Visto che nessuno lo fa ,pur non essendo un professionista del settore rispondo io con quello che so.
Il problema delle donazioni, vere o fittizie, è che chi fa la donazione potrebbe danneggiare gli altri eredi, facendo mancare un cespite dall'asse ereditario. Per legge gli eredi hanno diritto a quote legittime, e hanno 10 anni di tempo (credo, o forse 20) per impugnare un testamento o una donazione, quando ritengano di essere stati danneggiati nelle loro quote legittime. Se il giudice gli dà ragione, hanno diritto a rivalersi sul bene donato. Quindi di fatto un bene donato è ritenuto invendibile per 10 anni, perché chi lo dovesse comprare si espone al rischio di vederselo togliere in tutto o in quota, per le beghe tra gli eredi, anche dopo averlo rogitato. Per lo stesso motivo, le banche non concedono mutui per questi immobili. E ovviamente non vale sostenere che non vi sono altri eredi, o che gli altri eredi sono stati soddisfatti in altro modo. Uno potrebbe avere degli eredi anche senza saperlo, oppure gli altri eredi potrebbero non essere soddisfatti di come i beni sono stati divisi, donati o ereditati che siano, e adire le vie legali per ottenere quello che ritengono sia loro diritto.
Prova a digitare "vendere immobile donato" oppure "vendita immobile da donazione" su Google, e guarda quanta giurisprudenza c'è in merito e quanta gente si è trovata nella tua situazione (peraltro ampiamente trattata anche in questo forum). Per fortuna esistono anche delle tutele per chi compra (sostanzialmente assicurative), per cui la tua situazione, per quanto non rosea, non è senza soluzione.
Auguri
