Vendita di proprietà indivisibile e congruo prezzo di acquisto

[emanmanf]

Buongiorno a tutti. Un mio cliente ha ereditato il 50% di una villa sul lago.
La villa e' indivisibile, e dopo averla fatta valutare , il coerede' dell'altro 50%
avrebbe deciso di acquistare la parte del mio cliente.
Ora a parte che non riesco a capire come agenzie della stessa localita' possano
dare valutazioni che vanno da 100 a 200 , pur ammettendo che non e' cosi' semplice
e automatico come valutare un bilocale in citta' , ho ritenuto di consigliare il metodo
che insegnano in statistica, cioe' eliminare la stima piu' alta e quella piu' bassa facendo
una media delle restanti. Cosa ne pensate ?
A questo punto pero' la controparte dice che una proprieta' indivisibile non puo' essere
pagata al 100% del suo valore, e qui vorrei un parere su quale possa essere una
percentuale accettabile di riduzione sul prezzo che possa suggerire al mio cliente.
Grazie per la preziosa collaborazione a tutti i colleghi piu' esperti che mi vorranno
rispondere

 

[ROSFRUM]

Se entrambi congiuntamente decidessero di vendere a terzi lo stesso immobile, ancora varrebbe l'obiezione dell'invendibilita' a prezzo pieno perchè il bene è indivisibile? No! Allora prima di tutto via sta fregnaccia ....poi stabilire come equo e riguardoso prezzo di vendita la media delle valutazioni, tolta la massima è la minima, diviso due (50%) scontato del 10% e finisca li...

 

[emanmanf]

l problema e' che il mio cliente e' la parte economicamente piu' debole e l'altra parte non ha interesse a vendere a terzi. Percio' si tratta di ua occasione quasi irripetibile per vendere e la mia domanda era per sapere se esiste un metro di valutazione in casi simili in cui la proprieta' e' materialmente indivisibile sia in senso verticale che orizzontale senza snaturarla con un frazionamento. In poche parole quale puo' essere percentualmente una offerta accettabile che non sia uno sciacallaggio ?

 

[eldic]

a me sembra che l'approccio della media tronca sia ragionevole (premesso che, se fatte bene, i valori di stima dovrebbero già essere basati su medie tronche).

quello che "non ci sta" è il range di variazione così ampio (da 100 a 200)
il fatto che l'indivisibile abbia valutazioni diverse da quelle di mercato a me sembra un muccata di proporzioni astronomiche.

il tuo cliente ha i mezzi per "tenere duro"?

 

[marcellogall]

Sono d'accordo con ROSFRUM, in caso il coerede non volesse acquistare al prezzo così stabilito ci si può sempre rivolgersi al giudice per una vendita all'asta.

 

[ldardini]

Quando una delle due parti è "economicamente" più forte, potrebbe non essere male giocare un po' di astuzia. Se non sbaglio, quando vi è la comproprietà di un immobile, entrambe le parti hanno diritto ad usufruirne a patto che l'uso da parte di uno non pregiudichi l'uso da parte dell'altro. Consiglierei al suo cliente, tanto per "mettere un po' di pepe" nella trattativa, di organizzare il trasloco e trasferirsi nella villa ereditata. Naturalmente se ci sono 4 camere da letto, vedrà bene di utilizzarne solamente 2, lasciando quindi lo spazio per l'altro erede e impedendo quindi qualsiasi richiesta di "affitto".

 

[marcellogall]

Quando una delle due parti è "economicamente" più forte, potrebbe non essere male giocare un po' di astuzia. Se non sbaglio, quando vi è la comproprietà di un immobile, entrambe le parti hanno diritto ad usufruirne a patto che l'uso da parte di uno non pregiudichi l'uso da parte dell'altro. Consiglierei al suo cliente, tanto per "mettere un po' di pepe" nella trattativa, di organizzare il trasloco e trasferirsi nella villa ereditata. Naturalmente se ci sono 4 camere da letto, vedrà bene di utilizzarne solamente 2, lasciando quindi lo spazio per l'altro erede e impedendo quindi qualsiasi richiesta di "affitto".

Un po' complicato, non credi?

 

[ldardini]

Dipende da quanti soldi ci sono in ballo... magari la villa vale qualche milione di euro e il "fratello furbo" ne vorrebbe pagare solo qualche centinaio "tanto solo il 50% non ha valore".