Vendere prima dei 5 anni senza riacquisto prima casa

[cristian casabella]

mi rimane sempre una perplessità: nel caso in cui chi vende non abbia i soldi necessari per poter lasciare un deposito (deve chiudere il mutuo, ha altri debiti, ecc)
quante vendite salterebbero?
A mio parere diverse...se poi il venditore sapesse che è responsabile in solido anche l'acquirente, di sicuro non sarebbe invogliato a lasciarlo, anzi
Si dovrebbe ipotizzare una polizza o garanzie assicurativa a tutela, un pò come avviene per la venditi di case donate

 

[STUDIO DUCHEMINO]

mi rimane sempre una perplessità: nel caso in cui chi vende non abbia i soldi necessari per poter lasciare un deposito (deve chiudere il mutuo, ha altri debiti, ecc)
quante vendite salterebbero?
A mio parere diverse...se poi il venditore sapesse che è responsabile in solido anche l'acquirente, di sicuro non sarebbe invogliato a lasciarlo, anzi
Si dovrebbe ipotizzare una polizza o garanzie assicurativa a tutela, un pò come avviene per la venditi di case donate

Posso sapere qual è la ragione tecnica per cui l'acquirente di un immobile sarebbe responsabile in solido per imposte non pagate al tempo in cui il suo venditore ha acquistato casa? Anche io sto imparando.

 

[francesca63]

Posso sapere qual è la ragione tecnica per cui l'acquirente di un immobile sarebbe responsabile in solido per imposte non pagate al tempo in cui il suo venditore ha acquistato casa? Anche io sto imparando.

Non sono propriamente imposte non pagate al momento dell’acquisto.
Si tratta di perdita delle agevolazioni prima casa (di cui l’attuale venditore ha legittimamente goduto a suo tempo per l’acquisto), nel caso rivenda prima dei 5 anni senza ricomprare entro un anno dalla vendita.
Quindi differenza tra 2% pagato e 9% dovuto, più interessi ed eventuale sanzione.
Questo credito dello Stato sorge al momento della rivendita ( se non si è comprato prima di vendere), e si concretizza appunto entro un anno se non si ricompra; ed è garantito da privilegio speciale sull’immobile, quindi segue l’immobile venduto, rendendo responsabile anche l’acquirente.
Sono riuscita a spiegarmi ?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Non sono propriamente imposte non pagate al momento dell’acquisto.
Si tratta di perdita delle agevolazioni prima casa (di cui l’attuale venditore ha legittimamente goduto a suo tempo per l’acquisto), nel caso rivenda prima dei 5 anni senza ricomprare entro un anno dalla vendita.
Quindi differenza tra 2% pagato e 9% dovuto, più interessi ed eventuale sanzione.
Questo credito dello Stato sorge al momento della rivendita ( se non si è comprato prima di vendere), e si concretizza appunto entro un anno se non si ricompra; ed è garantito da privilegio speciale sull’immobile, quindi segue l’immobile venduto, rendendo responsabile anche l’acquirente.
Sono riuscita a spiegarmi ?

Sì, hai spiegato perfettamente.
Però quello che non capisco io è se l'acquirente è responsabile in solido delle imposte di registro da pagare al momento in cui acquista, o deve esserlo anche di imposte precedenti del suo venditore, che non c'entrano niente e si riferiscono al momento in cui ha acquistato il venditore, quindi con un atto notarile diverso. La norma che dichiara responsabili in solido le parti di un atto, di solito riguarda solo quell'atto.
In altre parole, dire che l'agenzia delle entrate può rivalersi sull'immobile non significa esattamente dire che l'acquirente è responsabile del debito della prima vendita, sono cose completamente diverse.

 

[francesca63]

dire che l'agenzia delle entrate può rivalersi sull'immobile non significa esattamente dire che l'acquirente è responsabile del debito della prima vendita, sono cose completamente diverse.

Intanto ripeto che non è un debito della prima vendita.
E poi il fatto che l’Ade posso rivalersi sull’immobile non esclude che l’acquirente possa poi rivalersi sul venditore , se capiente.
Cioè , il debito è del venditore, sorto con la vendita, ma è garantito da privilegio sull’immobile.
Quindi l’acquirente rischia, soprattutto se il venditore non ha più nulla in tasca ( e nemmeno l’immobile).

 

[cristian casabella]

Posso sapere qual è la ragione tecnica per cui l'acquirente di un immobile sarebbe responsabile in solido per imposte non pagate al tempo in cui il suo venditore ha acquistato casa? Anche io sto imparando.

Scusa…magari mi sono espresso male ma io ho scritto il post proprio x “contestare” il fatto che chi compra possa essere responsabile di mancanze da parte del venditore… se questo se ne va a vivere a Cuba col cacchio che pagherà quanto dovuto in caso di mancato riacquisto. E io che compro ?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

mi rimane sempre una perplessità: nel caso in cui chi vende non abbia i soldi necessari per poter lasciare un deposito (deve chiudere il mutuo, ha altri debiti, ecc)
quante vendite salterebbero?
A mio parere diverse...se poi il venditore sapesse che è responsabile in solido anche l'acquirente, di sicuro non sarebbe invogliato a lasciarlo, anzi
Si dovrebbe ipotizzare una polizza o garanzie assicurativa a tutela, un pò come avviene per la venditi di case donate

Non so fare le citazioni, però ho messo in neretto il punto. L'acquirente non è solidalmente responsabile per debiti di anni prima, ma dell'imposta di registro sull'atto che va a fare ora. Il privilegio è un discorso diverso. Era solo per precisare. Il tutto nasce dall'errata citazione dell'art. 58 testo imposta di registro, che non c'entra.

 

[ferruccio]

Posso sapere qual è la ragione tecnica per cui l'acquirente di un immobile sarebbe responsabile in solido per imposte non pagate al tempo in cui il suo venditore ha acquistato casa? Anche io sto imparando.

Ciao, non è responsabile in solido l'acquirente; lo stato potrebbe vantare un privilegio fiscale iscrivendo tale diritto sull'immobile.

Ovviamente come conseguenza il terzo acquirente potrebbe rispondere del debito altrui col bene acquistato.

Da qui è "prassi" imporre al venditore, passibile di decadenza, il deposito delle somme.

È un punto sul quale bisogna essere molto accorti.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Intanto ripeto che non è un debito della prima vendita.
E poi il fatto che l’Ade posso rivalersi sull’immobile non esclude che l’acquirente possa poi rivalersi sul venditore , se capiente.
Cioè , il debito è del venditore, sorto con la vendita, ma è garantito da privilegio sull’immobile.
Quindi l’acquirente rischia, soprattutto se il venditore non ha più nulla in tasca ( e nemmeno l’immobile).

Mi pare di capire, comunque, che il Notariato ha proposto una soluzione a favore dell'acquirente, partendo da un semplicissimo ragionamento.
Nel caso in cui il fruitore dei vantaggi prima casa venda prima che siano passati 5 anni dal suo acquisto, avrebbe sempre tempo 1 anno per ricomprare casa. Quindi, in tal caso il Notariato ritiene che non abbia senso far decorrere il privilegio sull'immobile a favore dell'Amministrazione Finanziaria a partire dal trasferimento, ma lo fa decorrere dalla scadenza di questo anno utile per ricomprare casa. In quel momento, quando scade questo termine, l'acquirente avrebbe già comprato la casa in questione e quindi nei suoi confronti il privilegio non avrebbe effetto, per il disposto dell'art. 2772 c.c. quarto comma, secondo cui il privilegio non ha effetto verso i diritti acquisiti dai terzi prima del sorgere del privilegio.
Questa teoria mi sembra la più sensata, in tal caso solo il venditore risponderebbe con i suoi beni dei suoi debiti di imposta complementare. Nel codice del 1865 infatti era così.
In questo senso lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato - Commissione Studi Tributari del 14 gennaio 2000 n. 75/99/T, dal titolo «Considerazioni critiche sul privilegio speciale immobiliare per i tributi indiretti», secondo il quale «è fortemente dubbia l'applicabilità del privilegio all'ipotesi in cui la decadenza dell'agevolazione segua al mancato reinvestimento della somma ricavata dalla vendita dell'immobile prima dello spirare del quinquennio. In questo caso, infatti, il terzo acquirente dell'immobile vanterà un diritto anteriore alla nascita del privilegio poiché quest'ultimo è necessariamente ricollegato allo scadere del termine per il riacquisto» in Studi C.N.N., Roma.

 

[francesca63]

in tal caso il Notariato ritiene che non abbia senso far decorrere il privilegio sull'immobile a favore dell'Amministrazione Finanziaria a partire dal trasferimento, ma lo fa decorrere dalla scadenza di questo anno utile per ricomprare casa

Infatti mi pare che proprio su questo punto ci sia incertezza.
Se il debito sorge alla vendita, o passato l’anno per il mancato riacquisto.
Nel dubbio, io suggerirei in ogni caso di informare bene le parti, proprio per necessità di trasparenza da parte dell’agente.
Poi potrà essere il notaio dell’acquirente a dire l’ultima parola