Ok tutelare se stessi ma venditore e acquirente? L'acquirente la vuole pure così oggi che non sa cosa può costare ma sarà il primo ad andare addosso a tutti con la furia maestosa di un tornado. Bisogna mettersi in testa che si va a rogito con tutto in regola e se il proprietario vuole vendere deve sistemare a spese sue. Ma questo lo si deve fare prima di mettere in vendita non con l'acquirente già pronto tra virgolette. Sembrano buoni ....
Posto che non si potrebbe vendere, io nella proposta scriverei che in caso emergessero difformità esse saranno sanate a cura e spese di parte acquirente, qualora emergessero difformità insanabili le parti concordano il recesso consensuale e gratuito, in questo modo dici tre cose, la prima è che la momento non sono emerse, la seconda e la terza sono evidenti. In oltre niente caparre, solo deposito cauzionale o acconti.
Intendevo proprio parte acquirente, se vogliamo essere "certi" che non ci ripensi prima del rogito e pretenda la sanatoria o peggio con difformità insanabili chieda il doppio della caparra (che suggerisco di non versare come ulteriore protezione di entrambe le parti). Questo perchè sappiamo che una vendita con difformità sarebbe nulla, un accordo di accettazione delle difformità sarebbe nullo ugualmente, l'unica possibilità è che le difformità non si citino mai fino al rogito, pertanto meglio che sia tutto a carico dell'acquirente qualora "denunci" la cosa, in modo che l'acquirente non possa avere in mano il destino della compravendita unilateralmente. Il venditore, da parte sua potrebbe fare altrettanto, questo è chiaro. Ma a caparra versata il venditore sarebbe esposto a troppi danni in caso l'acquirente ci ripensasse. Ho premesso però che questa procedura non è comunque regolare, essendo una elusione di una normativa
ma è pericoloso quando è l'acquirente che detta le regole, perché di fatto è il più tutelato in caso di contenzioso sulla parte urbanistica.
Intendevo dire che nella pratica quotidiana non sempre è possibile/praticabile/conveniente sanare l'urbanistica. Spesso e volentieri si comunica alle parti la difformità, se ne prende atto e si vende così com'è.
