Vendita all'asta di una pertinenza appena acquistata

[Lion83]

Salve,
a Maggio 2017 ho acquistato un immobile da un privato composto da appartamento in condominio con posto auto e cantina al piano seminterrato. Mi reco da un Notaio dopo circa 30 giorni dal compromesso con tutti i documenti necessari sia per completare l'acquisto che per istituire un mutuo con l'ente creditizio. Il venditore, in sede di preliminare, mi comunica che sta provvedendo tramite un altro Notaio alla particellazione della cantina, in quanto non risultava accatastata; nonostante, lui asserisce, di aver già provveduto all'accatastamente tramite lo stesso Notaio nel 2008. Comunque, all'atto definitivo, la cantina risulta particellata e dunque individuabile al catasto. Il Notaio fatti tutti i controlli dovuti, fa l'atto di compravendita e quello del mutuo.
A inizio Settembre 2017 vengo contattato da in ufficiale giudiziario, il quale mi avvisa che la cantina dell'appartamento che ho appena acquistato, essendo nelle disponibilità del costruttore del complesso in cui si trova, verrà messa all'asta per ripianare i debiti che il costruttore ha contratto con i debitori e non ha saldato dichiarando fallimento. Come può essere possibile questa cosa? Se prima di me il precedente proprietario l' aveva acquistata con atto menzionato anche nel mio di contratto? Il titolo di compravendita che ho stipulato dal Notaio, mi tutela da questa situazione? Se no, cosa posso fare per far togliere la mia cantina dall'asta? Grazie mille!

 

[davideboschi]

Visto che nessuno ti risponde, lo faccio io da incompetente: vai da un avvocato, ma sbrigati, perché da quando ha inizio la procedura esecutiva non hai molti giorni per fare ricorso.

 

[Lion83]

Grazie mille davideboschi!
In realtà visto che questo avvocato che cura il patrimonio mi ha dato dei dettagli sull'istituzione del pignoramento, dicendomi che è stato istituito nel 2014, io ho subito chiamato il notaio che mi ha garantito l'atto, il quale a sua volta si è messo in contatto con il curatore e si è fatto mandare tutti i documenti prodotti. Ora io ho appuntamento con il notaio Venerdì mattina, il quale mi dovrà spiegare, se il pignoramento è a tutti gli effetti ancora esecutivo, per quale motivo lui non se ne è accorto durante i suoi accertamenti e di conseguenza non lo menziona nell'atto.

 

[davideboschi]

Posso ricordare male i termini, ma mi pare di ricordare che, fino a qualche anno fa, in caso di fallimento tutti i beni GIA' VENDUTI fino a due anni prima potevano essere pignorati ed entrare nelle attività del fallimento. L'intento era di evitare che chi falliva potesse far sparire tutti i beni aggredibili vendendo a un acquirente di comodo per poi riprenderseli, magari tramite un'altra società. Ovviamente la cosa era una fregatura per chi due anni prima aveva acquistato in buona fede e si vedeva spogliato del bene senza averne colpa. Per questo motivo la normativa è stata poi cambiata (e anche di questo non sono sicuro).
Nel tuo caso credo di capire che chi ti aveva venduto la cantina era già proprietario nel 2008, quindi se il pignoramento è partito nel 2014 dovresti esserne abbondantemente fuori.

In ogni caso, ricorrere contro un pignoramento è un affare da avvocati e i tempi sono strettissimi, per questo ti consiglio di muoverti rapidamente col tuo avvocato. Sentire le ragioni del notaio va bene, ma di fatto ciò che è essenziale è presentare il ricorso in tempo utile.

 

[Lion83]

Ancora mille grazie del consiglio davideboschi. Mi rivolgeró immediatamente ad un legale che mi tuteli!
Comunque stando alle notizie del curatore ( pignoramento nel 2014) e del vecchio proprietario che afferma di averla acquistata nel 2008, dovrei esserne fuori!
Il vecchio proprietario però dice che la cantina, nel 2008 non era particellata, e che il notaio o il catasto per le sue competenze, ha omesso di fare la registrazione/voltura che poi ha dovuto rifare nel Marzo 2017 per poterla vendere a me.
Quanto sopra solo per completezza del fatto.
Posterò man mano i risvolti legali e sostanziali per rendere edotti coloro che magari cercano delle risposte per esperienze simili.
Grazie ancora.

Buongiorno, posto ulteriori risvolti della situazione.
Stamattina sono stato dal Notaio per chiedere chiarimenti sull'accaduto il quale, messo a conoscenza dello stato dei fatti con un anticipo di 3/4 giorni rispetto all'appuntamento, mi ha detto che lui non ha dubbi sulla regolarità dell'atto.
Cronologicamente, nel 2008 il precedente proprietario ha acquistato l'appartamento con una porzione di 15mq del seminterrato in corrispondenza del balcone dell'appartamento acquistato. L'atto è stato stipulato e registrato nel 2008.
Nel 2014, dopo l'accertamento del debito della società costruttrice, un perito del tribunale ha redatto una perizia dei beni in capo al costruttore, non basandosi sullo stato reale del possesso ma sulla base della concessione edilizia richiesta. Nel Marzo 2017 il precedente proprietario provvede all'individuazione di questi 15 mq procedendo alla particellazione della quota a mezzo notaio. A Aprile 2017 avviene l'atto di vendita a me. Secondo il Notaio dunque la cessione della proprietà tra la ditta e il precedente proprietario è avvenuta nel 2008; ben prima del pignoramento(2014).

 

[brina82]

Ancora mille grazie del consiglio davideboschi. Mi rivolgeró immediatamente ad un legale che mi tuteli!
Comunque stando alle notizie del curatore ( pignoramento nel 2014) e del vecchio proprietario che afferma di averla acquistata nel 2008, dovrei esserne fuori!
Il vecchio proprietario però dice che la cantina, nel 2008 non era particellata, e che il notaio o il catasto per le sue competenze, ha omesso di fare la registrazione/voltura che poi ha dovuto rifare nel Marzo 2017 per poterla vendere a me.
Quanto sopra solo per completezza del fatto.
Posterò man mano i risvolti legali e sostanziali per rendere edotti coloro che magari cercano delle risposte per esperienze simili.
Grazie ancora.

Buongiorno, posto ulteriori risvolti della situazione.
Stamattina sono stato dal Notaio per chiedere chiarimenti sull'accaduto il quale, messo a conoscenza dello stato dei fatti con un anticipo di 3/4 giorni rispetto all'appuntamento, mi ha detto che lui non ha dubbi sulla regolarità dell'atto.
Cronologicamente, nel 2008 il precedente proprietario ha acquistato l'appartamento con una porzione di 15mq del seminterrato in corrispondenza del balcone dell'appartamento acquistato. L'atto è stato stipulato e registrato nel 2008.
Nel 2014, dopo l'accertamento del debito della società costruttrice, un perito del tribunale ha redatto una perizia dei beni in capo al costruttore, non basandosi sullo stato reale del possesso ma sulla base della concessione edilizia richiesta. Nel Marzo 2017 il precedente proprietario provvede all'individuazione di questi 15 mq procedendo alla particellazione della quota a mezzo notaio. A Aprile 2017 avviene l'atto di vendita a me. Secondo il Notaio dunque la cessione della proprietà tra la ditta e il precedente proprietario è avvenuta nel 2008; ben prima del pignoramento(2014).

E come è possibile vendere un bene non ancora accatastato? Mah...