Buongiorno a tutti,
ritorno a scrivere in questo forum per dare qualche consiglio in merito a queste procedure.
Ho lasciato il forum per un anno e mezzo ma chi avesse bisogno di delucidazioni su questo intricato argomento può riprendere a scrivermi in privato poichè darò i consigli richiesti.
Che cosa deve fare un normale cittadino italiano che ha proprietà immobiliari NON IPOTECATE e vorrebbe usare i suoi immobili ad uso investimento? Può partecipare ad un PPP?
La risposta è si, l'iter è complesso e costoso. Non vi parlerò di fondazioni e trader FED ma solo degli step da percorrere.
Innanzi tutto chiariamo una cosa sacrosanta che altri colleghi in questo forum hanno evidenziato: in programma ci si va solo con il denaro, non con la cucina, il bagno o il salotto del vostro immobile, fino a qui tutto chiaro?!?!?!
Se non avete il denaro necessario lo potreste eventualmente ottenere dal vostro immobile in questi due modi:
1) mutuo liquidità concesso dalla vostra banca (questo prodotto oramai è un mero miraggio e gli interventi sono circa il 50% del valore dell'immobile per un importo massimo di 150/200 mila euro; se nell'ultimo anno avete visto operazioni più grandi per mutui ipotecari con scopo liquidità considerate di aver visto una delle cose più rare al mondo).
2) Cartolarizzazione dell'immobile: lo potete fare con banche e con fondi...vuol dire ottenere un titolo; banalmente della carta sulla quale c'è scritto il valore espresso in euro del vostro immobile.
A differenza del mutuo bancario ipotecario, il titolo contiene il valore intero del vostro immobile e verrà scontato tra l'80% ed il 100% del proprio valore da un istituto bancario.
Nel cartolarizzare l'immobile, di sicuro dovrete conferite l'immobile al soggetto che emette il titolo...quindi verificate ed approfondite il concetto di conferimento di un immobile alla banca o ad un fondo e vedete bene cosa comporta questo passaggio.
Qualora abbiate passato il punto precedente non avete in mano altro che un titolo con il valore del vostro immobile: ora dovete trovare un istituto bancario che sconti il vostro titolo, cioè trasformi in denaro la cifra indicata sul titolo in vostro possesso.
Per sgombrare i dubbi anche ai più duri di voi che non masticano finanza vi segnalo che per legge una banca non può emettere un titolo e scontarlo, una lo emette ed un'altra lo sconta
Pensate di aver finito? Siete solo all'inizio poichè ora vi hanno concesso la linea di credito ma essendo tale questa linea vi costerà degli interessi mensili, interessi che l'istituto vi potrà chiedere mensilmente o trimestralmente ma ve li chiede in ogni caso.
Arrivati a questo punto dovete trovare un istituto che faccia i programmi menzionati fino ad ora. Qui avete la possibilità di usare anche l'istituto che vi ha scontato il titolo, non ce ne sono moltissimi, di fatto è più facile trovare un terzo istituto bancario che prende la vostra liquidità e la manda in programma.
Quello che riuscite a fare in Italia si limita alla cartolarizzazione ed allo sconto del titolo (mi spiego meglio, non è che uscendo di casa trovate società di cartolarizzazione e banche pronte a scontare il titolo al volo pronte ad aspettarvi, bisogna sapere dove andare, spesso tutta l'operazione viene creata fuori dall'Italia), tutto il resto va fatto fuori dall'Italia semplicemente perchè non esistono strutture e non esisteranno mai, ciò è unicamente dovuto al fatto che qualsiasi soggetto che opera in Italia verrebbe massacrato da tasse ed imposte varie, di conseguenza non ci sarebbero tutte quelle rendite che invece si percepiscono con operazione all'estero.
Tutto questo inoltre ha un costo per ogni step, non pensate di fare i brillanti e pagare tutto a programma finito quindi:
Pagamento oneri e consulenza per la cartolarizzazione dell'immobile
Costi di istruttoria per ottenere lo sconto del titolo più interessi passivi della linea di credito.
Il programma non vi costa ma è un apparenza, le piattaforme performano moltissimo e viene lasciato al cliente solo una minima parte.
Ovviamente questo argomento non si esaurisce con la lista della spesa di ciò che bisogna fare o con ciò che bisogna pagare, c'è da tenere presente altri piccoli dettagli.
Altra cosa che ho visto stando a contatto con questo tipo di operazioni è che non ci sono cifre ufficiali di ingresso, ci sono livelli di ingresso che chiedono il classico milione di euro, ci sono programmi da 25/50 milioni ma ho visto e collaborato (a tutt'oggi) con realtà (tipo i fondi di investimento) che coprono già loro la richiesta della piattaforma, quindi agli investitori bastano poche decine di euro per entrare in programma e raddoppiare l'investimento in un anno.
Come potete vedere anche quanto rende un programma è un'altro aspetto da tenere presente.
Spero di avervi chiarito un filo le idee in merito, a coloro che hanno scritto nel mio profilo durante la mia assenza comunico che nel giro di un paio di giorni avrete le risposte e gli approfondimenti che mi avete richiesto.
Un saluto a tutti
Wolverine
