Vendere prima dei 5 anni senza riacquisto prima casa

[Miciogatto]

il Notaio sostiene che è a tutela di tutte le parti, perchè se il venditore non dovesse acquistare entro 12 mesi e non dovesse pagare la differenza di imposta registro dal 2% al 9% + eventuali sanzioni, AdE si potrebbe rivalere sulll'immobile e di conseguenza nuovo acquirente.

Esatto.
E concordo sul fatto che, un po', è anche a tutela del venditore, ti tengo io i soldi così non te li spendi...

Non capisco comunque come possa essere ritenuto responsabile in solido se il venditore non acquistasse più

Il grosso problema per l'acquirente è che l'ade può rivalersi direttamente sull' IMMOBILE!

Ma allora l'eventuale restituzione di soldi all'ADE è un debito personale suo e l'agenzia può rivalersi solo su suoi beni.

Mi spiace contraddirti ma siamo in presenza di privilegio speciale immobiliare: meglio di un'ipoteca di primo grado, in pratica.

Interessante sapere - come chiesto da Michela - cosa succede se io acquirente non voglio accollarmi questo rischio e il notaio non trattiene la somma a garanzia. Se mi rifiuto di rogitare posso essere dichiarato inadempiente o lo è il venditore?

Certamente materia da contenzioso.

 

[sgaravagli]

Sé l’acquirente si può rifiutare di acquistare o meno

l'acquirente puo' rifiutarsi di comprare ma perde la caparra e questo il notaio lo sa' perfettamente, infatti chiede e non pretende, se ci fosse una legge che impone il deposito il problema non ci sarebbe.

non capisco perchè dice a te di riferire alle parti, è lui che solleva il problema e lui gliene parla, in piu se la tua intenzione è di non far lasciare il deposito diglielo chiaramente, se proprio lo"pretende" digli di inserire il deposito in atto notarile e che lui garantisce il pagamento delle eventuali imposte in solido con il venditore.... vedrai che comincerà ad avere dubbi sulle sue pretese! ricordati che i notai tendono a deresponsabilizzarsi!!

questa faccenda mi è capitata piu volte e alla fine dopo tanti sproloqui il deposito non si è lasciato!

 

[sgaravagli]

Il grosso problema per l'acquirente è che l'ade può rivalersi direttamente sull' IMMOBILE!

@Miciogatto ne sei certo? mi posti la norma io è anni che la cerco!!

 

[sgaravagli]

ho trovato la norma e guardate un po' chi è responsabile in solido.... anche il notaio ecco perché insistono tanto!

articolo 58 del Testo Unico delle Disposizioni concernenti l'Imposta di Registro (TUR), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131:

Art. 58 - Soggetti obbligati al pagamento dell'imposta

1. L'imposta è dovuta da coloro nel cui interesse è stata richiesta la registrazione.
2. Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta principale, delle eventuali soprattasse e pene pecuniarie.
3. Sono obbligati in via principale, in solido con le parti contraenti: a) i pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto o che l'hanno presentato per la registrazione; b) i soggetti che hanno richiesto la registrazione volontaria di atti per i quali non vi è l'obbligo di registrazione.
4. Quando si tratta di atti formati nell'interesse di più persone, ciascuna di esse è obbligata al pagamento dell'imposta in solido con gli altri.

 

[sgaravagli]

@Miciogatto se affermo che ci si trova come nel caso di un accertamento di valore ancora esistente per le aree, dico una boiata? ho capito bene la norma relativa al privilegio speciale immobiliare?

 

[francesca63]

norma relativa al privilegio speciale immobiliare?

Qui qualche spiegazione.

Se il venditore decade dall’agevolazione prima casa, cosa accade all’acquirente

Nel caso di immobili originariamente acquistati con le agevolazioni prima casa, bisogna attentamente valutare che l’allora acquirente non decada da tale agevolazione in sede di rivendita, ad …

notaioantonelli.com

Come si legge , anche in questo caso ci sono diverse interpretazioni sul momento della nascita del privilegio, ma l’acquirente in definitiva qualche rischio lo corre , e va tutelato.
Secondo me l’agente, quando sa (e di solito lo sa) che il venditore non ha intenzione di ricomprare, dovrebbe inserire già in proposta la clausola che obbliga il venditore stesso a lasciare in deposito la somma necessaria, se non avrà già ricomprato entro il rogito.
Uomo avvisato, mezzo salvato !!

 

[ferruccio]

Ciao a tutti, apro questo post un pò "provocatorio".
Proprietario di prima casa/abitazione principale vende l'immobile di proprietà prima dei 5 anni.
Il Notaio chiede un deposito presso il Suo Studio, della somma eventualmente dovuta ad AdE nel caso in cui il venditore non dovesse acquistare un altro immobile da adibire a prima casa/abitazione principale nei prossimi 12 mesi. Premetto che questo deposito pare non sia più obbligatorio, il Notaio sostiene che è a tutela di tutte le parti, perchè se il venditore non dovesse acquistare entro 12 mesi e non dovesse pagare la differenza di imposta registro dal 2% al 9% + eventuali sanzioni, AdE si potrebbe rivalere sulll'immobile e di conseguenza nuovo acquirente.
Premetto che ho avuto 2 situazioni simili ed in entrambi i casi l'assegno è stato consegnato al Notaio a titolo di deposito e verrà consegnato al venditore una volta ricevuta prova dell'acquisto, la domanda è: che succede se il venditore si rifiutasse di lasciare questo deposito al Notaio? L'acquirente quindi il Notaio potrebbe consigliare a ques'ultimo di ritirarsi dall'affare? Specifico: preliminare regolare.
A voi sono mai capitate situazioni simili in cui il Notaio chieda questa tutela delle parti?
Grazie

Sì, sempre lasciato somma in deposito. C'è una motivazione ed anche un fondamento giuridico alla base: in caso di non riacquisto e quindi ipotizzando che il Venditore non abbia più nulla intestato e non gli interessa pagare il dovuto, lo Stato ha un privilegio fiscale sull'immobile verso il quale potrebbe rispondere l'attuale Acquirente in caso di rivendita (il privilegio è legato all'immobile e non alla persona fisica attuale acquirente).

Ps: non ho letto tutti i commenti, mi scuso in anticipo se mi sono ripetuto ☺️✌️

 

[sgaravagli]

cari colleghi stamattina avevo un atto e ho chiesto al mio notaio di fiducia, mi conferma che non vi è un unico modus operandi, per i notai piu attenti la cosa importante è informare l'acquirente gia in fase di trattativa..... poi si puo' stipulare...... i notai meno precisi e attenti non lo fanno. Comunque è una cosa all'italiana che lascia interpretazioni dubbi ed incertezze!!!!

 

[Bagudi]

cari colleghi stamattina avevo un atto e ho chiesto al mio notaio di fiducia, mi conferma che non vi è un unico modus operandi, per i notai piu attenti la cosa importante è informare l'acquirente gia in fase di trattativa..... poi si puo' stipulare...... i notai meno precisi e attenti non lo fanno. Comunque è una cosa all'italiana che lascia interpretazioni dubbi ed incertezze!!!!

Come sempre, la legge ha due facce...
Siamo il paese del Giano Bifronte.

 

[Michela_]

la cosa importante è informare l'acquirente gia in fase di trattativa

Cosa che spetta a noi fare, quindi informare anche il venditore direi. A monte.
Fatto sta che la prima volta che ho affrontato questa cosa, il venditore si è informato presso AdE (compagna lavora dal commercialista) i quali hanno comunicato che questa prassi (deposito al notaio) non è più obbligatoria da qualche anno, ma non c'è nessun altro modo per "tutelare" l'acquirente.
Quindi concordo con il dovere di informare le parti circa la situazione. Ma entrambe le parti.

Secondo me l’agente, quando sa (e di solito lo sa) che il venditore non ha intenzione di ricomprare, dovrebbe inserire già in proposta la clausola che obbliga il venditore stesso a lasciare in deposito la somma necessaria, se non avrà già ricomprato entro il rogito.

Il venditore può avere tutta la buonafede, sta di fatto che l'acquirente dovrebbe andare su fiducia. Sulla clausola concordo, da studiare ed inserire