Valutazione immobile con cause condominiali infinite

[Tobia]

Non mi interessano altre questioni ma semplicemenete , sapere di quanti soldi si puo' svalutare il mio appartamento informando un acquirente ?

ti sei data la risposta da sola quando hai ragionato da acquirente

ho pagato 210.000 , 00 euro per un appartamento che forse con tutti i problemi che ha non ne valeva neanche la meta'

 

[Tobia]

era tua facoltà inserite nel preliminare che il condominio non avesse cause pendenti con terzi o altri condomini per un valore superiore a tot euro il venditore si sarebbe premunito di farti rilasciare una dichiarazione da parte dell'amministratore io di solito ora che è prassi comune richiederla visto i tanti casi di morositá per tranquillitá degli acquirenti la rilascio

l'amministratore inserisce con approvazione dell'assemblea una postilla nel regolamento condominiale in cui si decide che in caso di gravi morositá e in caso di appartamento venduto all'asta il compratore divenuto proprietario si accolla tutte le spese condominiali regresse

io l'ho già suggerito ed ottenuto in un paio di palazzi problematici

 

[Carlo Garbuio]

svaluta un immobile in maniera significativa

quanto?
è questo che chiede l'utente nel post introduttivo

quanto?

Ora io mi faccio una domanda , se vado a vendere il mio appartamento di quanto si puo' abbassare il valore della mia proprieta' ?

Non mi interessano altre questioni ma semplicemenete , sapere di quanti soldi si puo' svalutare il mio appartamento informando un acquirente ?

 

[Utente Cancellato 65257]

Con un condomino moroso per 20 anni almeno un 35%

 

[Carlo Garbuio]

almeno un 35%

ah, quindi senza un massimo si può pure arrivare alla svalutazione TOTALE
interessante
e si può sapere come hai determinato questo minimo?

 

[Silano22]

Con un condomino moroso per 20 anni almeno un 35%

Se i condomini morosi sono tre non vale niente

 

[specialist]

Se sono quattro il valore dell'appartamento va in negativo e deve dare il 40% a me se vuole che lo acquisti.

 

[PyerSilvio]

Scopro solo ora questa accesa discusssione.

Cio' che non ho letto e che nessuno fino ad ora ha evidenziato, tra entita' e percentuali di svalutazioni piu' o meno rivelate, e' la conseguenza della logica delle cose.

Aldila' del caso di specie, se all'interno del condominio vi e' una causa in corso, per logica il medesimo condominio, potrebbe pure vincere il ricorso.

Accade sovente, contro l'impresa costruttrice o i progettisti, che hanno realizzato l'opera.
Vertenze, che allo stesso modo di questa, oggetto di discussione, possono avere durate di lunghissimo corso.

Non per questo resta impossibile vendere e, neppure che i singoli alloggi, subiscano svalutazioni tanto significative, come si e' qui esposto.

In questi ambiti, e' l'intervento del ctu, ad assistere l'autorita' giudiziaria, che si esprime nella valutazione e quantificazione dei danni, delle spese, dei rimborsi, delle opere etc.

Se, potessero essere ritenute valide, alcune delle regole che qui si sono lette.
Allora per logica, quando il condominio vince il ricorso e ottiene un maxi risarcimento, che succede..?

Che gli alloggi valgono di piu...?

 

[CheCasa!]

Vorrei chiedere a @bit100 , visto che il codice civile è molto chiaro sull'attribuzione delle spese pregresse, in base a quale principio legale l'introduzione in regolamento di condominio dell'attribuzione delle spese legali pregresse al nuovo acquirente avrebbe valore? Parliamo poi di regolamenti trascritti immagino per l'opponibilità ai terzi?

 

[Utente Cancellato 65257]

La regola generale stabilita dall’articolo 63, disposizione attuazione Codice civile prevede che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente». Ci si può chiedere se il condominio possa difendersi da eventuali insolvenze prevedendo una diversa e più restrittiva regolamentazione relativa agli oneri che si possono porre a carico di chi subentra, e se per converso il subentrante debba prestare particolare attenzione al regolamento contrattuale o possa, viceversa, limitarsi a fare affidamento sul disposto dell’articolo 63. Per rispondere al quesito occorre anzitutto ricordare che sia la Cassazione civile (24654/2010) che più recentemente il Tribunale di Torino (2821/2013) hanno ritenuto che «l’articolo 63, comma 2, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, non sia norma a garanzia dell’acquirente atta a limitare un obbligo che in assenza della stessa esisterebbe comunque, ma una norma posta a tutela del condominio, volta ad attribuire a quest’ultimo un debitore solidale cui, in forza, dei principi generali che regolano la materia, non avrebbe diversamente potuto rivolgersi». In sostanza, il condominio può perfettamente (e lecitamente) tutelarsi prevedendo con regolamento (ovviamente contrattuale, cioè accettato da tutti i condòmini) che chi subentri nei diritti di un condòmino “uscente” debba farsi carico di tutte le spese condominiali ancora dovute al momento del subentro dal suo dante causa. Chi subentra dovrà avere l’accortezza, per evitare di trovarsi esposto ad una azione di recupero del credito per l’intera morosità da parte del condominio, di verificare quale sia il debito esatto ancora a carico del venditore, e comunque se di tale debito gli si possa fare carico (al di là dei limiti previsti dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione) grazie alla previsione del regolamento contrattuale. Il problema, in particolare, si può porre qualora il passaggio di proprietà avvenga in seguito ad una azione esecutiva immobiliare, ed al successivo decreto di assegnazione giudiziale dell’immobile. In questo caso, è infatti molto probabile che chi si veda vendere l’alloggio all’asta abbia trascurato di pagare un importo considerevole di spese condominiali, il cui pagamento in presenza di una clausola del regolamento contrattuale condominiale potrebbe essere richiesto proprio all’assegnatario dell’alloggio. È quanto avvenuto nel caso risolto dal Tribunale di Torino, con la sentenza 2821/2013, ove il condominio si era avvalso della seguente clausola del regolamento: «In caso di trasferimento di proprietà, al nuovo proprietario spetterà l’obbligo di pagamento di tutte le spese scoperte e di quelle in corso relative ai locali acquistati» per ottenere una ingiunzione di considerevole importo nei confronti dell’assegnatario. A tale ingiunzione aveva proposto opposizione il subentrante, con domanda che tuttavia era stata respinta, avendo ritenuto il Tribunale la perfetta validità della clausola del regolamento contrattuale in forza del quale aveva agito il condominio. Claudia@