Vendita immobile in condominio e doveri amministratore

[lampodieci]

tizio vende la casa in condominio senza avvisare l'amministratore.
Il nuovo proprietario,molto probabilmente, non sapendo la situazione di lavori già
deliberati in assemblea, non solo non riconosce tali pendenze ma non consente
neanche all'amministratore di procedere a tali lavori condominiali che devono
essere svolti in parte nel giardino del nuovo proprietario.
Domanda: in questa vicenda chi ha sbagliato ?!
cosa deve fare l'amministratore per procedere ai lavori e rientrare delle
relative spese preventivate.!?

 

[Maurizio Zucchetti]

Mi sembra di ricordare che la giurisprudenza stabilisca che il venditore sia responsabile per gli importi non pagati negli ultimi due anni, ma qui a mio avviso il punto è un altro: i lavori sono stati soltanto deliberati, e quindi presumo che non ne sia stato richiesto il pagamento. La casa, peraltro, è stata acquistata nello stato di fatto e di diritto in cui il venditore la possedeva, e quindi con l'impegno economico (ed operativo) preso appunto dal venditore. Credo quindi che a tizio non rimanga altro da fare che pagare e permettere l'esecuzione dei lavori per evitare conseguenze legali.
Ancora una volta si conferma quanto sia buona l'abitudine di andare, prima del preliminare, a fare una chiacchierata con l'amministratore!

 

[topcasa]

Ma c'è stata mediazione di AI

tizio vende la casa in condominio senza avvisare l'amministratore.
Il nuovo proprietario,molto probabilmente, non sapendo la situazione di lavori già
deliberati in assemblea, non solo non riconosce tali pendenze ma non consente
neanche all'amministratore di procedere a tali lavori condominiali che devono
essere svolti in parte nel giardino del nuovo proprietario.
Domanda: in questa vicenda chi ha sbagliato ?!
cosa deve fare l'amministratore per procedere ai lavori e rientrare delle
relative spese preventivate.!?

 

[Studio CR]

se non mi ricordo male...chi delibera paga, indipendentemente dal fatto che i lavori vengano eseguiti prima o dopo la compravendita.
ovviamente salvo accordi diversi tra venditore e compratore.

 

[Studio CR]

la Corte di Cassazione torna ad occuparsi della ripartizione delle spese comuni in caso di vendita dell’appartamento in condominio , con particolare riferimento alle spese per lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni delle parti comuni, deliberati e non ancora eseguiti.

In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire.

Il venditore e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita, su chi dovrà ricadere l’onere per spese condominiali già deliberate ma non ancora eseguite al momento della stipula.

In difetto di pattuizione, si applicano le disposizioni di legge in materia.

In quest’ultimo caso, ad avviso della suprema Corte, occorre distinguere tra:

- spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune;

- spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio.

Nel primo caso, la nascita dell’obbligazione alle spese comuni coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, con la conseguenza che obbligato al pagamento delle spese è il soggetto che risulta essere proprietario al momento della effettiva esecuzione dei lavori. Il relativo obbligo sorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall'organo l'amministratore, nelle cui attribuzioni rientra ”erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni” (art. 1130, n. 3, c.c.).

Nel secondo caso, invece, l'obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore ma, direttamente, dalla delibera dell'assemblea, per cui sarà obbligato chi risultava essere proprietario dell’appartamento alla data della deliberazione. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, infatti, le quali debbono essere preventivamente determinate dall'assemblea nella loro quantità e qualità e nell'importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione ha formulato il seguente principio di diritto:

In caso di vendita di un appartamento in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.

 

[elisabettam]

comunque, di solito, il notaio chiede la situzione debitoria del venditore prima del rogito, all'amministratore

 

[Rosa1968]

Più che situazione debitoria chiede la liberatoria ovvero che a quella data le spese ordinarie e straordinarie sono state pagate.

 

[atrebil77]

Buona sera a tutti, il 24.09.2013 ho firmato il compromesso per l'acquisto di un immobile.
Nel compromesso c'è scritto che al momento del rogito la casa deve essere consegnata libera da ogni pendenza , compresa liberatoria da parte dell'amministratore nella quale si attesti l'avvenuto pagamento di tutte le spese.
in quella sede il venditore ha ammesso di non aver pagato le spese straordinarie effettuate e finite, perché con il cambio dell'amministratore avvenuto a luglio, non ha in mano i conteggi e afferma che se li sarebbe fatti fare al più presto.
Oggi ho chiamato il nuovo amministratore, il quale mi ha detto che a lui non sono stati chiesti i conteggi e che comunque lui per il 31.10.2013 ( data in cui è stato fissato il rogito) non riuscirà a fare i conteggi, perché il vecchio amministratore non ha fornito nessun documento e adesso loro sono andati per vie legali.
Cosa faccio se il giorno del rogito il venditore si presenta senza delibera? Devo comprare per forza l'immobile e accollarmi tutte le spese? Come posso tutelarmi?
Grazie mille per le risposte.

 

[Rosa1968]

Farai scrivere nell'atto che saranno a suo debito le spese straordinarie per le quali verrà allegata la delibera con gli importi e con l'occasione a garanzia verrà consegnato assegno al notaio che consegnerà solo quando avrà saldato il debito al condominio comprese le spese legali. Ci sarà un preventivo di spesa indicherete quell'importo.

 

[atrebil77]

La tua è un'ottima idea, ma il venditore sosteneva, al momento del compromesso, di non sapere l'ammontare della sua quota, per questo avrebbe chiesto i conteggi al nuovo amministratore. Premetto che possiede altri 3 immobili nello stesso stabile.
Il mio timore è che lui davanti al notaio dica che non sa a quanto ammontano le spese e che non ha i preventivi. Ma in questo caso il compromesso non è nullo?[DOUBLEPOST=1381353446,1381353371][/DOUBLEPOST]ci sono delle clausole che lui ha controfirmato, tra le quali consegnare il bene con le spese condominiali pagate. Se lui non rispetta questa clausola non rende nullo l'atto?