Vendita immobile con usufrutto

[cristian casabella]

Cerco di essere conciso.... casa con annesso magazzino (trasformabile in appartamenti), interesse da parte di costruttore per acquisto/demolizione e riscostruzione X appartamenti

Proprietari 2 fratelli e usufruttaria la mamma di oltre 100 anni, già ricoverata in RSA privata

La casa è disabitata, senza utenze e non salubre (sarebbe comunque da demolire o ristrutturate), mi accordo con una cifra Y per acquisto di nuda proprietaria e ovviamente dell'usufrutto

La centenaria, chiaramente, non è in grado di firmare atti per la vendita dell'usufrutto, quindi sto predisponendo un acquisto con rogito anche fino a 12 mesi dal preliminare, in attesa della nomina di un tutore legale che faccia la classica procedura per aver OK da giudice del tribunale alla vendita.

La domanda a cui non "so" rispondere é: è vero che per percorrere questa strada serve l'assenso non solo dei figli (nudi proprietari) ma anche degli altri eredi? Addirittura mi dicevano i venditori, fino al Quarto grado? Questo indicato dal loro avvocato....

A parte questo quesito, sarebbe possibile fare un preliminare con pagamento quasi totale della somma richiesta, il resto a garanzia dal Notaio, farsi dare deleghe per predisporre progetti in Comune, e, soprattutto, proporre in vendita le unità costruite prima di avere l'intera proprietà, quindi avendo sistemato la situazione usufruttaria???

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Visto che ha 100 anni, non puoi vendere solo la nuda proprietà e il costruttore la paga meno e aspetta 2 o 3 anni?

 

[francesca63]

è vero che per percorrere questa strada serve l'assenso non solo dei figli (nudi proprietari) ma anche degli altri eredi?

Non gli eredi, ma i parenti entro il quarto grado e gli affini entro il secondo, per la nomina di amministratore di sostegno (non se provvisorio).
Qui qualche spiegazione sulla procedura da seguire :

Studio Legale Scappini - Approfondimenti

Studio Legale Scappini - avvocati civilisti - consulenza e assistenza giudiziale a privati e aziende. Lo Studio si occupa prevalemente di diritto civile (diritto di famiglia e minorile, privacy, diritto del lavoro, responsabilità medica, diritto delle obbligazioni)

www.studioscappini.it

 

[ingelman]

La domanda a cui non "so" rispondere é: è vero che per percorrere questa strada serve l'assenso non solo dei figli (nudi proprietari) ma anche degli altri eredi?

Ti ha risposto Francesca
Comunque sia serve qualcuno che si sostituisca all'incapace dietro nomina giudiziale ..... il giudice individuerà il soggetto più idoneo in primis tra i consanguinei ...... eredi (che non erideterebbero un piffero in quanto l'usufrutto si estingue alla morte dell'usufruttuario).

Diverso se si stava parlando di diritto di abitazione .....

Sono procedure lunghe anche per la delicatezza dell'argomento visto l'incapacità di intendere/disabilitazione riferita al titolare del diritto reale di godimento da alienare .....

Visto che ha 100 anni, non puoi vendere solo la nuda proprietà e il costruttore la paga meno e aspetta 2 o 3 anni?

Prima cosa Auguri dato che un uccellino mi ha sussurrato all'orecchio che oggi è il tuo compleanno 🍾🥂

Poi 2 o 3 anni potrebbero diventare anche 10 ...... la statistica ti potrebbe dare ragione ma io, nel mio lavoro e parlando di episodi veri ... dovendo vendere nude proprietà mi sono capitati usufruttuari che si facevano 15 minuti di ciclette ogni giorno, addirittura ginnastica ....

Con un usufruttuario 88 enne con il quale avevo istaurato un rapporto amichevole una volta ci siamo sfidati giocandoci un pranzo su una corsa ai 100 metri ---- vuoi sapere chi ha dovuto pagare il pranzo? .. non lo dico sennò cado in depressione

Però statisticamente potresti avere ragione ma il consiglio che hai dato non si sposa con la situazione che @cristian casabella deve risolvere, che necessita di una soluzione immediata per chiudere una transazione imobiliare .....

Da avvocato quale tu sei, sarebbe interessante sviscerare cosa prevede la giurispudenza in caso di negligenza dell'usufruttuario che avrebbe l'obbligo di conservare l'immobile e non farlo deperire ...... (forse si potrebbe intraprendere un azione risarcitoria?) non credo la decadenza del dirito di usufrutto.

Diciamo che il tutto dovrebbe passare tramite una sentenza di un Giudice ..... Tempistiche?
Bella domanda

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ti ha risposto Francesca
Comunque sia serve qualcuno che si sostituisca all'incapace dietro nomina giudiziale ..... il giudice individuerà il soggetto più idoneo in primis tra i consanguinei ...... eredi (che non erideterebbero un piffero in quanto l'usufrutto si estingue alla morte dell'usufruttuario).

Diverso se si stava parlando di diritto di abitazione .....

Sono procedure lunghe anche per la delicatezza dell'argomento visto l'incapacità di intendere/disabilitazione riferita al titolare del diritto reale di godimento da alienare .....

Prima cosa Auguri dato che un uccellino mi ha sussurrato all'orecchio che oggi è il tuo compleanno 🍾🥂

Poi 2 o 3 anni potrebbero diventare anche 10 ...... la statistica ti potrebbe dare ragione ma io, nel mio lavoro e parlando di episodi veri ... dovendo vendere nude proprietà mi sono capitati usufruttuari che si facevano 15 minuti di ciclette ogni giorno, addirittura ginnastica ....

Con un usufruttuario 88 enne con il quale avevo istaurato un rapporto amichevole una volta ci siamo sfidati giocandoci un pranzo su una corsa ai 100 metri ---- vuoi sapere chi ha dovuto pagare il pranzo? .. non lo dico sennò cado in depressione

Però statisticamente potresti avere ragione ma il consiglio che hai dato non si sposa con la situazione che @cristian casabella deve risolvere, che necessita di una soluzione immediata per chiudere una transazione imobiliare .....

Da avvocato quale tu sei, sarebbe interessante sviscerare cosa prevede la giurispudenza in caso di negligenza dell'usufruttuario che avrebbe l'obbligo di conservare l'immobile e non farlo deperire ...... (forse si potrebbe intraprendere un azione risarcitoria?) non credo la decadenza del dirito di usufrutto.

Diciamo che il tutto dovrebbe passare tramite una sentenza di un Giudice ..... Tempistiche?
Bella domanda

La decadenza dell'usufrutto richiede la desuetudine per almeno 20 anni, cioè una sorta di abbandono contrario rispetto all'usucapione. In questo caso non ci sarebbe il tempo materiale. Dico, però, che per mia esperienza chi si ostina a voler iniziare complicate procedure di interdizione di soggetti centenari, deve prendere atto poi del decesso durante il procedimento civile o addirittura il giorno successivo alla nomina del tutore. Insomma, detto in altri termini, non ha senso una procedura a quell'età, perchè la persona dura meno della procedura, purtroppo. Non è cinismo, ma pragmatismo.

 

[cristian casabella]

Intanto grazie pe le risposte...più o meno avevo capito, mi pare strano che a fronte di una parentela "lontata" si debba cercare cugini, zii o quant'altro che magari non si nemmeno dove vivano

Per la questione compro solo nuda proprietà, togliendo dalla cifra pattuita per l'intero, un 10% per il valore dell'usufrutto, sarebbe percorribile ma difficilmente chi compra usa i suoi soldi ma si fa finanziare.... quindi con l'incognita dei tempi è comunque contro indicativo per chi fa buisiness....
La Banca poi non so se finanzierebbe un'operazione immobiliare in cui si dovrà aspettare un evento futuro...

A meno che non sia possibile, una volta approvati i progetti, demolire, costruire e vendere le varie unità, ma non credo si possa farlo

Quindi il primo consiglio a chi vende dovrebbe essere quello di iniziare comunque una pratica legale per la nomina di un tutore legale, far fare la perizia, ecc ecc.... senza aspettare il decesso della mamma

 

[ingelman]

Certo che è triste
Sti poveri vecchietti non hanno diritto nemmeno di trascorrere gli ultimi anni della loro vita serenamente

Io spero che quando arriverà il mio turno, ci arriverò come oggi
nullatenete

 

[francesca63]

Sti poveri vecchietti non hanno diritto nemmeno di trascorrere gli ultimi anni della loro vita serenamente

In realtà lei non ne saprà nulla 😉

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Intanto grazie pe le risposte...più o meno avevo capito, mi pare strano che a fronte di una parentela "lontata" si debba cercare cugini, zii o quant'altro che magari non si nemmeno dove vivano

Per la questione compro solo nuda proprietà, togliendo dalla cifra pattuita per l'intero, un 10% per il valore dell'usufrutto, sarebbe percorribile ma difficilmente chi compra usa i suoi soldi ma si fa finanziare.... quindi con l'incognita dei tempi è comunque contro indicativo per chi fa buisiness....
La Banca poi non so se finanzierebbe un'operazione immobiliare in cui si dovrà aspettare un evento futuro...

A meno che non sia possibile, una volta approvati i progetti, demolire, costruire e vendere le varie unità, ma non credo si possa farlo

Quindi il primo consiglio a chi vende dovrebbe essere quello di iniziare comunque una pratica legale per la nomina di un tutore legale, far fare la perizia, ecc ecc.... senza aspettare il decesso della mamma

Giusto, se è quello che vuole, ma vedrai quanti soldi buttati per niente. Cmq auguro alla vecchietta una vita lunga.

 

[ingelman]

In realtà lei non ne saprà nulla 😉

Ora l'avvento io la vecchietta
FRANCESCA occhio che stanno cercando il modo per farti il biscotto 🤣

Buon San Valentino... tvb