Validità proposta di acquisto.

[antonio100]

Buongiorno, interessato ad una casa ed ignorante in materia firmo una proposta di acquisto, su modulo predisposto dall'agente immob.,con caparra di 5.000 euro e 7.000 per mediazione(sigh), proposta che dopo due giorni viene accettata. Unica aggiunta "da verificare" vicino alla voce libero da ipoteche,pignoramenti e/o altri pregiudizi...Sulla proposta è indicato che il fabbricato è allineato come situazione catastale con planimetria conforme;, certificato agibilità assente o non rintracciabile; edificato ante 67.Atto notarile da effettuare entro il 30/09/2020. Verbalmente mi spiegavano che il fabbricato essendo stato costruito prima di 07/1934 non era tenuto ad avere né l'abitabilità/agibilità né la licenza mentre per l'impianti non veniva garantito la loro conformità (sulla proposta tale onere è a mio carico). Successivamente mi trasmettevano la planimetria ed un certificato catastale del 1995, niente ancora che mi dimostrasse la data di costruzione ante 1934, nonché la ricevuta di presentazione di una CILA del 11/2018 per manutenzione straordinaria (sostituzione impianti, pittura,stanza da letto che diventa soggiorno/cucina, cucina che diventa stanzetta, soggiorno che diventa stanza da letto il tutto senza spostare le pareti), interventi non rilevanti tali da dover richiedere l'agibilità. A seguito di verifica, successiva all'accettazione della proposta, emerge che la CILA è stata considerata improcedibile dal Comune. A questo punto chiedo all'agente, consigliato da un amico, di invitare la venditrice a presentare una richiesta di conformità urbanistica al Comune di Napoli per capire se è tutto in regola e se ci sono abusi sanabili con una cila in sanatoria. Analoga richiesta viene trasmessa dal mio avvocato all'Agenzia con una email diffidandoli ad incassare l'assegno di mediazione in assenza del certificato richiesto cosa che l'agenzia ha già fatto. Ritenete corretto il mio agire? la venditrice, avendo accettato la proposta con la mia postilla "da verificare libero da ipoteche etc, è vincolata a produrre il certificato richiesto o si può rifiutare chiedendo di acquistare comunque la casa o perdere la caparra (più quanto già incassato dalla agenzia come mediazione .? Cosa posso fare? Grazie

 

[francesca63]

la venditrice, avendo accettato la proposta con la mia postilla "da verificare libero da ipoteche etc, è vincolata a produrre il certificato richiesto o si può rifiutare chiedendo di acquistare comunque la casa o perdere la caparra (più quanto già incassato dalla agenzia come mediazione .?

La venditrice deve venderti un immobile in regola con le norme urbanistiche, e conforme alla planimetria catastale.
Quindi , come prima cosa, deve risolvere il problema, presentando le pratiche necessarie per sanare gli attuali abusi.
Se non sarà possibile, sarà lei inadempiente, non tu ( che non puoi essere obbligato ad acquistare un immobile non in regola).
Quindi, se non potrete procedere con la vendita, la venditrice dovrà o renderti il doppio della caparra, o rifonderti i danni.
Le provvigioni sono comunque dovute, poiché l'agenzia non ha l'obbligo di controllare la regolarità urbanistica , ma fanno parte dei danni che dovresti vederti risarciti.

 

[antonio100]

Tutto chiaro e grazie, un altra domanda ho letto che la proposta di acquisto doveva essere registrata dall agenzia, ora chiusa per ferie, entro 20 gg dall accettazione, termine già scaduto. Cosa mi consigli di fare attendere il rogito e poi fare un ravvedimento oneroso per le sanzioni o rischiare e registrare l atto anche se rischio di non rogitare in assenza di conferma di regolarità urbanistica così da rimetterci anche 200 euro oltre a quanto versato all agenzia (7000 euro) e, comumque, dovrei versare le sanzioni. Posso pretendere qualcosa dall agenzia che non ha effettuato la registrazione? Grazie ancora (mi sono reso conto di essermi buttato in questa situazione troppo fiducioso negli altri e senza nessuna competenza)

 

[brina82]

Buongiorno, interessato ad una casa ed ignorante in materia firmo una proposta di acquisto, su modulo predisposto dall'agente immob.,con caparra di 5.000 euro e 7.000 per mediazione(sigh), proposta che dopo due giorni viene accettata. Unica aggiunta "da verificare" vicino alla voce libero da ipoteche,pignoramenti e/o altri pregiudizi...Sulla proposta è indicato che il fabbricato è allineato come situazione catastale con planimetria conforme;, certificato agibilità assente o non rintracciabile; edificato ante 67.Atto notarile da effettuare entro il 30/09/2020. Verbalmente mi spiegavano che il fabbricato essendo stato costruito prima di 07/1934 non era tenuto ad avere né l'abitabilità/agibilità né la licenza mentre per l'impianti non veniva garantito la loro conformità (sulla proposta tale onere è a mio carico). Successivamente mi trasmettevano la planimetria ed un certificato catastale del 1995, niente ancora che mi dimostrasse la data di costruzione ante 1934, nonché la ricevuta di presentazione di una CILA del 11/2018 per manutenzione straordinaria (sostituzione impianti, pittura,stanza da letto che diventa soggiorno/cucina, cucina che diventa stanzetta, soggiorno che diventa stanza da letto il tutto senza spostare le pareti), interventi non rilevanti tali da dover richiedere l'agibilità. A seguito di verifica, successiva all'accettazione della proposta, emerge che la CILA è stata considerata improcedibile dal Comune. A questo punto chiedo all'agente, consigliato da un amico, di invitare la venditrice a presentare una richiesta di conformità urbanistica al Comune di Napoli per capire se è tutto in regola e se ci sono abusi sanabili con una cila in sanatoria. Analoga richiesta viene trasmessa dal mio avvocato all'Agenzia con una email diffidandoli ad incassare l'assegno di mediazione in assenza del certificato richiesto cosa che l'agenzia ha già fatto. Ritenete corretto il mio agire? la venditrice, avendo accettato la proposta con la mia postilla "da verificare libero da ipoteche etc, è vincolata a produrre il certificato richiesto o si può rifiutare chiedendo di acquistare comunque la casa o perdere la caparra (più quanto già incassato dalla agenzia come mediazione .? Cosa posso fare? Grazie

Ennesimo caso in cui una sospensiva ci stava tutta...

La vogliamo mettere sempre sta benedetta sospensiva, oppure sono io che sono troppo pessimista?

Poi però pare che su 10 casi, parecchi avrebbero necessitato di tale artifizio.

Qualora aveste inserito che il contratto risultasse sospeso fino al controllo della regolarità urbanistica dell'immobile da parte di un tecnico di fiducia, nessuno avrebbe perso/preso soldi.

Tale dicitura è a garanzia sia del venditore che del compratore, perchè magari qualcosa può sempre sfuggire anche al venditore, che non è detto debba esser sempre in malafede!

L'agenzia non ha responsabilità come dice Francesca, ma moralmente ce l'ha eccome!

Parecchie ci marciano proprio perchè tanto, sapendo bene dei casini che ci sono nella maggior parte degli immobili sparsi su tutto il territorio nazionale, beccano la provvigione prima e comunque.

Io nelle consulenze consiglio sempre di scrivere che l'agenzia prenderà i soldi il giorno del rogito, e solo se l'affare andrà a buon fine, poi il cliente "innamorato" dell'immobile soprassiede quasi sempre.

D'altronde l'agente è come se fosse un broker di borsa, e i soldi li dovrebbe riscuotere solo se vi è effettiva compravendita.

 

[antonio100]

Dovesse capitarmi di nuovo di comprare casa andrei accompagnato da un geometra ed un avvocato. Spenderei di più ma, forse, eviterei di fare cavolate. Purtroppo ho troppa fiducia nel mondo ed è sbagliato

 

[brina82]

La venditrice deve venderti un immobile in regola con le norme urbanistiche, e conforme alla planimetria catastale.
Quindi , come prima cosa, deve risolvere il problema, presentando le pratiche necessarie per sanare gli attuali abusi.
Se non sarà possibile, sarà lei inadempiente, non tu ( che non puoi essere obbligato ad acquistare un immobile non in regola).
Quindi, se non potrete procedere con la vendita, la venditrice dovrà o renderti il doppio della caparra, o rifonderti i danni.
Le provvigioni sono comunque dovute, poiché l'agenzia non ha l'obbligo di controllare la regolarità urbanistica , ma fanno parte dei danni che dovresti vederti risarciti.

Devo sempre fare quella benedetta ricerca approfondita in materia al più presto, coinvolgendo anche dei Notai.

Questo perché fino a qualche tempo fa ero convinto che non si potessero rogitare immobili se non perfettamente in regola dal punto di vista urbanistico, poi, leggendo un libro, ho capito che forse non è esattamente così.

L'atto deve presentare il titolo edilizio (licenza/concessione/pdc), ma qualora l'immobile presenti delle irregolarità, non è detto che non si possa rogitare...

L'atto è nullo se non viene menzionato il titolo, ma se la casa non è perfettamente conforme al titolo, dipende, potrebbe essere possibile rogitare.

Ciò lascerebbe indurre che in alcuni casi, anche scoprendo degli abusi, è necessario comunque concludere la compravendita, altrimenti l'inadempiente potrebbe essere l'acquirente...
E solo a valle dell'acquisto occorrerà fare causa a chi ha venduto un oggetto per un altro.

Esempi.

Caso 1. Preliminare in cui è scritto che l'immobile viene venduto conforme urbanisticamente, ma poi tra preliminare e rogito si scoprono delle difformità: l'acquirente può ritirarsi perchè gli era stato promesso un altro immobile? In alternativa, qualora le difformità siano tali da poter comunque effettuare la compravendita, potrebbe rogitare magari ottenendo uno sconto?

Caso 2. Nel preliminare non è indicato nulla in merito alla regolarità urbanistica. Qualora tra preliminare e rogito si dovessero scoprire delle difformità (ma poniamo che l'immobile ha un titolo edilizio pertanto è possibile rogitare), non saprei come andrebbe a finire la cosa... L'acquirente che pretende il doppio della caparra, potrebbe risultare inadempiente lui...

Presto farò chiarezza almeno nella mia testa.

@francesca63 tu cosa ne pensi?

 

[brina82]

Dovesse capitarmi di nuovo di comprare casa andrei accompagnato da un geometra

Assicurati che sia un tecnico esperto di compravendite, di urbanistica e catasto.

 

[francesca63]

L'atto deve presentare il titolo edilizio (licenza/concessione/pdc), ma qualora l'immobile presenti delle irregolarità, non è detto che non si possa rogitare...

L’atto deve contenere l’indicazione del titolo edilizio, altrimenti è nullo.
Se c’è il titolo, anche se la casa non corrisponde alla licenza/permesso, l’atto non è nullo , ma l’acquirente può rivalersi sul venditore.

Se si scoprono abusi prima del rogito, o il venditore regolarizza , o sarà inadempiente ( a meno che l’acquirente voglia comprare ugualmente, e non debba fare mutuo).

esempi 1 e 2:
Non è necessario scrivere nel preliminare che la casa deve essere in regola catastalmente e urbanisticamente: è comunque un obbligo del venditore.

In ultimo, penso anch’io che la sospensiva per la regolarità urbanistica/catastale sia una buona idea per non rischiare e perdere soldi, ma mi risulta che molte agenzie serie (pur non essendo obbligatorio) , facciano eseguire controlli dai propri tecnici di fiducia, garantendo un acquisto tranquillo.

 

[francesca63]

un altra domanda ho letto che la proposta di acquisto doveva essere registrata dall agenzia,

Potevate farlo anche voi, la responsabilità è solidale tra le parti e l’agenzia.
E’ un’incombenza per soli fini fiscali; io registrerei, ma non farlo comporta solo delle sanzioni economiche.

 

[sgaravagli]

D'altronde l'agente è come se fosse un broker di borsa, e i soldi li dovrebbe riscuotere solo se vi è effettiva compravendita.

no!!! per legge l'agente matura le provvigioni in modo diverso..... quando le norme affermeranno che l'agente non puo' concludere contratti preliminari senza le verifiche catastali, urbanistiche ed ipotecarie allora avrai ragione..... bisognerà anche disciplinare i rimborsi all'agente in caso di sospensiva.... credo sia giusto!