Vendita immobile con vizi

[Rosa1968]

Per tutelarti, devi fare tu la sanatoria prima del rogito.
Così venderai un immobile conforme , e l’atto non sarà passibile di nullità.

Ok tutelare se stessi ma venditore e acquirente? L'acquirente la vuole pure così oggi che non sa cosa può costare ma sarà il primo ad andare addosso a tutti con la furia maestosa di un tornado. Bisogna mettersi in testa che si va a rogito con tutto in regola e se il proprietario vuole vendere deve sistemare a spese sue. Ma questo lo si deve fare prima di mettere in vendita non con l'acquirente già pronto tra virgolette. Sembrano buoni ....

 

[Slartibartfast]

La teoria è bella e interessante. Dovresti sanare la casa prima del rogito.
Poi magari l'acquirente non vuole aspettare i tempi burocratici
poi magari tu hai bisogno di quei soldi subito e non tra sei mesi
Se l'acquirente è d'accordo a prendersi carico della sanatoria dopo il rogito potreste scrivere che lui sa delle difformità e si fa carico di sanarle in cambio di un prezzo ribassato.
Ovvio che poi potrebbe comunque farti annullare l'atto... se non è sano di mente. Si troverebbe senza casa e senza soldi perchè magari tu non glie li vuoi ridare...
Più semplicemente magari vuole fare dei lavori e nella sua pratica edilizia prevederà di sanare anche la situazione pregressa.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera a tutti,

sto vedendo un'abitazione che presenta i seguenti vizi:
- scala esterna realizzata in difformità alla concessione edilizia;
- opere interne difformi alla concessione edilizia;
- mancanza di certificato di agibilità.
La concessione edilizia è del 1986 ma da quanto mi è stato detto non è mai stata data la fine lavori.
L'abitazione risulta perfettamente accatastata anche se difforme rispetto a quanto contenuto nella concessione edilizia.
L'acquirente è a conoscenza di tutti questi problemi e anche per tale motivo ho dovuto riadeguare il prezzo di vendita.

Ma come posso tutelarmi nel post-vendita, nel caso di eventuali denunce da parte del venditore?

Il Notaio potrebbe mettere in evidenze le suddette problematiche nell'atto di compravendita?

Grazie per i consigli

Posto che non si potrebbe vendere, io nella proposta scriverei che in caso emergessero difformità esse saranno sanate a cura e spese di parte acquirente, qualora emergessero difformità insanabili le parti concordano il recesso consensuale e gratuito, in questo modo dici tre cose, la prima è che la momento non sono emerse, la seconda e la terza sono evidenti. In oltre niente caparre, solo deposito cauzionale o acconti.

 

[Bagudi]

Posto che non si potrebbe vendere, io nella proposta scriverei che in caso emergessero difformità esse saranno sanate a cura e spese di parte acquirente, qualora emergessero difformità insanabili le parti concordano il recesso consensuale e gratuito, in questo modo dici tre cose, la prima è che la momento non sono emerse, la seconda e la terza sono evidenti. In oltre niente caparre, solo deposito cauzionale o acconti.

Di parte venditrice vuoi dire...

 

[francesca63]

Non si parla di mutuo: è evidente che , nel coso l’acquirente ne avesse bisogno, le regolarizzazioni devono essere fatte prima, altrimenti il mutuo non passa.

 

[Giuseppe Di Massa]

Di parte venditrice vuoi dire...

Intendevo proprio parte acquirente, se vogliamo essere "certi" che non ci ripensi prima del rogito e pretenda la sanatoria o peggio con difformità insanabili chieda il doppio della caparra (che suggerisco di non versare come ulteriore protezione di entrambe le parti). Questo perchè sappiamo che una vendita con difformità sarebbe nulla, un accordo di accettazione delle difformità sarebbe nullo ugualmente, l'unica possibilità è che le difformità non si citino mai fino al rogito, pertanto meglio che sia tutto a carico dell'acquirente qualora "denunci" la cosa, in modo che l'acquirente non possa avere in mano il destino della compravendita unilateralmente. Il venditore, da parte sua potrebbe fare altrettanto, questo è chiaro. Ma a caparra versata il venditore sarebbe esposto a troppi danni in caso l'acquirente ci ripensasse. Ho premesso però che questa procedura non è comunque regolare, essendo una elusione di una normativa

 

[Rosa1968]

Poi magari l'acquirente non vuole aspettare i tempi burocratici

ma è pericoloso quando è l'acquirente che detta le regole, perché di fatto è il più tutelato in caso di contenzioso sulla parte urbanistica.

 

[Slartibartfast]

ma è pericoloso quando è l'acquirente che detta le regole, perché di fatto è il più tutelato in caso di contenzioso sulla parte urbanistica.

Intendevo dire che nella pratica quotidiana non sempre è possibile/praticabile/conveniente sanare l'urbanistica. Spesso e volentieri si comunica alle parti la difformità, se ne prende atto e si vende così com'è.

 

[gardabusiness]

Per la validità degli atti notarili aventi per oggetto beni o diritti immobiliari
debbono sussistere due requisiti, uno di carattere formale e l’altro di carattere so-
stanziale.
Requisito formale
Nell’atto notarile, a pena di nullità, debbono essere menzionati a seconda dell'epoca di costruzione gli estremi del titolo edilizio o, per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l'atto nel quale anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Requisito sostanziale
Affinché sia valido, l’atto notarile deve anche avere per oggetto edifici commerciabili ossia dotati dei requisiti minimi di regolarità urbanistica senza i quali gli
stessi debbono ritenersi “totalmente abusivi” e come tali in commerciabili.
La presenza di un abuso edilizio non determina di per se stessa l'incommerciabilità del bene; bisogna accertare di volta in volta il tipo e la gravità dell'abuso e solo in presenza di un abuso "maggiore" (assenza di titolo abilitativo edilizio o totale difformità) o in caso di eventuali interventi successivi, se qualificabili come ristrutturazione cd. “maggiore” ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 3 comma primo lett. d) e 10 primo comma lett. c) del D.P.R. 380/2001 se eseguiti in assenza del titolo abilitativo o in totale difformità, gli stessi comporteranno l’incommerciabilità dell’edificio.
Se si vuole trasferire il bene senza provvedere alla sanatoria, nei casi di abusi cosidetti minori, dovranno pertanto essere oggetto di un'apposta regolamentazione tra le parti, al fine di prevenire possibili future contestazioni e l'insorgere di contenziosi.

 

[gardabusiness]

Riguardo la mancanza del certificato di agibilità anche questo non pregiudica la commerciabilità del bene. Sarà comunque doveroso verificare che l'immobile abbia le caratteristiche promesse, quindi se si promette di vendere una abitazione dovrà avere le caratteristiche previste di altezza misure minime dei vani, rapporti aereo illuminanti e quant'altro necessario per renderlo abitabile dal punto di vista igienico.