Vendere immobile affittato con contratto 4+4. Quanto ci perdo?

[Diego Zucchini]

L'ex "Equo-canone" era disciplinato in quella maniera. Ma nei contratti liberi "4+4" il diritto di prelazione è venuto a decadere. Rimane solamente alla prima scadenza, qualora a quella data il proprietario decida di vendere.
Rimane comunque buona norma (è una questione di correttezza) avvisare in primis il conduttore.

 

[Isabella Tafuro]

Scusa Incort se insisto ma nella L. 392/78 ex equo canone NON era previsto l'obbligo di prelazione cosa che invece con la L. del '98 è stato previsto, parlo ovviamente delle locazioni ad uso abitativo, mentre la L. 392/78 ( equo canone) che governa ancora i contratti di locazione ad uso ufficio era già previsto e mai modificato. Potrei sbagliarmi ma allora vorrei proprio che tu mi rimandassi alla Legge.
Non per pignolare ma non vorrei dire castronerie e se sbaglio correggimi pure ma dammi strumenti per capire.
Ciao

 

[Diego Zucchini]

L. 431/98 Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

"1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
(........)

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."

Come vedi, si fa riferimento alla prima scadenza. Mentre alla seconda il locatore potrebbe chiedere semplicemente la risoluzione del contratto e disporre pienamente dell'immobile.

Fu una delle domande che mi fecero all'esame orale per il corso da agenti...

Spero di essere stato d'aiuto, buona giornata,
Diego

 

[Isabella Tafuro]

[durante il periodo di locazione e con il contratto in essere ( L. 431/98) il Conduttore ha diritto alla prelazione, terminato il rapporto di locazione ( a seguito di disdetta per finita locazione) ovviamente decade l'obbligo della prelazione, ma se si vende a contratto in essere il diritto spetta.

Quindi in pratica diciamo la stessa cosa, è chiaro che la prelazione spetta a contratto in essere.
Ciao

 

[Diego Zucchini]

Sì, però precisavo che il diritto di prelazione esiste solo in caso di vendita alla prima scadenza.
Es.: il locatore vende nel secondo anno o nel quinto anno di locazione = non esiste prelazione!

 

[Isabella Tafuro]

Es.: il locatore vende nel secondo anno o nel quinto anno di locazione = non esiste prelazione!

Non sono d'accordo, se Francesca ci legge ci supporterà sulla domanda.

 

[Francesca Cecchini]

Eccomi qua!
Non sono intervenuta nella disputa se sia congruo abbassare o meno il prezzo di vendita per immobile locato perchè...se me lo domandavano dovevo chiedere lumi ad un AI!
Quanto alla domanda successiva, se esista la prelazione per l'inquilino in caso di vendita dell'immobile, ha ragione Isabella.
La prelazione, infatti, viene data all'inquilino in caso di vigenza del periodo contrattuale, non solo in occasione della prima scadenza (anche per un fatto logico: se no vendo due mesi dopo e l'inquilino non ha la prelazione?).
Per far valere il diritto di prelazione, va notificato all'inquilino una proposta di vendita (notificata, attenzione, non raccomandata a/r), e se non viene accettata entro 30 giorni si è liberi di vendere a chichessia.
Normalmente, lo saprete meglio di me, il diritto di prelazione in favore dell'inquilino viene escluso nel contratto di locazione, ed è una clausola vessatoria (ovvero che abbisogna della c.d. doppia firma per la sua validità)
Ciao!!!

 

[Isabella Tafuro]

Eccomi qua!
Per far valere il diritto di prelazione, va notificato all'inquilino una proposta di vendita (notificata, attenzione, non raccomandata a/r), e se non viene accettata entro 30 giorni si è liberi di vendere a chichessia.
Normalmente, lo saprete meglio di me, il diritto di prelazione in favore dell'inquilino viene escluso nel contratto di locazione, ed è una clausola vessatoria (ovvero che abbisogna della c.d. doppia firma per la sua validità)
Ciao!!!

Ciao Francesca, sicuramente volevi dire 60 giorni, e comunque mi pare di sapere che anche se , nel contratto di locazione, viene escluso il diritto di prelazione e le parti lo accettano con la doppia firma, è una clausola nulla perchè è contraria alla Legge.
Grazie per la tua partecipazione.

 

[Francesca Cecchini]

Vero, 60 giorni, sorry!
Sulla seconda questione, no, la clausola che esclude la prelazione non è nulla, è vessatoria ma può essere validamente apposta dalle parti.
Scusate, devo scappare se riesco oggi posto qualche sentenza sul tema, ciao!

 

[caviapp]

cmq tornando al prezzo di vendita calcolare il valore dell'immobile locato è materia di Estimo (e qualcuno lo avrà anche studiato per prendere il patentino ). In alternativa rivolgersi ad un geometra