questo non è un riferimento mercantile, il mercato non lo conosci, non ti interessa e, quel che è peggio, non lo vuoi conoscere.
ma veramente credi che quanto riportato nei libri, anche di estimo, sia valido per sempre in qualsiasi punto del territorio? Dai, non scherziamo.
i libri, anche quelli di estimo, insegnano come fare, riportano teorie ed esempi che poi il professionista deve applicare, controllare, verificare e proporre eventualmente soluzioni, mercantili (non soggettive o fantasiose) al problema estimativo.
a continuare su questa strada, poco professionale, il professionista non servirà più, basterà applicare per il passato e per il futuro la % riportata sui libri
e la base imponibile su cui vai ad applicare la % come la calcoli?
Perchè se procedi con prezzi medi €/mq e aggiunte e detrazioni ... stai prima a sparare una cifra a caso, magari quella che desidera il cliente ... e vissero tutti e per sempre felici e contenti
Io credo che in questo problema di stima, ciò che è difficile e che quindi occorre approfondire (perché per esempio oggi già i valori di compravendita forniti dall'Omi come tu stesso affermi sono fuorvianti) è il valore di mercato di quell'immobile...
Noto questo, credo che il procedimento corretto sia quello da me esposto, altrimenti come si procede?
La % pari in tal caso al 25% è legata sia al saggio di interesse, sia alle aspettative di vita delle persone (poiché si parla di usufrutto e di nuda proprietà), e in tal caso, per una persona di 46 anni, risulta pari al 25% (tabelle fatte nel 2014, con un certo tasso di interesse).
E' chiaro che trattasi di un calcolo convenzionale, anche solo per il fatto che se poi la persona campa 10 anni in più o in meno è chiaro che già il calcolo parte dall'aver studiato la "media" delle longevità delle persone, a livello nazionale, e pertanto già parte affetto da aver fatto delle approssimazioni.
Vorresti dire che per ogni caso specifico ti metteresti a studiare l'esatta % in quella zona, per cui ad esempio possa risultare, non so, al centro di Milano, (sto dicendo numeri a caso), pari al 23% perché in un certo quartiere le persone sono più longeve per cui diminuisce il valore della nuda proprietà, a parità di età? (e per un caso del genere mi metto a studiare e a ricercare l'età media di vita delle persone? Non credo sia questa la strada corretta... Meglio approfondire e capire il valore di mercato dell'immobile, perché se si sbaglia questo si toppa il problema...).
Io credo che nel momento in cui ci sono troppe variabili in gioco, si rischia di andare fuori tema e di non centrare l'obiettivo... A che serve dire che quella % sia pari a 22,537634984% se poi al mio cliente dico che gli immobili di quella zona, di quella tipologia e a parità di ogni altra condizione oggi si vendono a 1500-1700 euro/mq (perché nell'ultimo anno ne sono stati venduti 10 a 1500, 10 a 1600 e 10 a 1700)?
Poi, non solo, proprio per essere precisi, per capire l'esatta % di quella zona (corrispondente a quanto ammonta appunto il valore di nuda proprietà), occorrerebbe avere dati di situazioni analoghe in cui persone di 46 anni abbiano già effettuato una simile operazione... Io credo che tutte queste cose complicano solo la situazione, facendo diventare il problema molto più grosso di quello che poi effettivamente è.
