Vendita privata immobile all'asta

[H&F]

Ti riferisci alla lettera c del art. 67? Cioè "Non sono soggetti all'azione revocatoria [...] le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado"

Da sentirsi male solo a leggerlo !

 

[Utente Cancellato 38532]

Una breve valutazione posta l'evidente correttezza di quanto finora esposto. Perchè mai tutti i creditori procedenti ed interventuti nella procedura esecutiva dovrebbero rendersi disponibili alla rinuncia? Evidentemente perchè ne traggono utilità anzi perchè traggono una utilità maggiore rispetto a quella che trarrebbero dalla vendita coatta. In sintesi va evidenziato che la vendita parallela all'asta così come le è stata proprosta spesso costa molto di più dell'acquisizione dell'immobile direttamente in asta. Quindi la mia domanda: perchè non se lo aggiudica direttamente all'asta? Che è molto più semplice anche sul versante del finanziamento ...

 

[katerbury]

In realtà il prezzo all'asta (la prima andata deserta) è molto maggiore (circa del 30%), e non perchè il valore dell'immobile sia realmente così alto ma le perizie fatte dai tribunali, seppur datate 2-3 anni fà ai prezzi massimi, sono comunque altissime in generale (ci sarà un motivo, anche per questo). Sono convinta che attendendo gli esiti (aste deserte) arriverei ad un prezzo congruo ma il grande problema delle aste è che a causa tribunali oberati (?) nella mia provincia fra un'asta e un'altra ci sono sempre 7 mesi circa e quindi dovrei attendere una paio di anni! Riguardo la revocatoria, ma chi stabilisce il "giusto prezzo" in un momento come questo in cui i prezzi sono così disallineati e a mio parere non si compra più a mq ma " a corpo", ossia con una soggettiva valutazione di pregi e difetti non solo estetici dell'immobile ma di situazione di vendita (tempi in cui l'immobile è sul mercato, ad esempio)??

 

[selah]

Riguardo la revocatoria, ma chi stabilisce il "giusto prezzo" in un momento come questo in cui i prezzi sono così disallineati e a mio parere non si compra più a mq ma " a corpo", ossia con una soggettiva valutazione di pregi e difetti non solo estetici dell'immobile ma di situazione di vendita (tempi in cui l'immobile è sul mercato, ad esempio)??

è proprio questo il punto, da compratore io non mi sento tutelato a sufficienza.

 

[kolia cassin]

E' indifferente che l'immobile sia stato in costruzione, in ristrutturazione o solo oggetto di tranding o frazionemento da parte del soggetto fallito, si è comunque tutelati qualora l'acquirente l'abbia destinato l'acquisto ad abitazione principale. Inoltre la Cassazione ha esteso per similarità la "protezione" anche per gli immobili strumentali adibiti a sede operativa/produttiva dei soggetti acquirenti.
Qualora si incappi in un acquisto di immobile da soggeto successivamente fallito sarà il Curatore fallimentare a rilevare l'eventuale cessione a prezzo eccessivamente ridotto ed a segnalarlo al Giudice, ma sono casi sempre lampanti e comunque ci si può opporre (in questo caso un altro giudice nominerà un altro esperto - CTU - che stabilirà qual'era il prezzo di mercato all'epoca dei fatti). Sono casi residuali se non c'è stato dolo o approfitamento da parte dell'acquirente ed il prezzo di deve essere scostato almeno del 20-25% dall'equa vendita; le tutele ci sono.

 

[H&F]

E' indifferente che l'immobile sia stato in costruzione, in ristrutturazione o solo oggetto di tranding o frazionemento da parte del soggetto fallito, si è comunque tutelati qualora l'acquirente l'abbia destinato l'acquisto ad abitazione principale. Inoltre la Cassazione ha esteso per similarità la "protezione" anche per gli immobili strumentali adibiti a sede operativa/produttiva dei soggetti acquirenti.
Qualora si incappi in un acquisto di immobile da soggeto successivamente fallito sarà il Curatore fallimentare a rilevare l'eventuale cessione a prezzo eccessivamente ridotto ed a segnalarlo al Giudice, ma sono casi sempre lampanti e comunque ci si può opporre (in questo caso un altro giudice nominerà un altro esperto - CTU - che stabilirà qual'era il prezzo di mercato all'epoca dei fatti). Sono casi residuali se non c'è stato dolo o approfitamento da parte dell'acquirente ed il prezzo di deve essere scostato almeno del 20-25% dall'equa vendita; le tutele ci sono.

Apprezzo la tua competenza e buon senso. Questo tipo d vendite richiede, a mio parere, proprio l'assistenza di un consulente esperto che abbia una esperienza simile alla tua.
Ho notato una corsa, a volte impreparata, verso l'acquisto all'asta degli immobili, con successive lamentele per gli ostacoli. Ma dovrebbe essere chiaro che un acquisto è ha prezzo più basso perchè procedure e tempi sono meno favorevoli.

 

[selah]

La discussione mi interessa molto, in quanto sono interessato ad un immobile che presto andrà all'asta. Sono in contatto con la società debitrice insolvente, però credo che parteciperò direttamente all'asta perchè mi sembra che la procedura sia più pulita e completamente esente da rischio revocatoria (la società è insolvente ma per non ancora in fallimento).

Perchè mai dovrei acquistare prima dell'asta? Credo che l'unica convenienza sarebbe nel prezzo.. ma ho capito che la legge rende non conveniente cercare di spuntare un prezzo significativamente inferiore a quello dell'asta, in quanto potrebbe risultare non "giusto".

L'unico svantaggio dell'asta è che dalla eventuale aggiudicazione passano uno o due mesi alla consegna.

 

[Utente Cancellato 38532]

... pensa anche 6 o 7 mesi per la consegna

 

[kolia cassin]

Se una società/ditta/impresa subisce un esecuzione immobiliare, al 90% non è un soggetto fallibile (con la riforma del 2005 si sono alzati di molto i requisiti di fallibilità).
Comprare l'immobile prima che vada all'asta ha diversi vantaggi
1) se l'acquirente è privato e l'immobile è residenziale pagherà le imposte sul valore catastale (IVA o Imposte registro, ipocatastali che siano) e non sul prezzo di acquisto come all'asta
2) l'acquirente non pagherà il costo e gli onorari dovuti per le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli
3) molti istutituti di credito non finanziano l'acquisto da esecuzioni immobiliari (tutte le banche on line e quelle "straniere", Banco Posta compreso)
4) la trascrizione del passaggio di proprietà, il saldo e l'immissione nel possesso saranno contestuali (molte persone non partecipano alle aste per la paura - ingiustificata - che fra il saldo ed il passaggio di proprietà qualcosa vada storto e si perda tempo/denaro
5) sicurezza del buon esito della transazione (sia della data di vendita in quanto programmabile fra le parti, che della consegna)
6) possibilità di inserire - con alcuni limiti - nel preliminare di compravendita le clausole sospensive e risolutive tipiche (acquisto condizionato al mutuo, condizioni sospensive inerenti la vendita di altro immobile etc...)
7) certezza inerente il quantum delle eventuali spese condominiali arretrate o molto più semplicemente contestuale saldo di tali pendenze da parte del venditore all'atto di compravendita (come avviene normalmente nel libero mercato) onde evitare la solidale responsabilità del biennio.

Molto spesso si riesce a compravendere l'immobile allo stesso prezzo della futura base asta (diciamo nel 75% dei casi). Inoltre se un immobile è andato all'asta a 100.000,00 Euro con esito negativo e viene riproposto a 80.000,00 Euro, qualora si acquisisca il bene a 85.000,00 compreso di cancellazioni ipotecarie e spese condominiali arretratte (del biennio) è veramente improbabile che un successivo fallimento possa sperare di vendere l'immobile ad una cifra superiore e soprattutto c'è già stata la formale esplicitazione attraverso una procedura di alienazione pubblica concorsuale che l'immobile "vale" meno di 100.000,00 Euro.
Il contro è il costo della società che normalmente transa questi cespiti che su importi ridoti incide in maniera così rilevante da non rendere l'operazione economicamente interessante.

 

[Utente Cancellato 38532]

Tutto vero ma alcune precisazioni a mio parere si possono fare.
Intendo dire questo: la vendita fuori asta del cespite in contenzioso è ammissibile e proficua solo in alcuni casi. In sintesi è necessaria una situazione debitoria dell'esecutato che sia sufficientemente ricomponibile e che si possa soddisfarre con il ricavato della vendita (almeno in parte). Il che fa pensare che sia più facile laddove l'esecutato è un privato giacchè normalmente le esposizioni sono meno (almeno in numero). E' per contro se trovi un buon professionista, come l'ing. Kolia (ndr che saluto) , molto più facilmente intellegibile e rapida.
Per contro la vendita all'asta che soffre le lungaggini della nostra giustizia è sicuramente più economica, applicabile a molte più situazioni e se ben istruita altrettanto sicura.
All'asta non si compra un immobile che vale 100 a 75 ma almeno a 56 (100*0.75*0.75) o a 42 (100*0.75*0.75*0.75 dove 0,75 è il ribasso ordinario di ogni incanto in una esecuzione immobiliare).
Sia chiaro che in entrambi i casi parliamo di operazioni che vanno costruite a tavolino e con calma con la collaborazione di un esperto.