Valore di stima e prezzo di vendita

[Athena T.]

Gentili Professionisti del Forum,

ancora una volta mi rivolgo a voi per ottenere un consiglio, e vi ringrazio sin da ora.

Sto per mettere in vendita il mio immobile (appartamento + pertinenze in bifamiliare) e ho contattato un AI che mi è stato consigliato da persona di fiducia. È stata effettuata visita della proprietà e l'AI successivamente mi ha presentato una stima dell'immobile a 377K, proponendo un prezzo di vendita a 355K.

Poiché le cifre provengono dall'AI senza alcun suggerimento da parte mia, vi chiedo se avete considerazioni in merito, vista la notevole differenza tra stima ed eventuale prezzo.

L'AI mi ha serenamente comunicato quelle che sono le sue riflessioni sull'immobile:
- presenza di sole due camere da letto
- forte sbilanciamento tra appartamento "padronale" e pertinenze (app. mq. 95, sottotetto mq 45 + lavanderia mq. 45 + giardino di 150 mq ) perché queste ultime non abitabili (e quindi già stimate meno, sia per metratura che per valore percentuale)
- appartamento dotato di tutti i comfort e accessori (completamente autonomo, impianti nuovi, aria cond., sistema d'allarme, telecamere, insonorizzazione, infissi doppi vetri, tapparelle di sicurezza e isolanti, addolcitore, caldaia a condensazione, due bagni, 3 grandi balconi) ma immobile del 1970 ( pur se in ottimo stato di tetto e struttura).


La realtà dell'immobile è un appartamento recentemente ristrutturato con ampia zona giorno, veranda, pertinenze ampie e luminose da sempre adibite a locali di vita, giardino di proprietà esclusiva, zona semi-centrale in forte valorizzazione. Queste valutazioni sono condivise dall'AI che, effettivamente, è entusiasta di ottenere da me l'esclusiva per la vendita e mi ha proposto una percentuale di mediazione veramente favorevole, pur sostenendo che devo tenere conto della concorrenza del nuovo. In altre parole, il potenziale cliente che spenderebbe 370K per il nuovo perché dovrebbe comprare il vecchio?

Da parte mia penso che il mio immobile sia perfetto per una mini famiglia (noi siamo in due) e/o per persone che lavorano in casa e hanno necessità di spazi diversi (biblioteca, uffici, atelier, hobby, ...) che di camere da letto. Ovviamente tali compratori sono più rari delle famiglie con bambini, ne sono perfettamente cosciente. Ma sono altrettanto cosciente che l'acquirente si ritroverà con tanti spazi di cui potrà godere, molto più di quanto risulti dalla semplice mappa catastale.

Chiedo quindi a voi un consiglio: accettare di mettere in vendita a 355K o provare con l'importo stimato?
Che mi consigliate? Spero nelle vostre risposte!
Grazie!!!

 

[Giuseppe Di Massa]

Gentili Professionisti del Forum,

ancora una volta mi rivolgo a voi per ottenere un consiglio, e vi ringrazio sin da ora.

Sto per mettere in vendita il mio immobile (appartamento + pertinenze in bifamiliare) e ho contattato un AI che mi è stato consigliato da persona di fiducia. È stata effettuata visita della proprietà e l'AI successivamente mi ha presentato una stima dell'immobile a 377K, proponendo un prezzo di vendita a 355K.

Poiché le cifre provengono dall'AI senza alcun suggerimento da parte mia, vi chiedo se avete considerazioni in merito, vista la notevole differenza tra stima ed eventuale prezzo.

L'AI mi ha serenamente comunicato quelle che sono le sue riflessioni sull'immobile:
- presenza di sole due camere da letto
- forte sbilanciamento tra appartamento "padronale" e pertinenze (app. mq. 95, sottotetto mq 45 + lavanderia mq. 45 + giardino di 150 mq ) perché queste ultime non abitabili (e quindi già stimate meno, sia per metratura che per valore percentuale)
- appartamento dotato di tutti i comfort e accessori (completamente autonomo, impianti nuovi, aria cond., sistema d'allarme, telecamere, insonorizzazione, infissi doppi vetri, tapparelle di sicurezza e isolanti, addolcitore, caldaia a condensazione, due bagni, 3 grandi balconi) ma immobile del 1970 ( pur se in ottimo stato di tetto e struttura).


La realtà dell'immobile è un appartamento recentemente ristrutturato con ampia zona giorno, veranda, pertinenze ampie e luminose da sempre adibite a locali di vita, giardino di proprietà esclusiva, zona semi-centrale in forte valorizzazione. Queste valutazioni sono condivise dall'AI che, effettivamente, è entusiasta di ottenere da me l'esclusiva per la vendita e mi ha proposto una percentuale di mediazione veramente favorevole, pur sostenendo che devo tenere conto della concorrenza del nuovo. In altre parole, il potenziale cliente che spenderebbe 370K per il nuovo perché dovrebbe comprare il vecchio?

Da parte mia penso che il mio immobile sia perfetto per una mini famiglia (noi siamo in due) e/o per persone che lavorano in casa e hanno necessità di spazi diversi (biblioteca, uffici, atelier, hobby, ...) che di camere da letto. Ovviamente tali compratori sono più rari delle famiglie con bambini, ne sono perfettamente cosciente. Ma sono altrettanto cosciente che l'acquirente si ritroverà con tanti spazi di cui potrà godere, molto più di quanto risulti dalla semplice mappa catastale.

Chiedo quindi a voi un consiglio: accettare di mettere in vendita a 355K o provare con l'importo stimato?
Che mi consigliate? Spero nelle vostre risposte!
Grazie!!!

Mi è del tutto incomprensibile questa valutazione, cosa diavolo sarebbe la stima? L'agente immobiliare dovrebbe rispondere solo ad una domanda, "a che prezzo si venderà?", ovviamente è una valutazione con un margine di errore che si può comprendere, pertanto 350/360mila potrebbe essere una risposta sensata. Potrebbe anche dirti che il prezzo a cui andrebbe messo in vendita potrebbe essere 370mila per dare la consueta trattabilità. Può anche giustificare la valutazione dandoti i parametri che ha usato, ma quasi tutto quello che hai riportato rguardo il suo operato lo trovo tra il comico ed il dilettantistico. Per capire quanto sia strampalata la cosa basti pensare a 377mila...ma come si valuta un immobile approssimandolo al migliaio? E dopo tanta precisione ti dice vale 377 ma te lo vendo a 355...allora vale 355. Sicura che sia un agente immobiliare?

 

[Athena T.]

Ti ringrazio per la risposta.
L'AI ha voluto le mappe dell'immobile e ha conteggiato i mq considerando delle percentuali (i.e. i balconi 30%, sottotetto 40%, ecc.) moltiplicando per il prezzo del ristrutturato nella mia zona.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ti ringrazio per la risposta.
L'AI ha voluto le mappe dell'immobile e ha conteggiato i mq considerando delle percentuali (i.e. i balconi 30%, sottotetto 40%, ecc.) moltiplicando per il prezzo del ristrutturato nella mia zona.

Un metodo per fare una valutazione commerciale per determinare il più probabile prezzo di vendita caratteristico di chi è alle prime armi. Se è una persona di fiducia utilizzalo come agente, ma fatti valutare l'immobile anche da qualcuno esperto, l'esperienza è come un algoritmo con migliaia di variabili, è irripetibile e formisce una valutazione affidabile, le valutazioni analitiche sono spessissimo inaffidabili a mio giudizio

 

[RobertodaBangkok]

Ritengo che sia successo questo..La perizia deve rispondere a UNA DOMANDA In breve se come perito mi si chiede una stima chiedo sempre PER COSA ? Se per venderlo sara' come ben dice l ottimo Massa una stima prettamente di mercato basata sulla mia personale esperienza che include tutti le vendite precedentemente effettuate da me o da altri in un periodo di almeno tre anni. Se e per' ""litigare"" la cosa potrebbe cambiare. Le regole dell estimo le conosciamo tutti e sta a noi sapere quando vanno applicate e per quali fini. Per assurdo su certe proprieta' non vado nemmeno a vedere il metro quadrato piu o quello meno..so esattamente a quanto si possono vendere in base alla tipologia.: in altri casi devo per forza attenermi a misurazioni corrette. Poi intervengono i criteri usati,,per esempio puo' essermi richiesto di adottare criteri particolarmente prudenziali ..perche la domanda e' " quanto si realizzerebbe MINIMO da questa unita' ?" La Banca che concede muti al 80% mi chiedera' una perizia equa, quella che concede il 100% POTREBBE ( lascio il dubbio ) chiedermi una perizia MOOOLTOO prudenziale..erogando il 100% della stessa. Su 100.000 euro sempre 80.000 ambedue ti darebbero..Quindi direi che l AI ha fatto una stima basandosi sia sull estimo sia sul piano commerciale. Che differiscano non mi causa nessuno stupore Potrebbero differire in per difetto o per eccesso..300 metri quadrati in proporzione valgono molto meno di 50... Detto questo concordo in toto con l ottimo Massa.

 

[eldic]

la realtà è molto semplice: valore e prezzo di realizzo non coincidono.
ti faccio un esempio. fai tre perizie, 3 periti dicono "vale 100"; e arrivano a quella conclusione usando i più disparati criteri di valutazione.
tu però a quel prezzo non trovi nessuno disposto a comprarla; c'è solo un tizio che ti dice; "se vuoi ti dò 75; altrimenti come non detto".
quanto vale il tuo immobile?

 

[RobertodaBangkok]

la realtà è molto semplice: valore e prezzo di realizzo non coincidono.
ti faccio un esempio. fai tre perizie, 3 periti dicono "vale 100"; e arrivano a quella conclusione usando i più disparati criteri di valutazione.
tu però a quel prezzo non trovi nessuno disposto a comprarla; c'è solo un tizio che ti dice; "se vuoi ti dò 75; altrimenti come non detto".
quanto vale il tuo immobile?

ED e appunto la perizi commerciale. Se non la sai fare ti mancano 30 anni di lavoro. Ecco perche il pelo dei lupi e' sempre un po bianco...PS 10+ 10- su certi valori non li azzecca nemmeno Mandrake..Io ho pagato cara casa mia..tu pensa un po'..ma per me li stra veleva..Tanto per dire.

 

[Athena T.]

Dalle gentili risposte ricevute finora deduco che devo far conto su un prezzo di vendita di 355K e non tenere in conto il valore della perizia. Ho capito bene?
Certo, non avendo chiesto all'AI il suo modo di procedere, mi sarei sentita meglio se non mi avesse fatto sapere che la mia casa vale X ma devo perderci 25K se voglio venderla.

A fronte dei giudizi su esperienza e professionalità: mi consigliate di cambiare agente?

 

[TensioneLeone]

successivamente mi ha presentato una stima dell'immobile a 377K, proponendo un prezzo di vendita a 355K.

Ma cosa vuol dire?! Mai sentito di un prezzo di vendita più basso di quello di valutazione

- presenza di sole due camere da letto
- forte sbilanciamento tra appartamento "padronale" e pertinenze (app. mq. 95, sottotetto mq 45 + lavanderia mq. 45 + giardino di 150 mq ) perché queste ultime non abitabili (e quindi già stimate meno, sia per metratura che per valore percentuale)

Le ritengo delle doverose considerazioni

pur sostenendo che devo tenere conto della concorrenza del nuovo. In altre parole, il potenziale cliente che spenderebbe 370K per il nuovo perché dovrebbe comprare il vecchio?

Questo punto a mio avviso è il più importante. Non può esistere un immobile usato che a parità di metratura , zona , ecc costi come un immobile di nuova costruzione.
Premetto che personalmente io non amo le nuove costruzioni ma è un dato oggettivo che quest'ultime abbiano un valore di mercato più alto ripetto a quelle più vecchie

 

[RobertodaBangkok]

Dalle gentili risposte ricevute finora deduco che devo far conto su un prezzo di vendita di 355K e non tenere in conto il valore della perizia. Ho capito bene?
Certo, non avendo chiesto all'AI il suo modo di procedere, mi sarei sentita meglio se non mi avesse fatto sapere che la mia casa vale X ma devo perderci 25K se voglio venderla.

A fronte dei giudizi su esperienza e professionalità: mi consigliate di cambiare agente?

No. Calcola che anche la stima minore sara' sempre soggetta alla "prova mercato" Se l AI come ritengo e' esperto della "zona" tutto andra' bene fatto salvo che 10+ 10- non li azzecca nemmeno Mandrake. Come gia detto casa mia l ho pagata cara ma me ne avessero chiesto 10k in piu glieli davo lo stesso. Altre seppur a prezzo corretto ( anche per me ) non le avrei volute nemmeno a 30k in meno..Come vedi si parla sempre di considerazioni generali . Se l AI e' un FORTE in sei mesi saprai quanto vale...il massimo che ti avranno offerto. Valutare l AI nn spetta a me poiche' non lo conosco ma parto dal fatto che sia uno molto forte. Se cosi vale quanto ut supra detto. Cordialita'.