratica ti si chiede di posticipare il rogito a 2 anni dandoti in cambio un interesse del 10% annuo. Direi che non è male. Se non hai bisogno immediato di realizzare credo che potresti farlo senza difficoltà.
Il preliminare deve essere fatto dal notaio che provvederà alla registrazione e alla trascrizione. Se l'acquirente non ottempera ai versamenti perde quanto versato.
Gli importi mensili che stabilirete dovrebbero essere almeno pari o leggermente superiori ad un affitto e sul totale di questi versamenti l'acquirente pagherà lo 0,5% di imposta di registro.Per tua maggiore sicurezza parlane con un notaio.

 

[Dariozeta]

Buongiorno Marcellogall e grazie per la risposta
Buongiorno anche a tutti gli utenti del forum

Quindi se ho ben capito non ci sono grandi rischi per questo tipo di compravendita a condizione che il contratto preliminare sia ben redatto, controllato da un avvocato, e registrato da un notaio.

Avevo qualche dubbio perche leggevo nella rete (anche in questo forum...) frasi del tipo "Generalmente si sconsiglia di consegnare l’immobile se non si è corrisposto almeno il 50% del prezzo" oppure "se il venditore concede il possesso, sarà sufficiente sollevare una qualsiasi contestazione prima del saldo (fondata o no non importa) per non avere piu l’immobile a mia disposizione per anni (visti i tempi della giustizia italiana)", eccetera.

Anche a me sinceramente una caparra di 10 su un prezzo di acquisto di 130 (valori fittizzi per semplificare il concetto) e un "affitto" o "rata" mensile di 1 per i 28 mesi fino al rogito sembravano molto pochi. In questo caso invece l'agente immobiliare "consigliava" a mia suocera la vendita con questa formula anche grazie alle buone referenze dell'acquirente e forse anche per riscuotere il suo 3% di parcella.

A proposito ti "parcella". Quando bisogna saldare l'agente scegliendo questa formula di compravendita? E se poi la vendita non va in porto?

Un saluto e una buona domenica a tutti

 

[Rosa1968]

In alternativa viene proposta sempre la caparra al 10% con acquisto a titolo definitivo a gennaio 2015 ad un prezzo finale di 20% minore della prima proposta.

Nel gennaio 2017 all'atto definitivo, l'acquirente, pagherebbe il prezzo di acquisto concordato meno la caparra e la somma delle rate fino allora pagate.

Scusate ma dove leggete che il potenziale acquirente riconosce gli interessi del 10% annui?
A me sembra proprio di no, anzi se rogita a gennaio, gli toglie il 20% al prezzo di vendita e nel caso entrasse, al saldo toglie la caparra e le rate corrisposte fino al rogito. Ma forse ho capito male.

il venditore concede il possesso,

detenzione non possesso

 

[cosma]

Le provvigioni si pagano ad avvenuta sottoscrizione del contratto preliminare.

 

[Rosa1968]

E' una formula che viene impropriamente detta" affitto a riscatto".

Ma qui non si parla di affitto ma a me sembra una dilazione di pagamento pura e semplice.

 

[Rosa1968]

Quando bisogna saldare l'agente scegliendo questa formula di compravendita? E se poi la vendita non va in porto?

Io ti consiglio di guardare benissimo il contratto che ti propongono di sottoscrivere, chiedi consiglio al notaio.
C'è molto fai da te soprattutto in queste formule.

 

[ingelman]

Diciamo che è una formula percorribilissima
ovviamente un preliminare sotto forma di atto pubblico trascritto dove c'è l'acconto a caparra confirmatoria e gli ulteriori pagamenti se pur dilazionati anchessi ad integrazione caparra confirmatoria .. il contratto deve essere ben fatto ma credo che il notaio ti può dare tutte le garanzie ..
un consiglio
in deroga agli usi e consuetudini in questo caso ti consiglio di indicare un Notaio a scelta della parte venditrice (che ti tuteli) anche se il pagamento dell'atto spetta all'acquirente.
Se il contratto è ben fatto i rischi si riducono al minimo, il problema potrebbe nascere se l'immobile nasconda qualche inperfezione o vizio che solo utilizzandolo emerge ....

dico questo per intendere che per stare tranquilli non devono sussitere problematiche su l'immobile anche minime che potrebbero essere utilizzate magari amplificate dalla parte acquirente in malafede .... in questo caso c'è il rischio che dovrai affrontare una causa e poi chissà quando l'immobile rientrerà nella tua disponibilità ....

(dare il possesso o la disponibilità di un immobile prima del rogito e prima di aver ottenuto il saldo del prezzo è sempre una cosa molto rischiosa)

 

[Rosa1968]

(dare il possesso o la disponibilità di un immobile prima del rogito e prima di aver ottenuto il saldo del prezzo è sempre una cosa molto rischiosa)

sono assolutamente d'accordo, ma ripeto non si parla di possesso ma sempre di detenzione, prima del trasferimento di proprietà. Non solo se penso ad un immobile commerciale a vari permessi ecc. ...

 

[Dariozeta]

Grazie a tutti per le risposte molto competenti
Per quanto mi riguarda invece e la prima volta che vengo coinvolto in una compravendita di un immobile.

Quello del notaio di "nostra" fiducia mi sembra, alla luce della complessita del caso, indispensabile.

@ingelmann: quale tipo di "imperfezione" o "vizio" pensi potrebbero dare problemi?
Non si potrebbe ovviare a questi problemi inserendo nel contratto preliminare una clausola del tipo "visto e piaciuto" onde evitare l'appiglio ad ogni imperfezione anche di tipo minore?

@cosma: se la provigione del 3% viene pagata sul prezzo finale dell'immobile fissato sul contratto preliminare (130), cosa succede se nel gennaio del 2017 l'acquirente non dovesse firmare il rogito o ancor peggio se dovessero sorgere i problemi indicati da ingelman e da rosa1968? Quando termina e soprattutto qual'è il compito dell'agente immobiliare ingaggiato da mia suocera?

@Rosa1968: effettivamente non e un affitto ma un pagamento dilazionato perche sia la caparra (10) sia i 28 mensili (28x1) pagati verrebbero detratti dal prezzo finale dell'immobile (130 meno 38 = 92) nel gennaio 2017 data del rogito...

A questo punto anche l'alternativa di gennaio 2015 presenterebbe gli stessi problemi con il solo vantaggio arrivare al rogito molto prima anche se ad prezzo di vendita molto minore (100 invece di 130).

Mi piacecerebbe sapere che consiglio dareste voi a mia suocera alla luce dei fatti sopra descritti. Bisogna dire che mia suocera va verso gli 80 anni e le 2 figlie sono distanti parecchio. Tra l'altro le figlie sono, dopo la morte di mio suocero 4 anni fà, proprietarie ognuna di un terzo della seconda metà del locale e se anche vero che mia suocera a la delega da parte delle figlie vuole "liberarsi" da questi impegni che visto l'eta e la condizione di salute non proprio eccelsa (niente di che, intendiamoci...) la stressa parecchio.

Un caro saluto e una buona domenica atutti