Vendita immobile tra privati come ci si tutela?

[leonardo52]

Buongiorno.
Ho un garage da vendere. Ho provato con un'Agenzia ma non è riuscita.

Al 31 dicembre è scaduto l'incarico e adesso ci provo da solo.

Il mio problema è: quando c'è l'Agenzia di mezzo, il compratore fa un'offerta e dà un assegno per la caparra. Se in venditore accetta, chi ha fatto l'offerta deve comprare a quel prezzo o perde la caparra. Tutto chiaro e abbastanza tutelante per le due parti.

Nel mio caso, come privato, come devo fare? Se ci mettiamo d'accordo sul prezzo, devo andare in giro con il compromesso pronto, per farmi dare la caparra? Si può fare una specie di proposta con versamento della caparra come si fa in Agenzia, rimandando il compromesso vero e proprio ad un secondo momento?

Siccome mi è già capitato anni fa che uno aveva accettato di comprare un rustico e nelle more della redazione del compromesso (qualche giorno dopo) il signore ha cambiato idea e non ha più comprato, non vorrei, possibilmente, ripetere l'esperienza.

 

[Zagonara Emanuele]

In una trattativa tra privati ci si muove esattamnente come avviene con un'agenzia.

Se hai un acquirente interessato, metti per iscritto i termini dell'accordo raggiunto (prezzo, modalità di pagamento e scadenze) comprendente i dati anagrafici delle parti e i dati catastali dell'immobile e specifica che viene versata una caparra, ed infine firmatelo entrambi (ovviamente il documento deve essere redatto in duplice copia).

A quel punto potete andare dal notaio direttamente per il rogito (o se preferite magari anche perchè i tempi per arrivare al rogito sono lunghi e/o vuoi sentirti più tranquillo), potete stipulare un "formale compromesso" davanti ad un notaio.
Quest'ultimo passaggio (il compromesso) non è tuttavia indispensabile perchè l'accordo di cui sopra equivale già ad un compromesso.

Ricordati di registrare presso l'AE il compromesso stipulato (sia che si tratti della scrittura fatta da te, sia che si tratti del formale compromesso stipulato dal notaio).

 

[eldic]

in caso di box io ho visto arrivare a un accordo verbale tra le parti e poi andare direttamente a rogito.
si trattava, a onor del vero, di compravendita tra parti che bene o male si conoscevano...

 

[leonardo52]

il problema, secondo me, è proprio nel diverso modo di operare. Con l'Agenzia il compratore fa l'offerta nero su bianco con un assegno di caparra e perciò se il venditore accetta, la cosa va avanti in quei termini. Se il compratore cambia idea perde la caparra. Posso come privato chiedere di fare un'offerta scritta? Penso di sì. Posso chiedere un assegno di caparra senza compilare il compromesso? Penso di no, chi mi darebbe in mano un assegno senza un compromesso? Nel tempo che passa tra l'accordo e la firma del compromesso, fossero solo anche 2 giorni, il compratore può tirarsi indietro e io non ho niente in mano.
Penso che l'unica soluzione sia di portarsi dietro un fac-simile di compromesso e se si raggiunge l'accordo si va nel primo bar, si compilano i dati anagrafici, si definiscono le cifre e i tempi della caparra e dell'atto e poi si spera
Qualcuno ha delle idee migliori.

 

[francesca7]

Del tipo come lavorare come un'agenzia non essendo agenzia?
perchè non fai continuare l'agenzia!!! Non è che le cose si vendono sempre velocemente come vorremmo, l'agenzia non ha la bacchetta magica, con il tempo magari capiterà la persona giusta, cosa ti fa pensare che da solo potresti fare prima, ma visti i dubbi sicuramente non meglio.

 

[leonardo52]

non faccio continuare l'agenzia perchè avete un modo di lavorare che non mi piace. Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra). Mi dicono: " allora mettiamo 30.000 e poi trattiamo, sul contratto mettiamo 30.000 di richiesta, a lei arriveranno 23000 e la differenza rispetto a quanto riusciremo a spuntare sarà la nostra commissione" Durata dell'incarico 2 anni. Io dico: troppo, facciamo 1 anno e mezzo. Firmato.
Vado a leggere attentamente la clausole e capisco il motivo di questa supervalutazione inserita in contratto: se vendevo il bene per conto mio avrei dovuto pagare a loro 7.000 €, la differenza tra quello che avrei voluto prendere e la loro valutazione gonfiata ad arte.
Dopo 2-3 mesi, mi contattano e dicono che la mia richiesta era troppo alta, dovevo scendere a 16-17, loro avrebbero portato il compratore a 20 e la loro commissione sarebbe stata la differenza. Rifiuto.
Dopo qualche mese mi dicono che stanno trattando la casa confinante (muro in comunione) con il mio garage e che i possibili compratori della casa hanno offerto per il mio garage 15000€ (tutto a voce, niente carta). Rifiuto.
Tanto più che, essendo confinanti, avrei potuto chiedere di più, non di meno. Possono aprire una porta ed avere un locale in più o salire dal garage senza uscire da casa, comodità che qualcosa vale, penso.
Adesso l'incarico è scaduto e i confinanti me lo hanno chiesto. Non abbiamo ancora iniziato una trattativa.
Leggendo tutte le trappole che la legge dissemina in questa materia, non vorrei che questa agenzia, che mi ha restituito la chiave senza battere ciglio, ad incarico scaduto, non avesse qualche diritto per avermi parlato di questi signori che stavano comprando la casa vicino alla mia e che sicuramente avranno già visto il locale.
Che ne pensate?

 

[Zagonara Emanuele]

Penso diverse cose.

1) che se il vicino dovesse acquistare il tuo garage propostogli dall'agenzia, tu dovrai pagare la provvigione all'agenzia.

2) che avresti dovuto leggere attentamente le clausole dell'incarico e pensare sul da farsi "prima" di firmarlo

3) che l'importo della provvigione pattuita è alto e che le modalità sono inconsuete benchè possa essere tutto concordato legittimamente.

 

[ab.qualcosa]

Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra). Mi dicono: " allora mettiamo 30.000 e poi trattiamo, sul contratto mettiamo 30.000 di richiesta, a lei arriveranno 23000 e la differenza rispetto a quanto riusciremo a spuntare sarà la nostra commissione" Durata dell'incarico 2 anni. Io dico: troppo, facciamo 1 anno e mezzo. Firmato.

Che ne pensate?

Che già quello che ho quotato sopra bastava e avanzava per procedere con un ciaone...

 

[francesca63]

Al momento di accettare l'incarico mi chiedono: quanto vuole ricavare? Io dico 23.000 € (stima fatta dal mio geometra). Mi dicono: " allora mettiamo 30.000 e poi trattiamo, sul contratto mettiamo 30.000 di richiesta, a lei arriveranno 23000 e la differenza rispetto a quanto riusciremo a spuntare sarà la nostra commissione" Durata dell'incarico 2 anni. Io dico: troppo, facciamo 1 anno e mezzo. Firmato.

secondo me chi accetta di dare incarichi così è come chi comprava il sale da vanna marchi per avere fortuna. No comment sull'agenzia.

non faccio continuare l'agenzia perchè avete un modo di lavorare che non mi piace

perfortuna le agenzie non sono tutte vanna marchi.....

 

[francesca7]

"Avete" no, purtroppo hai trovato un'agenzia molto poco professionale, sempre se le cose stanno come le racconti, io posso dire che solitamente sono i venditori che vengono in agenzia con la richiesta economica già fatta, fatta da un geometra, che però il piu delle volte non rispetta i prezzi di mercato. Dove è scritto che quello che dice il geometra è oro colato, quindi a niente vale quello che dice l'agenzia. Io ho imparato quando si presentano persone che vogliono sfruttare l'agenzia imponendo tempi e prezzi a non prendere l'immobile in vendita, tanto da quell'oggetto e da quella persona non arriverà niente di buono.