Uso Foresteria: vantaggi e svantaggi

[Silviamorwen]

Buongiorno,
mi chiamo Silvia e tra pochi mesi prenderò una casa in affitto. Il proprietario della casa si è informato sulla cedolare secca e sui relativi vantaggi.
Io sono titolare di una srl e so che per le aziende è possibile stipulare il contratto ad uso foresteria. Mi sono informata ma vorrei un parere più esperto. So quali sono i vantaggi per la mia azienda...ma per il locatore? Cosa dovrebbe spingerlo a preferire questo tipo di contratto rispetto al regime di cedolare secca?
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Direi praticamente nessuno.
L'unico vantaggio, se così vogliamo chiamarlo, è che in caso di morosità potrebbe fare causa ad una ditta per il recupero delle somme.
Si presume che una ditta abbia da rimetterci a farsi far causa.
Ciò renderebbe "più sicuro" il proprietario dell'immobile circa il puntuale pagamento dei canoni e degli oneri accessori.
Ma stiamo parlando di vantaggi teorici ovviamente.

Oltre a questo, potrebbe stipulare un contratto a tempo concordabile tra le parti a differenza ad esempio di un contratto ad uso transitorio che può essere stipulato solo per 12 - 18 mesi e a condizioni restrittive.

Uno svantaggio invece, è che a livello più che teorico, non saprebbe mai con certezza chi occupi effettivamente l'immobile, saprebbe che si tratta di dipendenti della ditta conduttrice, ma non le loro generalità.

 

[Silviamorwen]

Grazie per la risposta.
Temo che fiscalmente non possa avere nessun vantaggio il locatore.
Qualcuno mi può spiegare in modo chiaro cosa comportano a livello fiscale il contratto con cedolare secca e il contratto a uso foresteria?

 

[Zagonara Emanuele]

Il contratto ad uso foresteria è soggetto al pagamento delle imposte di registro e bolli, inoltre il reddito derivante da tale locazione si accumula agli altri redditi per la tassazione.
In contratto in cedolare secca non paga alcuna imposta di registro, nè bolli, ed è soggetto a tassazione separata con aliquota agevolata.
Nel caso poi si trattasse di un contratto stipulato in cedolare secca, ma di tipo a "canone concordato", oltre a quanto sopra pagherebbe un'imposta sul reddito ancor più vantaggiosa.
Per quanto riguarda il contratto ad uso foresteria non produce benefici fiscali a carico del conduttore.
Mentre nel caso di un contratto in cedolare secca il conduttore non pagherebbe le proprie quote relative alle imposte di registro e il canone NON sarebbe soggetto ad aumenti ISTAT; tutto ciò per tutta la durata del contratto e/o fintanto che il locatore mantiene valida l'opzione relativa alla cedolare secca.

 

[Silviamorwen]

Ho letto però che per il locatore c'è una deduzione del 5% sul canone imponibile dichiarato ai fini IRPEF..giusto?

 

[Silviamorwen]

Il precedente messaggio era riferito all'uso foresteria. Sempre in uso foresteria l'aliquota che si paga in tasse è del 21% sul canone annuo?

So invece che in cedolare secca l'aliquota che si paga in tasse è del 10% (fino al 2017) e questa sostuituisce le addizionali IRPEF regionali e comunali..è corretto?

 

[Gugly]

La cedolare secca si applica solo in caso di contratti convenuti tra privati : sono escluse le persone giuridiche : il quesito non é pertanto pertinente. (nè e tantomeno si può parlare di contratto a canone agevolato in presenza di pers. giur.ca !)

 

[Silviamorwen]

La cedolare secca si applica solo in caso di contratti convenuti tra privati : sono escluse le persone giuridiche : il quesito non é pertanto pertinente. (nè e tantomeno si può parlare di contratto a canone agevolato in presenza di pers. giur.ca !)

Il quesito è pertinente. io ho due scelte: o fare un contratto tra persone fisiche (io e il proprietario) con cedolare secca (e canone concordato) o fare contratto tra il proprietario persona fisica e la mia srl.
Per quello volevo sapere pro e contro in materia fiscale di uno e dell'altro.

 

[Gugly]

E' proprio vero : non vi é peggior sordo di chi non voglia sentire . Riporto il paragrafo esplicativo per intero sperando che l'orgoglio persoale non inneschi una capziosa dissertazione sullo "avevo voluto dire..."

Possono optare per la cedolare secca, ovvero il sistema di tassazione alternativo al regime ordinario, “le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni”. Non possono quindi accedere al regime della ‘tassa piatta’ le società di persone, le società di capitali, nonchè gli enti commerciali e non commerciali. Come specifica la Circolare, restano esclusi gli imprenditori o i lavoratori autonomi “anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti”.
Oltre all’esclusione di immobili appartenenti alla categoria A/10 (uffici) o di categoria C/2 come le mansarde, l’Agenzia delle Entrate precisa l’inapplicabilità della cedolare secca anche per gli immobili di proprietà condominiale. In questo caso infatti il locatore risulta il condominio e non una persona fisica, come richiede la norma.

 

[Bastimento]

1) Sempre in uso foresteria l'aliquota che si paga in tasse è del 21% sul canone annuo?

2) So invece che in cedolare secca l'aliquota che si paga in tasse è del 10% (fino al 2017) e questa sostuituisce le addizionali IRPEF regionali e comunali..è corretto?

1) No. Con contratto ad uso foresteria il locatore pagherà sulla base IRPEF con aliquota progressiva in funzione del totale dei suoi redditi
2) No. Se il contratto fosse tra persone fisiche ad uso abitativo, si potrebbe applicare la cedolare secca: tassazione separata con aliquota ordinaria 21%; in caso di contratto concordato (credo solo per città ad alta tensione abitativa) aliquota 10%.