Varianti Capitolato

[Spaz88]

Buongiorno a tutti e complimenti per il forum.
Chiedo il vostro aiuto in merito alla seguente situazione:
Ho firmato il preliminare per l'acquisto di un immobile in costruzione (prima casa), ora qualora decidessi di apportare migliorie extracapitolato durante l'esecuzione dei lavori (aumento prese e punti luce, piastrelle più care ecc) come dovrà essere gestito il pagamento di queste migliorie dal punto di vista IVA?
Dato che al rogito dell'abitazione stipulerò un mutuo prima casa per pagare l'immobile queste varianti potranno rientrare nel mutuo? Accresceranno il valore di compravendita in rogito o no?

Grazie e buon lavoro
Nicola

 

[Bagudi]

Le varianti, in genere, vengono fatturate a parte.

 

[Utente Cancellato 72152]

come dovrà essere gestito il pagamento di queste migliorie dal punto di vista IVA?

Hai specificato che l'immobile in costruzione sarà la tua prima casa.
Se le migliorie vengono apportate e pagate dopo il rogito, chiaramente non potrai fruire dell'IVA del 4% perché è l'IVA agevolata per gli acquisti da costruttore per la prima casa.

Dato che al rogito dell'abitazione stipulerò un mutuo prima casa per pagare l'immobile queste varianti potranno rientrare nel mutuo? Accresceranno il valore di compravendita in rogito o no?

Ancora non sei sicuro di farle o meno, queste varianti ("qualora decidessi di apportare"), a maggior ragione non si può sapere se rientreranno nel mutuo, e non sai nemmeno quanto chiedere di mutuo.

Quali sono i numeri? Quanto pensi di spendere, in più, per queste varianti?
Essendoci di mezzo un mutuo da ottenere, non conoscendo la tua situazione finanziaria, io mi terrei basso, chiedendo la cifra indispensabile per rogare, e niente di più.

Poco importa se sui lavori extra paghi l'IVA standard.

Questo è il mio pensiero, poi chiaramente se riesci a stabilire in tempo utile, prima di chiedere il mutuo, quali sono le varianti, puoi caricare tutto sul mutuo e pagare l'IVA agevolata al 4% su tutto.

 

[Spaz88]

Ciao a tutti e grazie per le risposte... il prezzo pattuito con cui siamo andati in preliminare è di €300mila, le varianti saranno altri 20mila e mi farebbe molto comodo farle rientrare nel mutuo... la mia preoccupazione deriva dal fatto che l'impresa che sta costruendo mi ha detto che le varianti saranno da pagare anticipatamente con IVA già al 4% e ovviamente regolare fattura (e su questo non ci sono problemi dato che pagando anticipatamente riesco ad ottenere anche un buono sconto) però la cosa che mi preoccupa è che mi dicono che il rogito dovrà essere fatto per un valore dell'immobile di 300mila e non di 320... non vorrei che la banca si fossilizzasse su quel 300mila fregandosene delle varianti..

Dal punto di vista mutuo in banca mi hanno detto facendo una simulazione a 320 che non hanno problemi a finanziare anche il massimo cioè 80% e avendo tassi molto agevolati (mio padre lavorava in banca) vorrei farmi erogare di mutuo il più possibile

 

[Utente Cancellato 72152]

Mah, non mi piace come soluzione, quella che ti hanno proposto, ma tant'è.

Devi pagare 20.000 Euro in anticipo per le varianti, te le fatturano a parte con IVA al 4% (e qui OK), ma poi sul rogito devi dichiarare 300.000 anziché 320.000.

Per caso il costruttore ha dovuto accendere un mutuo, che risulta già frazionato, e la quota di mutuo di quell'immobile è proprio 300.000 Euro? Questo spiegherebbe tutto, se poi tu devi accollarti 300.000 Euro di mutuo.

 

[Utente Cancellato 72152]

La soluzione migliore sarebbe che tu questi 20.000 Euro ce li avessi già disponibili in contanti, ma ovviamente non posso né pretenderlo, né darlo per scontato.

 

[Slartibartfast]

Se paghi le varianti -con fattura- questi importi dovranno essere sommati alla fattura finale e quindi il prezzo al rogito sarà 320.000.
Da quello che ti ha detto l’impresa mi sembra di capire che vorrebbe scordarsi di fare la fattura...

 

[Utente Cancellato 72152]

Da quello che ti ha detto l’impresa mi sembra di capire che vorrebbe scordarsi di fare la fattura...

Se alle varianti l'impresa applica un'IVA al 4%, non capisco come possa applicarla se ipoteticamente non volesse emettere fattura per i 20.000 Euro extra.

Io vorrei capire quale MOTIVAZIONE ha ADDOTTO il venditore per dirgli che sul rogito devono risultare 300.000 Euro e non 320.000 Euro.

 

[Spaz88]

Ciao a tutti... i 20mila li ho non è un problema anticiparli a patto però che mi rientrino col mutuo... per quanto riguarda la fattura la esigo quindi non ci sono termini per negoziare (non perché sono bravo ma perché sono onesto)...
Confermo che l'impresa ha aperto un mutuo per la costruzione ma che non ci accolleremo mutuo residuo bensì apriremo mutuo con la mia banca con la quale ho tassi molto agevolati... questa cosa del mutuo loro in che modo potrebbe condizionare la vicenda?
L'impresa mi ha dato come motivazione il classico non si può fare, è per questo che vorrei capirci qualcosa

 

[Utente Cancellato 72152]

"Non si può fare" non è una risposta.

Poiché l'impresa ha aperto un mutuo per la costruzione, è probabile che esso sia già stato frazionato a prescindere dall'andamento delle vendite (di solito si verifica l'andamento delle vendite e si effettua il frazionamento sulla base delle richieste dei singoli acquirenti), ecco perché FORSE ti stanno dicendo sinteticamente che non è possibile.

Bisogna che a questo punto tu capisca se il costruttore si aspetta da te che ti accolli il mutuo che egli ha contratto a suo tempo (la quota frazionata di 300.000 Euro), oppure no.

Io per esempio nel 1999 ho acquistato accollandomi direttamente il mutuo del costruttore, però mi chiesero quale quota volessi mutuare e scelsi 150 milioni di vecchie lire (pari a 77.468,53 Euro). La società nel mio caso si riservò infatti di chiedere il frazionamento esclusivamente nel proprio interesse, ed in relazione al corso delle vendite (risultava già ciò per iscritto nel compromesso).

Visto che hai già i 20.000 Euro + IVA 4%, io non li caricherei sul mutuo e seguirei le indicazioni del costruttore, se ti è possibile.

Sennò parliamone ancora.