Luna_

Membro Senior
Professionista
Buongiorno. Un quesito per voi. Vorrei partecipare a un asta per l'acquisto di una casa, prevista per fine settembre. Questa casa é abitata dal 1988 da una coppia ormai di anziani che nel 1988 aveva stipulato un contratto di acquisto con il costruttore. L'acquisto però non si è perfezionato in quanto gli acquirenti avevano avviato una causa contro il costrutto per vizi rilevati sull'abitazuone . Quindi ad oggi risulta ancora proprietario il costruttore, la casa pignorati e la causa fra costruttore e inquliini ancora in corso. Cosa rischio se acquisto e vino l'asta? Chi vive li dal 1988 poi può sottrarmi la casa mediante una successiva sentenza di usucapione? Ha valore il preliminare di vendita, anche se non é mai stato fatto l'atto ed é oggetto di causa, stipulato nel 1988 fra costruttore e inquilini? Grazie. Saluti.


Bisogna fare attenzione:la causa é stata posta in essere dai futuri acquirenti e non dal costruttore. É importante capire se nel corso degli anni il costruttore é stato contumace o presente nella causa contro i signori. Nel primo caso si é disinteressato al bene. Quindi manico a favore della coppia che hanno esercitato i loro diritti uti dominus. Nel secondo caso non é maturato proprio nulla. essendovi un preliminare le parti chiedono l'adempimento con l'abolizione dei vizi del costrutto. Quindi bisogna vedere il costruttore come si é comportato. se non ha mai chiesto l'annullamento del preliminare,se é stato inerte oppure no in questi anni. Non é necessario che ci sia una sentenza di accertamento usucapione trascritta perché quello matura a priori con i presupposti previsti dalla legge. Io lascerei perdere. Non c'é giurisprudenza univoca.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Chiedo scusa se pongo domande superflue, ma è per accertare di aver ben compreso: un creditore ha sottoposto ad esecuzione l'immobile cui @Marcellotrudu è interessato e nel contempo il costruttore è in causa anche con gli attuali occupanti dell'immobile, che lo hanno convenuto in giudizio in autonomo processo ancora in corso.
Dallo screeenshot (che non riesco a leggere molto bene) mi sembra di leggere che gli attuali occupanti hanno chiesto il trasferimento dell'immobile con sentenza sostitutiva di rogito (il 2932 c.c.) e che la relativa domanda giudiziale è stata trascritta.
Ho capito bene?
 

Marcellotrudu

Nuovo Iscritto
Professionista
Chiedo scusa se pongo domande superflue, ma è per accertare di aver ben compreso: un creditore ha sottoposto ad esecuzione l'immobile cui @Marcellotrudu è interessato e nel contempo il costruttore è in causa anche con gli attuali occupanti dell'immobile, che lo hanno convenuto in giudizio in autonomo processo ancora in corso.
Dallo screeenshot (che non riesco a leggere molto bene) mi sembra di leggere che gli attuali occupanti hanno chiesto il trasferimento dell'immobile con sentenza sostitutiva di rogito (il 2932 c.c.) e che la relativa domanda giudiziale è stata trascritta.
Ho capito bene?
La perizia del ctu parla di una trascrizione del 1995. Non accenna a una sentenza sostitutiva di rogito. Gli occupanti vivono li dal 1988. La causa fra costruttore e occupanti non si é ancora conclusa, però non è chiaro l'oggetto della causa, dovrebbe riguardare dei vizi di costruzione contestati dagli acquirenti (attuali occupanti). Però l'acquisto non si é mai concluso e non é mai stato stipulato un atto. La casa verrà venduta all'asta senza incanto il 16 settembre e con incanto il.30 settembre. Se acquisto e vinco l'asta rischio qualcosa? Com'è possibile che il tribunale metta in vendita una casa all'asta sulla quale non ha pieni diritti? Grazie. Saluti
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Mi perdoni, dallo screenshot mi sembra di leggere che gli acquirenti abbiano chiesto sentenza sostitutiva di rogito e che il giudizio sia ancora in corso.
Poiché la domanda giudiziale degli acquirenti è stata trascritta prima del pignoramento, l'eventuale accoglimento della domanda degli acquirenti le farebbe perdere la proprietà dell'immobile.
In sostanza, l'acquirente all'asta potrebbe subire evizione perché gli effetti della sentenza sostitutiva di rogito, seppure essa debba ancora essere pronunciata, prevarrebbero su quelli del pignoramento (trattandosi di domanda giudiziale trascritta anteriormente al pignoramento).
Il consiglio è quindi quello di NON partecipare all'asta ma di prendere informazioni sul giudizio instaurato dagli acquirenti. Non è detto, infatti, che successivamente alla perizia il giudizio non sia terminato.... e magari la domanda degli acquirenti rigettata.
Se realmente interessato all'immobile, si rivolga ad un legale affinché la assista nella "due diligence immobiliare" (compia cioè tutti gli acertamenti del caso per verificare la bontà dell'acquisto).
 
P

PROGETTO_CASA

Ospite
Mi perdoni, dallo screenshot mi sembra di leggere che gli acquirenti abbiano chiesto sentenza sostitutiva di rogito e che il giudizio sia ancora in corso.
Poiché la domanda giudiziale degli acquirenti è stata trascritta prima del pignoramento, l'eventuale accoglimento della domanda degli acquirenti le farebbe perdere la proprietà dell'immobile.
In sostanza, l'acquirente all'asta potrebbe subire evizione perché gli effetti della sentenza sostitutiva di rogito, seppure essa debba ancora essere pronunciata, prevarrebbero su quelli del pignoramento (trattandosi di domanda giudiziale trascritta anteriormente al pignoramento).
Il consiglio è quindi quello di NON partecipare all'asta ma di prendere informazioni sul giudizio instaurato dagli acquirenti. Non è detto, infatti, che successivamente alla perizia il giudizio non sia terminato.... e magari la domanda degli acquirenti rigettata.
Se realmente interessato all'immobile, si rivolga ad un legale affinché la assista nella "due diligence immobiliare" (compia cioè tutti gli acertamenti del caso per verificare la bontà dell'acquisto).

Se, come possiamo presumere confidando sulla professionalità del giudice e CTU, la causa si è recentemente chiusa a favore del convenuto dovrebbe essere possibile verificare la recente cancellazione iscrizione in conservatoria su richiesta del giudice. Sarebbe quindi inizialmente utile fare una visura ipotecaria a conferma che la vendita non determinerà evizione a danno dell'acquirente?
 
Ultima modifica di un moderatore:

Marcellotrudu

Nuovo Iscritto
Professionista
Mi perdoni, dallo screenshot mi sembra di leggere che gli acquirenti abbiano chiesto sentenza sostitutiva di rogito e che il giudizio sia ancora in corso.
Poiché la domanda giudiziale degli acquirenti è stata trascritta prima del pignoramento, l'eventuale accoglimento della domanda degli acquirenti le farebbe perdere la proprietà dell'immobile.
In sostanza, l'acquirente all'asta potrebbe subire evizione perché gli effetti della sentenza sostitutiva di rogito, seppure essa debba ancora essere pronunciata, prevarrebbero su quelli del pignoramento (trattandosi di domanda giudiziale trascritta anteriormente al pignoramento).
Il consiglio è quindi quello di NON partecipare all'asta ma di prendere informazioni sul giudizio instaurato dagli acquirenti. Non è detto, infatti, che successivamente alla perizia il giudizio non sia terminato.... e magari la domanda degli acquirenti rigettata.
Se realmente interessato all'immobile, si rivolga ad un legale affinché la assista nella "due diligence immobiliare" (compia cioè tutti gli acertamenti del caso per verificare la bontà dell'acquisto).
La ringrazio tantissimo. L'immobile mi interessa. Cercherò di recuperare tutti gli atti relativi a quella causa. Mentre rischio qualcosa su un eventuale usucapione degli occupanti che vivono li dal 1988?
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Apro l'allegato adesso ed effettivamente é stata trascritta una domanda per ottenere sentenza ex 2932.... ad oggi i giudici pare non si siano ancorappronunciati. Strano ma vero. Quindi anche per me vale quanto ha già detto l'avvocato.La loro vittoria prevale sul tuo successivo atto di vendita. Anche a distanza di anni. Qui più che di usucapione mi preoccuperei di una sentenza costitutiva a loro favore...ripeto...lascia stare....troppe rogne. Poi se vuoi andare a fondo vai come ti é stato suggerito
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Gli acquirenti non possono avere usucapito.
L'unico problema può derivare dall'esito del giudizio che essi hanno instaurato.
Se, come possiamo presumere confidando sulla professionalità del giudice e CTU, la causa si è recentemente chiusa a favore del convenuto dovrebbe essere possibile verificare la recente cancellazione iscrizione in conservatoria su richiesta del giudice. Sarebbe quindi inizialmente utile fare una visura ipotecaria a conferma che la vendita non determinerà evizione a danno dell'acquirente?
Non è detto che la cancellazione sia stata effettuata, seppure la causa sia terminata. Bisogna partire dal procedimento fra gli acquirenti ed il debitore. Un avvocato, con i dati risultanti dalla trascrizione della domanda, riesce a reperire informazioni sul procedimento.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto