Vendita comproprietà 90-10 separazione giudiziale

[Lucia84]

Sto per fare un passo molto importante con l'acquisto, insieme a mio marito, di una nuova casa.
La proprietà sarà al 90% mia e al 10% sua, ma il mutuo sarà pagato per i 2/3 da lui che ha risorse più cospicue e anche l'anticipo sarà corrisposto per la parte maggiore da lui.
Il regime coniugale é di separazione dei beni.
Voglio farmi lo scrupolo di pensare allo scenario peggiore, cioè in cui le cose in futuro andassero male tra di noi e dovessimo incorrere in una separazione non consensuale. Io non potrei un domani mantenere la casa da sola con le mie entrate, lui si. La cosa più semplice sarebbe vendere la casa e spartirsi il ricavato in base alle quote di contribuzione, ma se lui dovesse opporsi alla vendita della sua piccola parte, cosa succederebbe? Se lui volesse continuare a viverci, io avrei indietro una parte dei capitale investito? Avendo una bambina piccola, un domani potrei anche trovarmi ad avere la casa assegnata ma non potrei sostenere da sola tutte le spese.

 

[plutarco]

Oddio... Pasticci a mai finire!!! Perché visto che siete così scrupolosi non intestate l'immobile in base alle quote di contribuzione??? Comunque un matrimonio non può basarsi direttamente su questi principi, altrimenti varrebbe interromperlo direttamente... Intestando l'immobile in base alle quote di contribuzione, in caso di vendita consensuale ad ognuno verrà erogato l'importo corrispondente al valore della quota posseduta. In caso di vendita giudiziale o uno dei due comproprietari in genere viene preferito quello maggioritario acquista la quota dell'altro, oppure l'immobile finisce all'asta, con conseguente deprezzamento...

 

[eldic]

sai che ridere se il poveraccio dovesse capitare su queste pagine?

 

[matusalemme]

Luisa,

sei una donna fortunata ed hai un marito splendido!

la casa vien intestata a te per il 90%, e tuo marito diventerà proprietario solo del 10% nonostante abbia messo la parte più cospicua dell'acconto ed il futuro pagamento dei 2/3 del mutuo

(immagino che tu lavorerai in casa ed accudirai al menage familiare ed alla bambina: questo ha un valore.... da valorizzare e quantificare (magari per iscritto)

mi pare che dovresti stare abbastanza tranquilla

se tuo marito fosse disponibile, pensa a quello che vorresti idealmente, e lo metti giù come accordo per l' ipotesi di separazione, data e firma di entrambi e poi consegni il tuo originale ai tuoi che lo custodiscano

attenzione, però:

le carte poi son vincolanti ed è difficile - se non impossibile - prevedere tutte le casistiche possibili, per cui il tutto potrebbe rivelarsi un boomerang

 

[francesca63]

La cosa più logica sarebbe acquistare la casa con quote proporzionali all’effettivo contributo economico di ognuno, nel vostro caso pare di capire che potrebbe essere circa 1/3 tu, 2/3 lui.
Immagino che abbiate deciso di fare 90\10 per questioni fiscali, forse lui ha già comprato e possiede una casa comprata con agevolazioni prima casa, o comunque non può avere ora tali agevolazioni.
Ma, secondo me, meglio spendere qualcosa in più come imposte di acquisto, piuttosto che complicarsi la vita in suddivisioni non eque.

Io non potrei un domani mantenere la casa da sola con le mie entrate, lui si. La cosa più semplice sarebbe vendere la casa e spartirsi il ricavato in base alle quote di contribuzione, ma se lui dovesse opporsi alla vendita della sua piccola parte, cosa succederebbe?

La destinazione della casa farebbe comunque parte dell’accordo di separazione, quindi una soluzione dovrete trovarla.
Probabilmente o venderete, o lui rileverà la casa da te, o ci vivrai tu, e lui dovrà contribuire: molto dipende dall’entità di entrate e patrimonio di entrambi.
Forse sarebbe meglio fare due chiacchiere con il notaio, per farsi spiegare bene le alternative (nel caso malaugurato le cose dovessero andar male tra voi), in modo da valutare meglio anche le modalità di questo acquisto.
Capisco il tuo scrupolo, e quindi fai bene a cercare di capire in anticipo cosa potrebbe succedere in futuro.

 

[Lucia84]

La ragione del 90-10 é che per me sarebbe prima casa, mentre per lui é la seconda e la differenza in termini fiscali la differenza è enorme. Il vantaggio della mia percentuale maggioritaria verrebbe percepito nel momento in cui una persona al mio posto pensasse di esercitarlo in qualche modo. L'idea non mi sfiora.
Entrambe paghiamo il mutuo con il proprio stipendio, sono diversi i numeri assoluti. Gli interrogativi che ho esposto ce li siamo posti entrambe perché troviamo saggio pensare anche a situazioni eventuali e spiacevoli, per quanto lontane dall'attuale.
Il notaio ci ha consigliato la formula 90-10 ma non ci ha parlato dell'ipotesi del veto da parte di uno dei due. In caso di separazione io vorrei vendere per riprendere ciascuno la propria parte in proporzione ai soldi investiti e non della proprietà di fatto (con donazione da parte mia o altro modo), ma questo vale soltanto ammesso che l'altra parte sia disposta a vendere.
Se l'alternativa alla vendita consensuale fosse veramente quella di mettere l'immobile all'asta, sono certa che prevarrebbe la razionalità nel trovare una soluzione meno fallimentare.
Grazie per le vostre risposte.

 

[matusalemme]

oltre agli scenari che hai ipotizzato sulla vendita (consensuale od all'asta ,assegnazione, etc.) dell'immobile, considera che ci possono essere altre ipotesi

per il - denegato - caso di separazione, mi viene in mente l'ipotesi che so piacere agli psicologi (maschi e femmine) dei consultori familiari pubblici

nessuno vende niente a nessuno nell'interesse precipuo della figlia minorenne così come disposto dall'art. 155 quater cod. civ.

la famiglia rimane piantata lì nella casa familiare, frutto del lavoro di entrambi e prescelta a suo tempo come luogo dove è cresciuta e sta crescendo la figlioletta minorenne

la figlia rimane a vivere in quella casa (almeno fino al raggiungimento della maggiore età oppure della sua indipendenza economica), senza essere sballottata di qua e di là ed i genitori faranno la spola e verranno a vivere con lei a turni settimanali/mensili/week-end

il marito un'altra casa ce l'ha già e tu (che con maggiori probabilità sarai assegnataria della casa e vivrai lì con la bimba per la più gran parte del tempo) ti troverai una sistemazione per il periodo che ti servirà

la casa verrà trasferita da entrambi alla figlioletta a titolo gratuito ed in attuazione degli accordi intervenuti tra i coniugi e di cui (a seconda dei casi e dei tempi) al decreto di omologazione/della sentenza di separazione giudiziale/oppure di quella di divorzio

l'attribuzione gratuita del bene non sostanzierebbe una donazione, ma un contratto atipico (Corte Cass. 12 luglio 2000 n.2442;Corte Cass. Sez. Tributaria 17 febbraio 2001 n.2347)

 

[plutarco]

oltre agli scenari che hai ipotizzato sulla vendita (consensuale od all'asta ,assegnazione, etc.) dell'immobile, considera che ci possono essere altre ipotesi

per il - denegato - caso di separazione, mi viene in mente l'ipotesi che so piacere agli psicologi (maschi e femmine) dei consultori familiari pubblici

nessuno vende niente a nessuno nell'interesse precipuo della figlia minorenne così come disposto dall'art. 155 quater cod. civ.

la famiglia rimane piantata lì nella casa familiare, frutto del lavoro di entrambi e prescelta a suo tempo come luogo dove è cresciuta e sta crescendo la figlioletta minorenne

la figlia rimane a vivere in quella casa (almeno fino al raggiungimento della maggiore età oppure della sua indipendenza economica), senza essere sballottata di qua e di là ed i genitori faranno la spola e verranno a vivere con lei a turni settimanali/mensili/week-end

il marito un'altra casa ce l'ha già e tu (che con maggiori probabilità sarai assegnataria della casa e vivrai lì con la bimba per la più gran parte del tempo) ti troverai una sistemazione per il periodo che ti servirà

la casa verrà trasferita da entrambi alla figlioletta a titolo gratuito ed in attuazione degli accordi intervenuti tra i coniugi e di cui (a seconda dei casi e dei tempi) al decreto di omologazione/della sentenza di separazione giudiziale/oppure di quella di divorzio

l'attribuzione gratuita del bene non sostanzierebbe una donazione, ma un contratto atipico (Corte Cass. 12 luglio 2000 n.2442;Corte Cass. Sez. Tributaria 17 febbraio 2001 n.2347)

Ma forse da voi a Pordenone... Noi calabresi siamo sanguigni... Qui per i divorzi ci si scanna!!!

 

[plutarco]

La ragione del 90-10 é che per me sarebbe prima casa, mentre per lui é la seconda e la differenza in termini fiscali la differenza è enorme. Il vantaggio della mia percentuale maggioritaria verrebbe percepito nel momento in cui una persona al mio posto pensasse di esercitarlo in qualche modo. L'idea non mi sfiora.
Entrambe paghiamo il mutuo con il proprio stipendio, sono diversi i numeri assoluti. Gli interrogativi che ho esposto ce li siamo posti entrambe perché troviamo saggio pensare anche a situazioni eventuali e spiacevoli, per quanto lontane dall'attuale.
Il notaio ci ha consigliato la formula 90-10 ma non ci ha parlato dell'ipotesi del veto da parte di uno dei due. In caso di separazione io vorrei vendere per riprendere ciascuno la propria parte in proporzione ai soldi investiti e non della proprietà di fatto (con donazione da parte mia o altro modo), ma questo vale soltanto ammesso che l'altra parte sia disposta a vendere.
Se l'alternativa alla vendita consensuale fosse veramente quella di mettere l'immobile all'asta, sono certa che prevarrebbe la razionalità nel trovare una soluzione meno fallimentare.
Grazie per le vostre risposte.

Questo notaio è un po'... Come dire... Quacquaraquà.

 

[eldic]

forse valeva la pena intestarla al minore.