Vendita immobile con abitabilità + accatastamento come ufficio (A/10)

[Saveriope]

Salve a tutti, mi ritrovo con tale problema , mia madre mette in vendita un'immobile ( costruito nel 1962) con abitabilità (del 1962) ma catastato nel 1981 come ufficio A/10 . (di questo ce ne siamo accorti dopo) .
L'agente immobiliare (anzi è un delegato ! ), che da mia madre aveva ricevuto il titolo di proprietà e tale abitabilità del Comune (del1962) compila una proposta di vendita come UFFICIO che viene firmata da mia madre e dall'acquirente che rilascia una caparra , con data rogito entro 20 Maggio.
Successivamente viene fuori questa "discordanza" nella documentazione e l'acquirente minaccia di recedere e chiedere indietro il doppio della caparra!
Giorni addietro abbiamo chiesto con un Ingegnere da noi incaricato l'accesso agli atti per capire se esiste dopo il 1962 un cambio di destinazione d'uso o no. Se non troviamo nulla allora vale l'abitabilità (appartamento) quindi l'acquirente ha il diritto di recedere e chiedere il risarcimento? Cosa conviene fare? E' possibile chiedere tempo (quanto?) all'acquirente per sistemare tale documentazione?

Grazie e tutti
Saverio

 

[Jan80]

L'accesso agli atti è fondamentale per capire se si ha un immobile legittimo o meno.

( costruito nel 1962) con abitabilità (del 1962) ma catastato nel 1981 come ufficio A/10 . (di questo ce ne siamo accorti dopo) .

Non si capisce molto ma suppongo che tua madre abbia acquistato nel 1981 un ufficio ma che pensate che in origine fosse un'abitazione..... Su quali basi?

Successivamente viene fuori questa "discordanza" nella documentazione

L'abitabilità che avete consegnato in cosa consiste? Solo il titolo? Vi sono elencati i locali per piano e se questi sono usabili o abitabili?

Per poter dare consigli utili si dovrebbe capire la premessa, compreso il fatto che potrebbe anche essere tutto regolare.

 

[Saveriope]

L'accesso agli atti è fondamentale per capire se si ha un immobile legittimo o meno.

Non si capisce molto ma suppongo che tua madre abbia acquistato nel 1981 un ufficio ma che pensate che in origine fosse un'abitazione..... Su quali basi?



L'abitabilità che avete consegnato in cosa consiste? Solo il titolo? Vi sono elencati i locali per piano e se questi sono usabili o abitabili?

Per poter dare consigli utili si dovrebbe capire la premessa, compreso il fatto che potrebbe anche essere tutto regolare.

Allora, mi spetta fare chiarezza. Questo immobile mia madre lo ha avuto "assegnato" dopo una divisione societaria. L'immobile era di una società (SNC) edilizia di cui mia madre era socia insieme ai fratelli. La società è stata liquidata pochi anni addietro e il patrimonio immobiliare assegnato ai soci.
L'atto notarile di assegnazione lo cita quale "ufficio" - catastato A/10. (al catasto risulta A/10 ) . Mi domando che controlli abbia fatto il notaio ??
L'agente immobiliare riceve da noi in prima battuta titolo di proprietà (atto di assegnazione) e visura catastale e poi abitabilità del 1962 che riguarda tutto l'edificio (7 piani) compreso l'immobile di mia madre (ammezzato) quali appartamenti abitabili.
Il mio pensiero è che l'agente immobiliare che è un professionista (noi no) avrebbe dovuto controllare tutti i documenti con la lente d'ingrandimento prima di farsi firmare una proposta di vendita e prendersi un'assegno di caparra !!
Ora abbiamo il problema

 

[francesca63]

Come detto sopra, devi fare accesso agli atti per capire se la licenza o permesso edilizio riguardava appartamento o ufficio.
Avendo firmato un prelimare di vendita, mi pare più urgente inquadrare la situazione e capire se c’è un problema, e poi eventualmente pensare alle responsabilità.

 

[Saveriope]

Come detto sopra, devi fare accesso agli atti per capire se la licenza o permesso edilizio riguardava appartamento o ufficio.
Avendo firmato un prelimare di vendita, mi pare più urgente inquadrare la situazione è capire se c’è un problema, e poi eventualmente pensare alle responsabilità.

sicuramente. Martedi avrò accesso agli atti (ti aggiornerò). Grazie

 

[Jan80]

Il mio pensiero è che l'agente immobiliare che è un professionista (noi no) avrebbe dovuto controllare tutti i documenti con la lente d'ingrandimento prima di farsi firmare una proposta di vendita e prendersi un'assegno di caparra !!

In realtà l'agente immobiliare non è un tecnico e provvede a vendere l'immobile che gli portate: se di fatto è un ufficio e a catasto risulta tale per lui è una situazione normale. Differente sarebbe stato se le due cose non coincidessero.

Mi domando che controlli abbia fatto il notaio ??

Di certo non verifica lo stato legittimo dell'immobile, ma di norma fa dichiarare la parte cedente circa la legittimità. In casi come questo è facile che abbia sorvolato limitandosi a scrivere che essendo soci/comproprietari degli immobili siano già conosciute da tutti le peculiarità degli stessi.

Semmai è la proprietà che deve poi dichiarare la conformità, e, dato che tua madre era socia dell'impresa pare strano che non sapesse di un uso non legittimo, sempre che di questo si tratti.

Non mi hai risposto da dove derivi il dubbio che l'ufficio sia in realtà un'abitazione..... è una tua interpretazione dell'abitabilità o la parte venditrice ha chiesto spiegazioni?

 

[danichi]

C'è qualcosa che mi sfugge: l'abitabilità è del 1962, il cambio d'uso appare essere successivo, ossia nel 1981. Pertanto l'importante a mio parere è verificare che il cambio d'uso, se effettivamente c'è stato, sia stato effettuato in maniera regolare. Dopodiché io personalmente non vedo problemi. Inoltre fra "abitabilità" e "agibilità" sappiamo che negli anni è stata fatta parecchia confusione. Avere l'abitabilità risulta più un "plus" che uno svantaggio. Perché significa avere requisiti in merito a condizioni di sicurezza, igiene, etc....Potrebbe anche essere che quell'immobile sia nato già come ufficio, pur avendo l'abitabilità.

 

[Saveriope]

In realtà l'agente immobiliare non è un tecnico e provvede a vendere l'immobile che gli portate: se di fatto è un ufficio e a catasto risulta tale per lui è una situazione normale. Differente sarebbe stato se le due cose non coincidessero.


Di certo non verifica lo stato legittimo dell'immobile, ma di norma fa dichiarare la parte cedente circa la legittimità. In casi come questo è facile che abbia sorvolato limitandosi a scrivere che essendo soci/comproprietari degli immobili siano già conosciute da tutti le peculiarità degli stessi.

Semmai è la proprietà che deve poi dichiarare la conformità, e, dato che tua madre era socia dell'impresa pare strano che non sapesse di un uso non legittimo, sempre che di questo si tratti.

Non mi hai risposto da dove derivi il dubbio che l'ufficio sia in realtà un'abitazione..... è una tua interpretazione dell'abitabilità o la parte venditrice ha chiesto spiegazioni?

il dubbio derivi dal fatto che ci siamo accorti leggendo attentamente le carte che il documento del 1962 rilasciato dal comune dichiara "abitabili" tutti gli "appartamenti" (tra cui quello di mia madre del piano ammezzato) . Poi nel 1981 è stata fatta la catastazione come A/10 ufficio.
Riguardo all'agente immobiliare penso che nei suoi compiti professionali vi sia anche di verificare la documentazione che la proprietà gli consegna proprio per evitare problemi al momento della vendita.

 

[Saveriope]

C'è qualcosa che mi sfugge: l'abitabilità è del 1962, il cambio d'uso appare essere successivo, ossia nel 1981. Pertanto l'importante a mio parere è verificare che il cambio d'uso, se effettivamente c'è stato, sia stato effettuato in maniera regolare. Dopodiché io personalmente non vedo problemi. Inoltre fra "abitabilità" e "agibilità" sappiamo che negli anni è stata fatta parecchia confusione. Avere l'abitabilità risulta più un "plus" che uno svantaggio. Perché significa avere requisiti in merito a condizioni di sicurezza, igiene, etc....Potrebbe anche essere che quell'immobile sia nato già come ufficio, pur avendo l'abitabilità.

domani avrò l'accesso agli atti e verificheremo i documenti disponibili. Io non sono certo di trovare anche una domanda di cambio d'uso. vero è che in quel periodo (ante 1967) a livello documentale catasto - edilizia privata è stata fatto un manicomio.... e vero è che un'abitabilità è più "rilevante" dell'agibilità. Ma il problema è che l'acquirente si appella a questa fantomatica incongruenza dei documenti e non conformità dell'immobile per recedere e chiedere i danni !!!

 

[danichi]

domani avrò l'accesso agli atti e verificheremo i documenti disponibili. Io non sono certo di trovare anche una domanda di cambio d'uso. vero è che in quel periodo (ante 1967) a livello documentale catasto - edilizia privata è stata fatto un manicomio.... e vero è che un'abitabilità è più "rilevante" dell'agibilità. Ma il problema è che l'acquirente si appella a questa fantomatica incongruenza dei documenti e non conformità dell'immobile per recedere e chiedere i danni !!!