Usucapione di un terreno a seguito di riscossione affitto per oltre vent’anni

[Pingopallina]

Al decesso di mia nonna nel 1987 un suo terreno, dato in locazione, è stato ereditato dai suoi sei figli allora in vita, tre dei quali residenti all’estero e due molto lontano dalla posizione del terreno. Mio padre ha continuamente a riscuotere l’affitto annualmente, pagando regolarmente l’IRPEF sull’intero importo. Nel frattempo dei sei eredi, sono rimasti in vita attualmente tre. Morto l’affittuario di mia nonna, il terreno è stato mantenuto in affitto dal nipote. L’affittuario ha mostrato più di qualche volta il desiderio di acquistare il terreno. Mio padre, ritenuto di avere i requisiti per poter ottenere per usucapione anche i 5/6 del terreno a lui non intestati, mi ha chiesto di contattare uno studio notarile per valutare la possibilità dell’usucapione e la fattibilità di un’eventuale vendita. Contattato lo studio, sono stata invitata a portare all’appuntamento una visura catastale storica. Nel fare tale visura dal portale dell’Agenzia Entrate scopro con grande sorpresa che l’affittuario risulta intestatario a seguito di atto di donazione da parte di un qualcuno che vantava un possesso ultraventennale, cosa non veritiera visto che dal 1987 mio padre ne riscuote l’affitto. In altri termini l’affittuario ha sottratto la proprietà ai sei eredi in questo modo direi fraudolento. Che dovrebbe fare mio padre per risolvere la questione? Sono passati dieci anni da questa intestazione fraudolenta.

 

[francesca63]

da parte di un qualcuno che vantava un possesso ultraventennale

Chi ? Conoscete quel qualcuno ?

Poi pare strano che l’affittuario voglia comprare, se ne è già diventato proprietario in altro modo (anche se la visura catastale non fa testo riguardo alla proprietà).
Il contratto di affitto è regolare ?

Che dovrebbe fare mio padre per risolvere la questione?

Parlarne con il notaio, e dopo, se servisse, andare da un avvocato.

Ovviamente deve valerne la pena in termini economici.

 

[Giuseppe Di Massa]

Al decesso di mia nonna nel 1987 un suo terreno, dato in locazione, è stato ereditato dai suoi sei figli allora in vita, tre dei quali residenti all’estero e due molto lontano dalla posizione del terreno. Mio padre ha continuamente a riscuotere l’affitto annualmente, pagando regolarmente l’IRPEF sull’intero importo. Nel frattempo dei sei eredi, sono rimasti in vita attualmente tre. Morto l’affittuario di mia nonna, il terreno è stato mantenuto in affitto dal nipote. L’affittuario ha mostrato più di qualche volta il desiderio di acquistare il terreno. Mio padre, ritenuto di avere i requisiti per poter ottenere per usucapione anche i 5/6 del terreno a lui non intestati, mi ha chiesto di contattare uno studio notarile per valutare la possibilità dell’usucapione e la fattibilità di un’eventuale vendita. Contattato lo studio, sono stata invitata a portare all’appuntamento una visura catastale storica. Nel fare tale visura dal portale dell’Agenzia Entrate scopro con grande sorpresa che l’affittuario risulta intestatario a seguito di atto di donazione da parte di un qualcuno che vantava un possesso ultraventennale, cosa non veritiera visto che dal 1987 mio padre ne riscuote l’affitto. In altri termini l’affittuario ha sottratto la proprietà ai sei eredi in questo modo direi fraudolento. Che dovrebbe fare mio padre per risolvere la questione? Sono passati dieci anni da questa intestazione fraudolenta.

Se non ci sono atti pubblici non c'è nessuna donazione, se la donazione (sbagliata) c'è fate ancora in tempo a contestarla, non per aver danneggiato al legittima ma proprio perchè il donante non era proprietario quindi è nulla. Ma ovviamente questa risposta è alla cieca, bisogna vedere i documenti.
Non vedo invece possibilità di usucapione, se l'immobile era locato era occupato per quel titolo, che esclude l'usucapione.

 

[Pingopallina]

grazie @francesca63 per la risposta

Chi ? Conoscete quel qualcuno ?

Purtroppo dagli estremi dell'atto di passaggio riportato nella visura catastale storica non si evince chi sia il donante.

Poi pare strano che l’affittuario voglia comprare, se ne è già diventato proprietario in altro modo (anche se la visura catastale non fa testo riguardo alla proprietà).
Il contratto di affitto è regolare ?

Al prossimo pagamento dell'affitto, che in genere ha luogo ogni anno ad agosto, verificheremo se questo interesse gli è 'passato'. Il contratto di affitto non è registrato, fu fatto suppongo originariamente nella prima metà del 1900 e poi tramandato di generazione in generazione. Ci sono lettere di diffida per mancati pagamenti risalenti agli anni '80, più recentemente ci sono le ricevute di pagamento in forma di scrittura privata, controfirmate da mio padre e dalla zia dell'affittuario che per conto di questi, viene ogni anno a portare l'affitto.

Ovviamente deve valerne la pena in termini economici.

Infatti, l'appezzamento di terreno non è molto esteso (forse un valore di 15000-20000 euro?) ed è proprio questa valutazione che mi spinge a verificare se ci siano possibilità di annullare l'atto di passaggio di proprietà all'affittuario, senza passare per una causa civile

grazie @Giuseppe Di Massa per la risposta.

Non vedo invece possibilità di usucapione, se l'immobile era locato era occupato per quel titolo, che esclude l'usucapione.

Quando accennavo all'usucapione intendevo che mio padre è legittimo proprietario solo per 1/6; gli altri 5/6 del terreno sono di proprietà dei suoi fratelli o eredi di questi. Però mio padre ha esercitato il possesso riscuotendo l'intero importo dell'affitto annuale e mettendo tale importo tra i suoi redditi nella dichiarazione dei redditi ogni anno e gli altri fratelli non hanno mai avanzato pretese.

 

[Giuseppe Di Massa]

grazie @Giuseppe Di Massa per la risposta.

Quando accennavo all'usucapione intendevo che mio padre è legittimo proprietario solo per 1/6; gli altri 5/6 del terreno sono di proprietà dei suoi fratelli o eredi di questi. Però mio padre ha esercitato il possesso riscuotendo l'intero importo dell'affitto annuale e mettendo tale importo tra i suoi redditi nella dichiarazione dei redditi ogni anno e gli altri fratelli non hanno mai avanzato pret

Si però il canone seppur riscosso solo da tuo padre si riferiva all'intero non alla quota di 1/6 pertanto riscuoteva a nome di tutti, indipendentemente dal fatto che poi sia stato ripartito quanto incassato. Ovviamente vanno visti i documenti, ma se è come sembra va tenuto conto che se un conduttore paga la locazione ad un solo proprietario è comunque in affitto, non è previsto usucapione.

 

[Pingopallina]

Si però il canone seppur riscosso solo da tuo padre si riferiva all'intero non alla quota di 1/6 pertanto riscuoteva a nome di tutti, indipendentemente dal fatto che poi sia stato ripartito quanto incassato. Ovviamente vanno visti i documenti, ma se è come sembra va tenuto conto che se un conduttore paga la locazione ad un solo proprietario è comunque in affitto, non è previsto usucapione.

il conduttore non può acquisire per usucapione, concordo con lei. Però mio padre può acquisire per usucapione gli altri 5/6 della proprietà non intestati a lui?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Necessario eseguire visura ipotecaria. Per verificare che vi siano davvero intestazioni in capo a soggetti estranei alla comunione ereditaria.
Difficile a mio parere ipotizzare una usucapione del padre sui 5/6 degli altri fratelli (ma questo è un problema autonomo e solo eventuale rispetto a quello della donazione e dell'affittuario).

 

[Pingopallina]

Necessario eseguire visura ipotecaria. Per verificare che vi siano davvero intestazioni in capo a soggetti estranei alla comunione ereditaria.
Difficile a mio parere ipotizzare una usucapione del padre sui 5/6 degli altri fratelli (ma questo è un problema autonomo e solo eventuale rispetto a quello della donazione e dell'affittuario).

Grazie molto per la risposta.