Vendita casa locata

[made6]

Buonasera a tutti,
Sto vendendo una casa.
Attualmente è locata con contratto transitorio di 1 anno che scadrà il 31/08/2025 (il contratto è stato tacitamente rinnovato il 31/08/2024). Mi è arrivata dall’agenzia una proposta di acquisto di un’acquirente che vorrebbe fare il rogito a maggio. Cosa dovrei fare con gli inquilini? E con la cauzione che hanno versato ?

 

[Zagonara Emanuele]

Cosa devi fare dipende dal "contenuto" della proposta.

Il proponente acquista l'immobile nello stato in cui si trova, ovvero occupato e locato?
Oppure acquista l'immobile "libero" da persone e cose?

Nel primo caso puoi procedere senza problemi, avendo l'accortezza di specificare in tutti i documenti che firmerai (accettazione, compromesso, rogito) che l'immobile è locato.

Nel secondo caso, dovrai "liberare" l'immobile al rogito, quindi dovrai in qualche modo convincere il tuo inquilino ad andarsene prima della scadenza del contratto, con tutti i rischi annessi e connessi (l'inquilino potrebbe cambiare idea o non rispettare gli accordi e non lasciare libero l'immobile per l data convenuta e/o neppure alla scadenza del contratto).
Oppure potresti "posticipare" il rogito al mese di settembre quando l'inquilino (sempre teoricamente) avrà lasciato l'immobile.

Il deposito cauzionale andrà restituito all'inquilino o da te (al termine della locazione) o dal nuovo proprietario; in questo caso dovrai "girarlo" a lui (o scontarlo dal prezzo di vendita) e questi provvederà alla restituzione all'inquilino (sempre stando alla prima ipotesi sopra descritta).

P.S. Cosa significa che il contratto è stato tacitamente rinnovato il 31.08.2024?
Se significa che il contratto iniziale è stato stipulato il 31.08.2023 ovvero un anno prima, ciò comporta che al 31.08.2025 saranno ben 2 anni che il tuo inquilino occupa l'immobile.
In questo caso, dovresti sapere che i "contratti transitori" prevedono una durata massima di 18 mesi e non 24 e/o comunque oltre.
Ciò comporta per te un rischio: il tuo inquilino potrebbe far ricondurre il vostro contratto d'affitto alla "normale" durata prevista per legge, ovvero trasformare il contratto in un 4 + 4 anni, perciò potresti ritrovarti nei guai se venderai l'immobile "libero", ovvero diventare inadempiente ritrovandoti con un immobile NON libero ma occupato ancora per anni e dovrai raddoppiare la caparra all'acquirente (nel caso di vendita secondo la seconda ipotesi di cui sopra).

 

[made6]

Ciao e grazie della risposta. Il contratto, con durata originale dal 31/08/23 al 31/08/24 conteneva una clausola di rinnovo tacito solo per l’anno successivo senza possibilità di rinnovo ulteriore . Nella prima proposta l’acquirente pretendeva di rogitare a giugno e che l’immobile fosse libero da cose e persone, ma ho rifiutato . Ho chiesto che sia messo nero su bianco che a quella data l’immobile sarà ancora occupato in forza di un contratto che scadrà ad agosto 2025

 

[Jr.]

Ciao e grazie della risposta. Il contratto, con durata originale dal 31/08/23 al 31/08/24 conteneva una clausola di rinnovo tacito solo per l’anno successivo senza possibilità di rinnovo ulteriore . Nella prima proposta l’acquirente pretendeva di rogitare a giugno e che l’immobile fosse libero da cose e persone, ma ho rifiutato . Ho chiesto che sia messo nero su bianco che a quella data l’immobile sarà ancora occupato in forza di un contratto che scadrà ad agosto 2025

Come detto dal collega il contratto comporta dei seri rischi perché hai superato la durata massima per considerare il contratto "transitorio" (per esattezza il contratto transitorio potendo durare massimo 18 mesi è considerabile transitorio fino a fine febbraio). Vedo improbabile la possibilità che il tuo inquilino possa liberare l'immobile in due settimane senza fare storie. Lascia le cose come stanno e di chiaramente all'acquirente che se vuole potete rogitare dopo la scadenza del contratto o che in alternativa si intesta l'immobile locato. Eviterei di coinvolgere troppo l'inquilino così da non rischiare il mutamento della tipologia di contratto in 4+4.

 

[made6]

Come detto dal collega il contratto comporta dei seri rischi perché hai superato la durata massima per considerare il contratto "transitorio" (per esattezza il contratto transitorio potendo durare massimo 18 mesi è considerabile transitorio fino a fine febbraio). Vedo improbabile la possibilità che il tuo inquilino possa liberare l'immobile in due settimane senza fare storie. Lascia le cose come stanno e di chiaramente all'acquirente che se vuole potete rogitare dopo la scadenza del contratto o che in alternativa si intesta l'immobile locato. Eviterei di coinvolgere troppo l'inquilino così da non rischiare il mutamento della tipologia di contratto in 4+4.

ciao, premetto che il contratto di locazione l'ha scritto un associazione dei proprietari immobiliari... comunque come già detto, non ho accettato di vendere l'immobile libero, ma solo con clausola esplicita che alla data del rogito non sarà libero da cose e/o persone

 

[Jr.]

ciao, premetto che il contratto di locazione l'ha scritto un associazione dei proprietari immobiliari... comunque come già detto, non ho accettato di vendere l'immobile libero, ma solo con clausola esplicita che alla data del rogito non sarà libero da cose e/o persone

Ad averlo sottoscritto (per intenderci 'firmato') non può essere stata l'associazione, ma tu...al massimo l'associazione lo ha preparato. E se ha scritto che il rinnovo sarebbe stato di un anno ha scritto un'idiozia..sbaglia anche l'associazione (ma dovrebbe saperlo).
Ok per la clausola che intendi far firmare..vedi se accetta o meno. Nella clausola indica anche i dettagli del contratto d'affitto e spiega bene che si accolla il contratto di locazione dell'immobile. Non basta una tua dichiarazione unilaterale in cui dici che l'immobile non sarà libero alla data del rogito...

 

[francesca63]

una clausola di rinnovo tacito

Che non è permessa nelle locazioni transitorie.
Occhio a non fare pasticci.
Secondo me potrebbe essere preferibile attendere, e vendere quando l’inquilino se ne sarà andato via, spostando la data del rogito.
Ma forse addirittura aspettando a cercare un acquirente.
Altrimenti rischi di vendere dichiarando l’esistenza di un certo tipo di contratto, mentre poi risulterà, se l’inquilino fosse interessato a far valere i suoi diritti, che il contratto è un 4+4: cosa difficile da gestire, se chi compra lo fa per andare a vivere nell’immobile.

 

[made6]

L’inquilino voleva già andare via da tempo e dubito che intenda far valere i propri diritti. Detto questo, dato che è stato stipulato il 1/9/2023 e che non sono trascorsi ancora i 18 mesi massimi cosa potrei fare?

 

[brina82]

Che non è permessa nelle locazioni transitorie.
Occhio a non fare pasticci.
Secondo me potrebbe essere preferibile attendere, e vendere quando l’inquilino se ne sarà andato via, spostando la data del rogito.
Ma forse addirittura aspettando a cercare un acquirente.
Altrimenti rischi di vendere dichiarando l’esistenza di un certo tipo di contratto, mentre poi risulterà, se l’inquilino fosse interessato a far valere i suoi diritti, che il contratto è un 4+4: cosa difficile da gestire, se chi compra lo fa per andare a vivere nell’immobile.

Si può mettere una sospensiva legata alla liberazione dell'immobile entro il giorno X??

 

[francesca63]

Si può mettere una sospensiva legata alla liberazione dell'immobile entro il giorno X??

Certo, è un’altra possibilità.
Ma se l’acquirente deve fare mutuo, cosa fa ?
Inizia la pratica solo dopo ?

L’inquilino voleva già andare via da tempo

E allora chiarisci con lui.
Ma devi stare attento, perché se capisce che hai bisogno che vada via, potrebbe “approfittarne”.