Una Trattativa che non si riesce a far iniziare

[tizianotom]

Ciao a tutti.
E' la prima volta che scrivo, dopo avervi letto a lungo. Chiedo un consiglio. Ho un cliente straniero che vorrebbe acquistare un immobile di prestigio. Ovviamente si parla di cifre a 6 zeri. Dopo aver parlato con il proprietario, questi si è reso disponibile a valutare una proposta di acquisto previa lettera di intenti con le generalità dell'acquirente potenziale, le sue intenzioni e tutto ciò che riguarda la privacy ecc. Il venditore, data questa disponibilità, non mi ha dato un prezzo dicendomi comunque disposto ad incontrare il potenziale acquirente. Ho mostrato l'immobile al cliente, è stato di suo gradimento ed ora vorrebbe iniziare una trattativa. Prima di tutto vuole conoscere il prezzo di vendita. Ora, il potenziale venditore non ha intenzione di fare un prezzo ma di valutare solo proposte di acquisto (anche perchè l'immobile non è ufficialmente in vendita) che si riserva di accettare se ritenute adeguate, eventualmente negoziare una proposta del poteziale acquirente. L'acquirente mi chiede, prima di iniziare, di dargli un prezzo per valutare se vale la pena di venire in Italia ed incontrarsi con il proprietario; in mancanza di prezzo, neppure pernsa di incontrarsi. Quinidi siamo in fase di stallo. Come sbloccare la cosa senza creare malintesi che, considerando l'investimento in gioco, sarebbero catastrofici?
A chiunque mi risponda un grazie di cuore.
Tiziano

 

[Abakab]

Beh .. originale il venditore che non dà un riferimento sulla richiesta
Fai fare una proposta d'acquisto sulla base di una tua valutazione .. naturalmente il venditore non accetterà e rilancerà .. a questo punto saprai su che basi lavorare ..in bocca al lupo!

 

[studiopci]

Parla con il venditore e cerca di capire se è intenzionato a vendere o perdere tempo, normalmente nelle trattative di vendita bisogna dimostrare una certa serietà negli intenti , se poi parliamo di cifre " particolari " è obbligatorio dimostrarlo e se poi c'è un investitore straniero la serietà è una " conditio sine qua non " altrimenti l'investitore specie se straniero si allontana e va per altri lidi, il che è comprensibile data la quantità di denaro in ballo... ti dicevo quindi di capire se vuole vendere ed a che prezzo è intenzionato a farlo, non avere remore nell'essere deciso, perchè se lui è intenzionato ...sta passando un treno che di questi tempi difficilmente arriva e si ferma in stazione, se non lo è non rischiare di perderlo ma sali e pilotalo per altri lidi. In operazioni del genere la chiarezza è fondamentale per non perdere la fiducia . Fabrizio

 

[Antonio Troise]

Prima di tutto vuole conoscere il prezzo di vendita.

Non so se piangere o ridere......

Parli di trattativa e il cliente acquirente ha visitato l'immobile senza conoscere il prezzo di vendita ....ma.....booooo

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Sarebbe il caso di farsi dare il mandato, possibilmente in esclusiva, precisando la richiesta per la vendita dell'immobile ... cominceresti dando un evidente segno di professionalità ai probabili acquirenti.
Se la proprietà si rifiuta vedrai che tende a fare il solito giochetto di dare l'incarico verbale a più agenti.
Luigi De Valeri

 

[pensoperme]

Sono casi frequenti su immobili di un certo livello, la stima è difficoltosa (pensate a un castello, quanto costa se si fa la stima a costo di costruzione? ) ma non impossibile, se mancano comparabili vicini se ne prende di lontani e si butta giù un range di prezzi possibili. Poi si agisce. Pretendere di stare ad aspettare proposte per maturare un prezzo da poter chiedere su un immobile di prestigio (a meno che non sia effettivamente un oggetto unico con alta richiesta potenziale) è da folli secondo me.

Sono casi frequenti su immobili di un certo livello, la stima è difficoltosa (pensate a un castello, quanto costa se si fa la stima a costo di costruzione? ) ma non impossibile, se mancano comparabili vicini se ne prende di lontani e si butta giù un range di prezzi possibili. Poi si agisce. Pretendere di stare ad aspettare proposte per maturare un prezzo da poter chiedere su un immobile di prestigio (a meno che non sia effettivamente un oggetto unico con alta richiesta potenziale) è da folli secondo me.

Sarebbe il caso di farsi dare il mandato, possibilmente in esclusiva, precisando la richiesta per la vendita dell'immobile ... cominceresti dando un evidente segno di professionalità ai probabili acquirenti.
Se la proprietà si rifiuta vedrai che tende a fare il solito giochetto di dare l'incarico verbale a più agenti.
Luigi De Valeri

I professionisti possono fare i mandatari a titolo oneroso?

 

[tizianotom]

Grazie a tutti delle vostre risposte.
Prima di tutto devo dire che sono agente immobiliare, in fase di registrazione mi sono confuso ( ho una laurea in agraria) e non ho dato l'indicazione giusta, non sono però riuscito a correggere. Tutti consigli utili devo però sottolineare che non sempre si riesce a farsi dare un mandato: è vero, è professionale ma si tratta di un immobile molto particolare che di fatto non è in vendita ma esige un approccio che non è quello per altri immobili; inoltre non è detto che avviata la trattativa non mi faccia dare un incarico di vendita.
La mia professionalità è ben conosciuta dai venditori i quali però sono molto riservati e basta un atteggiamento storto, una parola sbagliata e mi chiudono la porta in faccia come già fatto con altri;se mi danno questa opportunità è prorpio perchè si fidano di me.
Mi spiace il tono canzonatorio di Antonio Troise, forse sarà il mago degli agenti immobiliari ma forse non riesce a capire che in questi casi non ci si può comportate come se si vendesse un appartamento qualunque, o una villa come tante ce n'è sul mercato. Per esempio, io ho un'isola intera in vendita con tanto di tenuta ecc.: ho un prezzo, ma chiunque fosse interessato mi ha valutato cifre dal 10 al 70 % del prezzo di vendita: qual'è la valutazione giusta? Non è una cosa così infrequente avere clienti che vogliono vendere ma non vogliono esporsi con un prezzo temendo di precludersi alternative migliori. Se vi ho scritto è perchè questa è una situazione anomala, altrimenti non avrei avuto problemi a risolvermela sa solo, caro Troise!
Ringrazio i gentilissimi Abakab, pensoperme, studiopci che dismostrano di avere esperienza e conoscere ciò di cui sto parlando.
Saluti
Tiziano

 

[Greta Phlix]

cerca di capire più possibile la mentalità dell'acquirente. c'è straniero e straniero, cioè ad esempio un russo ragiona diversamente da un cinese o da un europeo o americano. gli americani in genere non hanno problemi a parlare del loro budget a disposizione, russi invece sono piuttosto evasivi e i cinesi sono commercianti. sempre parlando in generale ovviamente.

 

[tizianotom]

Ti ringrazio per la risposta Greta Phlix.
Ovviamente io una idea me la sono fatta sia dei venditori ( che conosco meglio) sia dell'acquirente del quale conosco il budget massimo. Io ho avuto a che fare con americani che, confermo, addirittura amano parlare di quanto denaro posseggono, per loro non è un tabù coma per noi. Ho incontrato russi che non dicono ma cercano comunque di comunicarti la loro forza economica perchè avessi ben chiaro che non si consideravano clienti come tanti altri. Tedeschi, austriaci e nord europei in genere non fanno tante parole, non trattano molto ma quando è il momento di mettere sul piatto la cifra pesante lo fanno senza tirarla per le lunghe. Comunque ringrazio, mi siete stati utili a decidere come comportarmi. Vi farò sapere.
Ciao
Tiziano

 

[Antonio Troise]

Mi spiace il tono canzonatorio di Antonio Troise, forse sarà il mago degli agenti immobiliari ma forse non riesce a capire che in questi casi non ci si può comportate come se si vendesse un appartamento qualunque, o una villa come tante ce n'è sul mercato.

Si infatti non riesco a capire come un collega perda tempo e professionalità facendo visitare una casa senza sapere il prezzo di vendita, e chiaro che il cliente è interessato