Venditore problematico

[APP]

E' una clausola contrattuale , o una richiesta fatta a voce ?
Se è la prima ipotesi, e tu hai firmato, a seconda della data dovrai utilizzare un notaio o un altro; a me pare una follia...

Lo sceglie l'acquirente, ma, nel vostro caso, rispettando la clausola di cui sopra,se è nel contratto; quindi ancora non si sadove farete l'atto.
Una volta fissata data, e quindi luogo e notaio, se non si presenta, di persona o tramite procuratore, il venditore passa dalla parte del torto, se è trascorso il termine contrattuale.
Se non è trascorso, potrà rimandare fino alla data ultima prevista come quella entro cui andare a rogito.
Per renderlo inadempiente, dovrai inviare formale diffida ad adempiere, dandogli 15 giorni per ottemperare; passato inutilmente quel periodo, sarà ufficialmente inadempiente; dovrà ( interrai) versati il doppio della caparra , se è stata versata, o risarcirti i danni.
Oppure potrai chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

è una richiesta fatta a voce per sue esigenze lavorative, chiesta come favore perchè ci troviamo in due regioni molto lontane.

 

[APP]

Ma secondo te...?
Uno che vende e che deve, finalmente, forse, sempre ammesso che ti concedano il mutuo, recarsi dal notaio per incassare i soldi.. Non si presenta...??

Pensa a fare quello che devi fare tu.
Invece che sconfinare ingerendoti in ciò che deve fare il venditore.

Ovvero recuperare la provvista e convocare il rogito.
Quello devi fare.

La certificazione energetica in due giorni si produce.



..evidentemente, già in tempi non sospetti, il venditore già immaginava che si poteva finire alle calende greche.

Se avesse la possibilità di convocare, fissando la data del rogito, non sarebbe qui a scalpitare.

Tuttavia nn è lui che puo' farlo ma, di fatto, semmai la sua banca.

Da qui il non senso.

Dalla mancata lettera di convocazione all'atto si passerebbe direttamente, a quella della formale diffida ad adempiere.
Come se quelli dell'enel ti intimassero di staccarti la corrente senza neppure averti inviato il bollettino da pagare.

Sicche' alla scadenza del termini, ormai prossima, sarà difficile imputare l'inadempienza al venditore.

Senza caparra, senza luogo e senza sapere da quale pubblico ufficiale recarsi, campa cavallo che l'erba cresce.

Danni subiti..? improbabili.
Diversamente, avrebbe convocato il rogito per rientrare in quei tempi, da lui stesso dettati.
Mentre l'esecuzione forzata del contratto un ipotesi neppure lontanamente immaginabile.
Per la stessa scientifica motivazione che la banca dovrebbe agire di conserva con l'acquirente.

Amico mio @APP ,

Aldilà delle tecnocrazie, se hai preso un accordo col venditore, meglio faresti ad onorare la parola che hai dato e gli impegni che ti sei assunto.

Invece di arrabattarti con citazioni e cause improbabili.

Se il venditore, fin da subito, ti ha lasciato spazio e tempo per poter rogitare anche oltre i termini che avete stabilito, significa che per lui rogitare prima o dopo, non faceva alcuna differenza.

La questione, è che all'inizio, pur di procedere senza rischio, con l'effetto di una sospensiva mutuo, ogni schifezza vi va bene.
Poi, quando vi ritrovate in mezzo ai vostri stessi pasticci, invocate i tribunali e vi arrampicate sugli specchi delle certificazioni APE.

Altro che venditore strano o problematico.
Se avevi la provvista problemi non ce ne erano.

Quando avrai ricevuto il nulla osta dalla banca, se proprio non vuoi mantenere la promessa che hai fatto, proponi al venditore di pagargli il viaggio andata e ritorno, per venire a rogitare.

Te capì..? Gianburrasca.

E' esattamente quello che sto facendo, pensando a quello che devo fare io.
l'accordo c'è ed è in mio favore, la domanda sorge per scrupolo qualora io non riuscissi (o semplicemente non sarebbe conveniente per me) scegliere un notaio diverso da quello che vorrei per andare incontro ad esigenze del venditore (ripeto, espresse verbalmente).

Quando avrai ricevuto il nulla osta dalla banca, se proprio non vuoi mantenere la promessa che hai fatto, proponi al venditore di pagargli il viaggio andata e ritorno, per venire a rogitare.

Te capì..? Gianburrasca.

e secondo te, con gli importi da pagare per l'acquisto della casa, il problema è pagare un volo a/r? evidentemente non è quello il tema. il problema è che il venditore dice di non potersi muovere dalla sua regione e non sembra propenso a nominare un terzo, e io vorrei semplicemente fare affidamente al mio notaio che, tra l'altro, spetta a me scegliere.

 

[francesca63]

è una richiesta fatta a voce per sue esigenze lavorative, chiesta come favore perchè ci troviamo in due regioni molto lontane.

Quindi non è una cosa di cui devi tenere obbligatoriamente conto.
Direi che, una volta ottenuto l'ok al mutuo, dovrai convocarlo per il rogito con almeno un paio di settimane di anticipo, fissando se possibile una data che vada bene anche a lui, in modo che si organizzi per venire di persona o tramite procuratore.

Per il resto, non mi pare ci possano essere reali problemi, anche se le tue preoccupazioni sono comprensibili, non acquistando casa tutti i giorni.
Direi che l'importante è che tu ottenga il mutuo, poi dovrebbe essere tutto in discesa.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti,
mi trovo nella seguente situazione.
Sono in attesa dell'approvazione del mutuo, la valutazione reddituale è stata fatta, la perizia è in attesa di essere depositata.
La data di rogito, come concordato con il venditore, deve avvenire asap, e comunque prima delle ferie estive.
Il venditore ha posto come clausola quella di stipulare l'atto fuori dalla sua regione se viene fatto entro una certa data (fine luglio), altrimenti nella sua regione, per sue esigenze lavorative.
Ciò premesso, data l'imminenza della scadenza, mi sto portando avanti con i documenti chiesti dal notaio (tra cui l'APE), chiesta al venditore già da due mesi e non ancora prodotta.
La mia domanda è la seguente: posto che è noto che il notaio lo sceglie l'acquirente, è possibile che il venditore si rifiuti di presenziare all'atto (o di mandare un'altra persona dietro procura)?

Capisco che può essere una domanda strana e che chiunque voglia vendere faccia il possibile per vendere, ma l'attuale proprietario è un tipo strano.

Se non si presenta al rogito va messo in mora, si fissa nuova data che diventa perentoria e se non si presenta a questo secondo appuntamento è inadempiente, quindi in pratica visto agosto in arrivo, di fatto, può farlo se è un comportamento in buona fede.
La prima data del rogito non è perentoria, salvo che non esista una clausola in cui sia esposta una ragione di perentorietà (non la sola formula entro e non oltre), pertanto l'acquirente non potrà neppure far valere richieste di danni per il rinvio, salvo che l'assenza non sia dolosa, ad esempio perchè sta vendendo ad altri o perchè deliberatamente (difficile dimostrarlo) non stia nascondendo qualcosa, o voglia danneggiare qualcuno o non abbia titolo per vendere e stia cercando di prendere tempo ecc.

 

[il_dalfo]

Ciao a tutti,
mi trovo nella seguente situazione.
Sono in attesa dell'approvazione del mutuo, la valutazione reddituale è stata fatta, la perizia è in attesa di essere depositata.
La data di rogito, come concordato con il venditore, deve avvenire asap, e comunque prima delle ferie estive.
Il venditore ha posto come clausola quella di stipulare l'atto fuori dalla sua regione se viene fatto entro una certa data (fine luglio), altrimenti nella sua regione, per sue esigenze lavorative.
Ciò premesso, data l'imminenza della scadenza, mi sto portando avanti con i documenti chiesti dal notaio (tra cui l'APE), chiesta al venditore già da due mesi e non ancora prodotta.
La mia domanda è la seguente: posto che è noto che il notaio lo sceglie l'acquirente, è possibile che il venditore si rifiuti di presenziare all'atto (o di mandare un'altra persona dietro procura)?

Capisco che può essere una domanda strana e che chiunque voglia vendere faccia il possibile per vendere, ma l'attuale proprietario è un tipo strano.

Penso che possa esserci un problema per cui non si possa applicare quella clausola (anche se fosse scritta e non solo verbale), i motivi che mi portano a pensare ciò sono i seguenti:

1) La trascrizione deve essere richiesta, nel caso di beni immobili, presso l'ufficio della conservatoria dei registri immobiliari, nella cui circoscrizione si trova il bene.

2) Il notaio non può esercitare fuori regione (art 26 e 27 legge notarile)

Non ho certezza di quanto proposto e penso che solo un notaio possa dare risposta certa su quali sono i limiti del proprio ufficio.
Pertanto consiglio di chiedere lumi proprio ad un notaio.

 

[Miciogatto]

Penso che possa esserci un problema per cui non si possa applicare quella clausola (anche se fosse scritta e non solo verbale), i motivi che mi portano a pensare ciò sono i seguenti:

1) La trascrizione deve essere richiesta, nel caso di beni immobili, presso l'ufficio della conservatoria dei registri immobiliari, nella cui circoscrizione si trova il bene.

2) Il notaio non può esercitare fuori regione (art 26 e 27 legge notarile)

Non ho certezza di quanto proposto e penso che solo un notaio possa dare risposta certa su quali sono i limiti del proprio ufficio.
Pertanto consiglio di chiedere lumi proprio ad un notaio.

Ma non è mica il notaio che si sposta: sono le parti che potrebbero recarsi a rogitare in una regione o in un'altra. Cambia il notaio, evidentemente.

E il notaio, nel suo studio, può stipulare compravendite di immobili che si trovano in qualsiasi luogo di tutto il territorio italiano.

 

[il_dalfo]

Lungi da me far spostare il notaio e come accennato non ho certezza di quanto proposto.
Reputo però preferibile sentire prima il professionista di turno in merito ad eventuali limitazioni o problematiche che possano insorgere.

 

[francesca63]

Reputo però preferibile sentire prima il professionista di turno in merito ad eventuali limitazioni o problematiche che possano insorgere.

Nessuna problematica.
Inoltre, essendo una richiesta verbale, e non una clausola contrattuale, non si è tenuti a rispettarla.

 

[Miciogatto]

Lungi da me far spostare il notaio e come accennato non ho certezza di quanto proposto.
Reputo però preferibile sentire prima il professionista di turno in merito ad eventuali limitazioni o problematiche che possano insorgere.

Dalfo, anche io sapevo della limitazione nel distretto e anche io non sono sicuro se sia o non sia tuttora in vigore questa limitazione.

Ma qui il problema non si pone, è del tutto ovvio che la decisione regione vicina/regione lontana va di pari passo con la scelta del notaio in una regione o nell'altra. E problemi non ce ne sono. Il notaio stipula. Poi sa lui come registrare e trascrivere presso la conservatoria competente.

D'altro canto. Se io ho 10 immobili in 10 regioni diverse e li vendo con unico atto a un unico acquirente, che faccio? Si va da un solo notaio, mica da 10, no?

 

[il_dalfo]

D'altro canto. Se io ho 10 immobili in 10 regioni diverse e li vendo con unico atto a un unico acquirente, che faccio? Si va da un solo notaio, mica da 10, no?

concordo su tutto: a logica non ci dovrebbe esser nessun limite (tanto più che con la telematica si può certamente sopperire alle difficoltà logistiche). Resta il fatto che siamo in Italia e certe cose è preferibile non darle per scontate.

Per quanto riguarda la limitazione del distretto: non ricordo l'anno ma è stata ampliata la territorialità all'intera regione.