Vendita Immobile con Abuso Edilizio

[frarinaldo]

Mi è stato detto che si può vendere un appartamento che contiene un abuso edilizio (camera in più del consentito non sanabile) senza conseguenze per il venditore. Basta rogitare senza fare il compromesso.
Così operando l'acquirente accetterebbe l'abuso e non potrebbe rivalersi in alcun caso sul venditore e qualsivoglia conseguenza ed onere ricadrebbe su di lui. In pratica è come se l'abuso lo avesse fatto l'acquirente dopo l'acquisto.
Ciò corrisponde a verità?
Grazie per un chiarimento.
Frarinaldo.

 

[studiopci]

Salve, assolutamente no, niente di più falso quello che ti è stato detto, un immobile con abuso non è vendibile e l'atto di vendita sarebbe nullo, quello che puoi fare è vedere se l'abuso è sanabile e provvedere a farlo, in mancanza sarebbero solo rogne. Fabrizio

 

[archandrew]

Ti consiglio di approfondire qui
http://www.notariato.it/it/primo-pi...eriali/diritto-urbanistico-in-genere/5389.pdf

 

[H&F]

Mi è stato detto che si può vendere un appartamento che contiene un abuso edilizio (camera in più del consentito non sanabile) senza conseguenze per il venditore. Basta rogitare senza fare il compromesso.
Così operando l'acquirente accetterebbe l'abuso e non potrebbe rivalersi in alcun caso sul venditore e qualsivoglia conseguenza ed onere ricadrebbe su di lui. In pratica è come se l'abuso lo avesse fatto l'acquirente dopo l'acquisto.
Ciò corrisponde a verità?
Grazie per un chiarimento.
Frarinaldo.

Ma come ti è venuto in mente questo tentativo (impossibile) di raggiro del compratore?
Il notaio i controlli essenziali li fa. Non arriveresti al rogito.

 

[Bagudi]

Il notaio potrebbe anche non saperlo, dal momento che prende i documenti che gli vengono consegnati, ma se l'acquirente se ne accorgesse, anche dopo il rogito, potrebbe fare annullare l'atto, con tutte le conseguenze possibili.
E ' un'idea che non deve nemmeno sfiorare la mente.

 

[frarinaldo]

A completamento del quesito preciso che non si tratta di tentativo di raggiro del compratore che è cosciente dell'abuso e lo accetta. Il quesito è posto unicamente per sapere se è possibile mettere il venditore al riparo da qualsiasi ripensamento e richiesta risarcimento danni da parte del compratore.

 

[H&F]

A completamento del quesito preciso che non si tratta di tentativo di raggiro del compratore che è cosciente dell'abuso e lo accetta. Il quesito è posto unicamente per sapere se è possibile mettere il venditore al riparo da qualsiasi ripensamento e richiesta risarcimento danni da parte del compratore.

Così è più comprensibile il quesito.
E' il caso classico della "dichiarazione mendace" in atto pubblico, che qualche notaio propone ai clienti per superare gli ostacoli della 122/2010.
Le due parti consenzienti fanno la dichiarazione mendace e sono così legati da un "patto di sangue". Nessuno dei due avrebbe interesse ad autodenunciarsi.
Il notaio "nulla sa" perchè non è tenuto ad ispezionare l'immobile ee deve solo raccogliere la dichiarazione di conformità catatstale delle parti. Al momento tutti felici e contenti.
Fra qualche anno il compratore di oggi vuole rivendere l'immobile : o trova un'altro mendace come lui e continua la catena di sant'Antonio, o viene fuori la non conformità catastale e si può riaprire il caso con probabilità di risalire all'origine dell'abuso. Forse vi è prescrizione per il reato in 5 anni. Non saprei dire, non essendo avvocato, quali sarebbero le conseguenze.

 

[Cucci49]

Ti consiglio di approfondire qui
http://www.notariato.it/it/primo-pi...eriali/diritto-urbanistico-in-genere/5389.pdf

In effetti lo studio 5839 del Consiglio del Notariato, nel tuo caso, attaglia perfettamente.

Vi sono alcuni elementi di giudizio che mancano:

1. lo stabile di cui l'unità fa parte è un immobile ante o post '67 (la cui costruzione è iniziata prima o dopo il 1° settembre 1967)?
2. è un abuso minore o maggiore?
3. vi sono vincoli paesistici, idrogeologici o architettonici?
4. L'unità in vendita è un fabbricato unifamiliare o parte di un fabbricato plurifamiliare?

La cosa è purtroppo complicata, come spesso in Italia. Il rischio è di demonizzare troppo o al contrario di prendere con eccessiva leggerezza.
Una camera in più, interconnessa con l'appartamento, non permette la commercializzazione a parte dell'oggetto di abuso. Un conto è infatti un piccolo fabbricato in corpo staccato che renderebbe possibile la commercializzazione e per tale motivo un atto di vendita è nullo (non solo annullabile) e un conto è un abuso relativo all'ampliamento di un'unità di per se avente titolo abilitativo.
Con grande approssimazione l'immobile è commercializzabile.
Perché poi non è sanabile? Un ampliamento potrebbe oggi essere sanato, a determinate condizioni, ai sensi art. 36 L. 380/01

 

[frarinaldo]

Risposte:
1. Ante 1967.
2. Direi maggiore.
3. no.
4. Unifamiliare.

 

[Cucci49]

Risposte:
1. Ante 1967.
2. Direi maggiore.
3. no.
4. Unifamiliare.

Sempre più mi convinco che l'immobile sia commerciabile e cioè che l'atto sia possibile perchè non viziato da nullità.

1. Come puoi vedere dallo studio del Notariato 5839 il cui link ti è stato correttamente e prontamente postato da Archanrew gli immobili ante 67 sono "sempre commerciabili"
2. Non è detto che un abuso sia maggiore solo perché è grande (una camera) Nello studio vedrai che non basta una condizione perché l'abuso sia maggiore. Occorre vedere anche se l'ampliamento è esso ante '67 allora non vi sono problemi nemmeno di sanabilità. Se invece l'ampliamento è successivo occorre dimostrare che non è possibile l'abbattimento del volume in più senza pregiudizio per la parte lecita.
3. Il fatto che non vi siano vincoli statuali è importante perché esclude il penale e riduce le sanzioni
4. Buono anche il fatto che si tratti di unifamiliare, evita di dover coinvolgere altri

Occorre approfondire la sanabilità, essendo una sola camera dovrebbe, anche nel caso l'ampliamento sia post '67, rientrare nelle leggi regionali (Liguria?) per gli ampliamenti e in quelle cd "Piano casa".
Rivolgiti a un buon Architetto e per buono intendo che conosca bene gli argomenti urbanistici, e soprattutto nel caso la camera sia post 67 ad un buon Notaio e per buon Notaio intendo che non si limiti a rabbrividire ma cerchi di aiutarvi a risolvere il problema. Segui bene personalmente la vicenda perché anche i professionisti non sono tutti uguali.
Per la dichiarazione in atto ex L.47/85 certamente essa va vista bene e non è consigliabile darla mendace. Fra l'altro essa può essere resa da chiunque ne abbia interesse e pertanto non è detto che la debba rendere la parte venditrice ma potrebbe essere quella che compra o entrambi. Di certo senza dichiarazione l'atto è nullo comunque.
Per la 122/10 il discorso è diverso in quanto riguarda essenzialmente il corretto accatastamento.
In sintesi: se come penso l'abuso è sanabile con l'applicazione dell'art. 37 del T.U. (Dia in sanatoria), in quanto anche l'abuso è ante '67, puoi andare in atto dopo aver pagato la sanzione, con dichiarazione che " l'immobile è ante '67 e per un abuso di .... è stata presentata Dia in sanatoria .." cioè sanatoria in itinere, se invece lo è per l'art. 36 il discorso è più complesso, vai in atto con "l'immobile è ante '67 e per un abuso di .... è stata presentata istanza di mantenimento per rilascio di Permesso in sanatoria .." con clausola sospensiva solo per quanto riguarda la camera in più.