Vendita immobile con abitabilità + accatastamento come ufficio (A/10)

[danichi]

A mio parere, per le informazioni che ho, al momento non ci sono gli estremi per chiedere danni. Bisognerebbe guardare cosa avete firmato ma, male che vada, si presenta la pratica di cambio d’uso in ufficio. Certo, se non ci sono le condizioni perché quell’immobile sia trasformabile in ufficio, ammesso che non lo sia già, qualche problemino potrebbe esserci. Ma parlare di danni al momento è decisamente prematuro. Non è certo il certificato di abitabilità del ‘62 a darci la certezza che si tratti di abitazione e non ufficio. Io andrei avanti con le indagini.

 

[Bagudi]

Riguardo all'agente immobiliare penso che nei suoi compiti professionali vi sia anche di verificare la documentazione che la proprietà gli consegna proprio per evitare problemi al momento della vendita.

La vostra è una situazione troppo particolare per poter essere verificata dall'agente.
L'unica cosa che avrebbe dovuto fare, secondo me, è invitarti a fare l'accesso agli atti PRIMA della vendita.

 

[Saveriope]

A mio parere, per le informazioni che ho, al momento non ci sono gli estremi per chiedere danni. Bisognerebbe guardare cosa avete firmato ma, male che vada, si presenta la pratica di cambio d’uso in ufficio. Certo, se non ci sono le condizioni perché quell’immobile sia trasformabile in ufficio, ammesso che non lo sia già, qualche problemino potrebbe esserci. Ma parlare di danni al momento è decisamente prematuro. Non è certo il certificato di abitabilità del ‘62 a darci la certezza che si tratti di abitazione e non ufficio. Io andrei avanti con le indagini.

Abbiamo fatto l'accesso agli atti e non vi è nessun documento dopo il 1962. Nel fascicolo non vi è nessun cambio di destinazione d'uso. Vale l'abitabilità del 1962.
Il cambio d'uso è parecchio oneroso e preferiamo invece sistemare il catasto. e lasciare l'immobile come residenziale.

 

[danichi]

Abbiamo fatto l'accesso agli atti e non vi è nessun documento dopo il 1962. Nel fascicolo non vi è nessun cambio di destinazione d'uso. Vale l'abitabilità del 1962.
Il cambio d'uso è parecchio oneroso e preferiamo invece sistemare il catasto. e lasciare l'immobile come residenziale.

Per quanto la situazione non mi sia totalmente chiara, temo che purtroppo allora sul venditore possano ricadere gli oneri di una promessa di vendita di immobile diverso da quanto dichiarato.

 

[Saveriope]

Per quanto la situazione non mi sia totalmente chiara, temo che purtroppo allora sul venditore possano ricadere gli oneri di una promessa di vendita di immobile diverso da quanto dichiarato.

Secondo voi quanto sopra può essere motivi valido per sciogliere il mandato?

 

[francesca63]

Secondo voi quanto sopra può essere motivi valido per sciogliere il mandato?

No.
Potrebbero anche farsi pagare le provvigioni, per l’affare concluso, anche se non andato a buon fine.
Cerca di chiarire questo aspetto.

 

[danichi]

Abbiamo fatto l'accesso agli atti e non vi è nessun documento dopo il 1962. Nel fascicolo non vi è nessun cambio di destinazione d'uso. Vale l'abitabilità del 1962.
Il cambio d'uso è parecchio oneroso e preferiamo invece sistemare il catasto. e lasciare l'immobile come residenziale.

Da quello che dici a questo punto è chiara l'intenzione da parte tua di non vendere più. Quindi purtroppo ci saranno delle spese da affrontare. L'agente immobiliare ti ha portato un cliente che ha firmato una proposta. E da quello che puoi aver desunto dal forum, ha fatto assolutamente il suo dovere. Anche perché tu affermi che al catasto l'immobile risulta A10. E' un mistero come nella visura storica non si riesca ad evincere qualche dato in più (e da qui la mia affermazione che la situazione non è chiara). In ogni caso, tornando all'agente, perché non vorresti riconoscergli il lavoro effettuato ma ti stai preoccupando solo di sciogliere il contratto di incarico? Inoltre, anche con l'acquirente devi arrivare ad un accordo. Invece io penso che quanto successo non dovrebbe stravolgere la situazione: puoi andare nella direzione già stabilita con un cambio d'uso per procedere nella vendita regolarmente. Pensaci. Anche perché se al catasto l'immobile risulta A10 e tu vuoi che venga comunque venduto come abitazione, il problema di "incongruenza" ce l'avrai ugualmente. Ti invito a riflettere con tutte le informazioni che hai ottenuto. Buona giornata

 

[Saveriope]

Da quello che dici a questo punto è chiara l'intenzione da parte tua di non vendere più. Quindi purtroppo ci saranno delle spese da affrontare. L'agente immobiliare ti ha portato un cliente che ha firmato una proposta. E da quello che puoi aver desunto dal forum, ha fatto assolutamente il suo dovere. Anche perché tu affermi che al catasto l'immobile risulta A10. E' un mistero come nella visura storica non si riesca ad evincere qualche dato in più (e da qui la mia affermazione che la situazione non è chiara). In ogni caso, tornando all'agente, perché non vorresti riconoscergli il lavoro effettuato ma ti stai preoccupando solo di sciogliere il contratto di incarico? Inoltre, anche con l'acquirente devi arrivare ad un accordo. Invece io penso che quanto successo non dovrebbe stravolgere la situazione: puoi andare nella direzione già stabilita con un cambio d'uso per procedere nella vendita regolarmente. Pensaci. Anche perché se al catasto l'immobile risulta A10 e tu vuoi che venga comunque venduto come abitazione, il problema di "incongruenza" ce l'avrai ugualmente. Ti invito a riflettere con tutte le informazioni che hai ottenuto. Buona giornata

sono d'accordo con quanto affermi sul fatto di arrivare a trovare un'accordo con l'acquirente ma forse non ho scritto che l'acquirente tramite il suo avvocato ha richiesto indietro la caparra e minaccia di chiederne il doppio.
Questa situazione danneggia anche noi, nessuno vuole vendere una cosa per un'altra.
A questo punto dopo aver fatto un'analisi anche economica della faccenda stiamo proponendo (sempre tramite legale) di provvedere noi al cambio di destinazione d'uso in modo da poter definire la compravendita. Ma come sapete un'operazione simile richiede almeno 30/45 gg di tempo e dubito che l'acquirente voglia aspettare (speculandoci..!! non vorrà aspettare).
Per quanto riguarda l'agente immobiliare sono convinto che non abbia fatto il suo dovere! Prima di far firmare un compromesso e prendersi un'assegno doveva essere certo di tutta la documentazione in maniera professionale ( è anche previsto dal codice civile riguardo la "buona diligenza" che devono adottare gli agenti). Concorderai spero.
Grazie e buona serata. Vi aggiornerò.

 

[brina82]

sono d'accordo con quanto affermi sul fatto di arrivare a trovare un'accordo con l'acquirente ma forse non ho scritto che l'acquirente tramite il suo avvocato ha richiesto indietro la caparra e minaccia di chiederne il doppio.
Questa situazione danneggia anche noi, nessuno vuole vendere una cosa per un'altra.
A questo punto dopo aver fatto un'analisi anche economica della faccenda stiamo proponendo (sempre tramite legale) di provvedere noi al cambio di destinazione d'uso in modo da poter definire la compravendita. Ma come sapete un'operazione simile richiede almeno 30/45 gg di tempo e dubito che l'acquirente voglia aspettare (speculandoci..!! non vorrà aspettare).
Per quanto riguarda l'agente immobiliare sono convinto che non abbia fatto il suo dovere! Prima di far firmare un compromesso e prendersi un'assegno doveva essere certo di tutta la documentazione in maniera professionale ( è anche previsto dal codice civile riguardo la "buona diligenza" che devono adottare gli agenti). Concorderai spero.
Grazie e buona serata. Vi aggiornerò.

Ni. Se tu vai in agenzia e dici che possiedi un ufficio e al catasto è A/10, per venderlo basta citare il titolo edilizio e quindi la vecchia licenza edilizia, con dicitura del tipo "licenza edilizia x del 19yy" (basta leggerlo e copiarlo nell'atto di provenienza).

Al più un agente particolarmente preciso chiede al cliente se vi sono difformità, ma non è che deve costringere il cliente a portargli tutta la documentazione, anche se sarebbe buona norma farlo, a garanzia sia del venditore che del compratore. Tuttavia buona norma non significa che se non lo fai, sbagli: se la legge è "sbagliata" è colpa del legislatore, non dell'AI.

 

[danichi]

sono d'accordo con quanto affermi sul fatto di arrivare a trovare un'accordo con l'acquirente ma forse non ho scritto che l'acquirente tramite il suo avvocato ha richiesto indietro la caparra e minaccia di chiederne il doppio.
Questa situazione danneggia anche noi, nessuno vuole vendere una cosa per un'altra.
A questo punto dopo aver fatto un'analisi anche economica della faccenda stiamo proponendo (sempre tramite legale) di provvedere noi al cambio di destinazione d'uso in modo da poter definire la compravendita. Ma come sapete un'operazione simile richiede almeno 30/45 gg di tempo e dubito che l'acquirente voglia aspettare (speculandoci..!! non vorrà aspettare).
Per quanto riguarda l'agente immobiliare sono convinto che non abbia fatto il suo dovere! Prima di far firmare un compromesso e prendersi un'assegno doveva essere certo di tutta la documentazione in maniera professionale ( è anche previsto dal codice civile riguardo la "buona diligenza" che devono adottare gli agenti). Concorderai spero.
Grazie e buona serata. Vi aggiornerò.

Non ho tutti gli elementi per esprimere un giudizio definitivo. Non ho visto la visura catastale storica e non mi è chiaro quindi da dove sia stato desunto inizialmente che questo immobile fosse accatastato come ufficio. Pertanto non so dirti se io stessa avrei approfondito: dipende dai documenti visionati. Certo è che il catasto qualche problemino, soprattutto per ciò che attiene ad un passato remoto, lo presenti. E quindi succede che ci siano delle incongruenze. L'importante è che siano sanabili, come mi sembra di capire siano in questo caso. Forse da subito è mancata la volontà di trovare una soluzione serena e siamo arrivati agli avvocati. Non voglio difendere la categoria per principio, anzi sono spesso molto critica.
Buona serata.