Vendita casa senza accatastamento

[marcanto]

....... è da anni che mi formo, anche grazie a questo stupendo forum.

vero !!!! soprattutto da me impari tantoooo ......

 

[francesca63]

Io non ne sarei molto convinto ... prima di affermare con certezza, verificherei la norma e le sue fattibilità ...

Affermo con certezza perché conosco le ultime interpretazioni della giurisprudenza; per la precisione, la decisione delle Sezioni unite civili della Cassazione del 22/03/2019, n. 8230, che ha chiarito l'interpretazione delle leggi in merito.
Qui puoi verificare anche tu:

https://www.altalex.com/documents/news/2019/03/28/nullita-urbanistica-l-intervento-delle-sezioni-unite

Riassumendo:
"alla luce del nuovo pronunciamento delle sezioni unite, un bene immobile è incommerciabile ed il relativo atto di trasferimento è nullo se:

1) il venditore non dichiari in atto in forza di quale titolo è stato costruito l'immobile che intende alienare;

2) il venditore dichiari che l'immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.

L'atto, pertanto, verificata l'insussistenza delle due condizioni, resta valido anche se poi si dimostri che il manufatto sia stato realizzato in maniera difforme rispetto a quanto previsto dal titolo stesso."

 

[Architetto]

Non è questione di linguaggio, ma di trasmissione delle informazioni, o meglio se noi siamo qui a dare delle risposte non possiamo dire alla gente (che chieda per ignoranza o per furbizia, com'è capitato molte volte) che qualsiasi cosa va bene tanto si sistema, perchè non è così; un'abuso se non è sanabile non si può dire che il notaio lo rogita e poi ... tanto chi vuoi che te lo venga a vedere ... un abuso se lo compri ne diventi proprietario e se non lo puoi sanare sei tu che rischi la denuncia in procura per una violazione edilizia.
Da anni lotto affinchè questo messaggio non venga trasmesso alla gente, così come lotto per una ferma scelta delle professioni e non degli attuali tuttologi che sanno tutti di tutto, ma poi sanno il nulla assoluto.
Ecco cosa intendo dire ... e non era una mancanza nei tuoi riguardi o di nessuno, ma soltanto questo messaggio. Spero di essermi chiarito.

 

[brina82]

Non è questione di linguaggio, ma di trasmissione delle informazioni, o meglio se noi siamo qui a dare delle risposte non possiamo dire alla gente (che chieda per ignoranza o per furbizia, com'è capitato molte volte) che qualsiasi cosa va bene tanto si sistema, perchè non è così; un'abuso se non è sanabile non si può dire che il notaio lo rogita e poi ... tanto chi vuoi che te lo venga a vedere ... un abuso se lo compri ne diventi proprietario e se non lo puoi sanare sei tu che rischi la denuncia in procura per una violazione edilizia.
Da anni lotto affinchè questo messaggio non venga trasmesso alla gente, così come lotto per una ferma scelta delle professioni e non degli attuali tuttologi che sanno tutti di tutto, ma poi sanno il nulla assoluto.
Ecco cosa intendo dire ... e non era una mancanza nei tuoi riguardi o di nessuno, ma soltanto questo messaggio. Spero di essermi chiarito.

Se leggi il mio primo commento vedi come mi preoccupo principalmente dell'aspetto urbanistico.

Sono tra i più rompiballe che in questo forum consiglia SEMPRE le consulenze dei tecnici, (essendo io stesso un tecnico).

Se la legge è sbagliata non è colpa mia: in Italia è possibile rogitare un immobile con abusi/difformità, sanabili o meno.

 

[Architetto]

Affermo con certezza perché conosco le ultime interpretazioni della giurisprudenza; per la precisione, la decisione delle Sezioni unite civili della Cassazione del 22/03/2019, n. 8230, che ha chiarito l'interpretazione delle leggi in merito.
Qui puoi verificare anche tu:

https://www.altalex.com/documents/news/2019/03/28/nullita-urbanistica-l-intervento-delle-sezioni-unite

Riassumendo:
"alla luce del nuovo pronunciamento delle sezioni unite, un bene immobile è incommerciabile ed il relativo atto di trasferimento è nullo se:

1) il venditore non dichiari in atto in forza di quale titolo è stato costruito l'immobile che intende alienare;

2) il venditore dichiari che l'immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.

L'atto, pertanto, verificata l'insussistenza delle due condizioni, resta valido anche se poi si dimostri che il manufatto sia stato realizzato in maniera difforme rispetto a quanto previsto dal titolo stesso."

Bene alla luce di questo, come puoi alinerare/rogitare un bene se classificato come rudere senza una classe catastale tale che prima dell'atto dovresti classificarlo almeno con F/2. Non sempre ciò che c'è scritto nelle norme si prende per inciso, se poi bisogna confrontarsi con la realtà e questa sono i tecnici dellADT, Catasto, ABA, ASL, Comuni, Provincie e possiamo andare avanti all'infinito.

 

[francesca63]

se noi siamo qui a dare delle risposte non possiamo dire alla gente (che chieda per ignoranza o per furbizia, com'è capitato molte volte) che qualsiasi cosa va bene tanto si sistema, perchè non è così; un'abuso se non è sanabile non si può dire che il notaio lo rogita e poi .

Sono d’accordo; non si può dire che tutti gli abusi sono sanabili.
E nemmeno che sia saggio comprare un immobile con abusi, anche se sanabili.
Ma non possiamo nemmeno dire che un atto di vendita di un immobile con abusi è nullo, perché anche questo non corrisponde al vero.

 

[francesca63]

come puoi alinerare/rogitare un bene se classificato come rudere senza una classe catastale tale che prima dell'atto dovresti classificarlo almeno con F/2.

Non lo so, non sono un tecnico.
E infatti non ho affrontato questo aspetto della discussione.
Ho solo detto e ridetto che un atto di vendita non è da considerarsi nullo se l’immobile presenta avusi edilizi, ma solo se manca la menzione del titolo edilizio, o se questo è falso o riferito ad altro immobile.

 

[brina82]

Bene alla luce di questo, come puoi alinerare/rogitare un bene se classificato come rudere senza una classe catastale tale che prima dell'atto dovresti classificarlo almeno con F/2. Non sempre ciò che c'è scritto nelle norme si prende per inciso, se poi bisogna confrontarsi con la realtà e questa sono i tecnici dellADT, Catasto, ABA, ASL, Comuni, Provincie e possiamo andare avanti all'infinito.

Mi pare si parlasse di unità collabente, dunque accatastata come F/2.

Che un immobile sia censito al catasto, prima di essere compravenduto, questo mi pare ovvio.

Credo sia possibile trasferire anche un F/2 (anche se non mi è mai capitato; potrebbe essere un problema il pagamento della tassa di registro...).

 

[Architetto]

Se leggi il mio primo commento vedi come mi preoccupo principalmente dell'aspetto urbanistico.

Ripeto, non metto in dubbio la professionalità di nessuno, ma soltanto la trasmissione di messaggi che siano corretti e quanto meno realistici, poi se uno vive a Milano e si parla di Catania, che esistano realtà comportamentali diverse, questo è fuori dubbio, ma il fatto che siano un unico paese, questo è la motivazione che dovrebbe passare (almeno da noi tecnici e addetti a rispondere ad utenti più o meno ignoranti), quello che le norme sono uniche per l'intero paese e poi ci possiamo mettere che esistono norme locali, che divergono per l'interesse territoriale. Questo è il segnale che vorrei arrivasse, perchè di reati di questo tipo ne vedo tutti i giorni e assisterli non è sempre facile, non facile dire che ha fatto un acquisto incauto (spero aver dato l'esempio chiaro).

Se la legge è sbagliata non è colpa mia: in Italia è possibile rogitare un immobile con abusi/difformità, sanabili o meno.

Non so dove, io di certo io vivo allora un'altra realtà, dove le regole devono essere applicate altrimenti il rogito e mille altre cose te le scordi ...

 

[Architetto]

Non lo so, non sono un tecnico.
E infatti non ho affrontato questo aspetto della discussione.
Ho solo detto e ridetto che un atto di vendita non è da considerarsi nullo se l’immobile presenta avusi edilizi, ma solo se manca la menzione del titolo edilizio, o se questo è falso o riferito ad altro immobile.

Ed io essendo tecnico ti assicuro che un notaio non ti passa (a questo punto devo dire obbligatoriamente dovrebbe non permettere, visto i chiarimenti con @brina82, in relazione alla posizione geografica) una vendita o alienazione di un bene se non catastato, così come giustamente posto nel quesito dal richiedente.