In un caso molto simile, con proposto irrevocabile che rimanda al preliminare e anche al rogito, e con caparra sia alla proposta che al preliminare con saldo al rogito, un cliente si vuole ritirare solamente perchè non vuole pagare un centesimo di provvigioni asserendo che non era stato informato (purtroppo c'era un accordo verbale e si è rimangiato la parola). Può davvero ritenersi nulla?
Il fatto di accampare di "non essere stato informato" che in una mediazione immobiliare non debba pagare provvigione e' bizzarro, tant'e' che esistono precisi articoli di legge che la tutelano e la regolamentano. In caso di mancanza di altri accordi (quelli che "prendono mediazione solo dall'acquirente", cosa che va ben specificata e sottoscritta, se non sbaglio) valgono gli "usi e costumi" presso la CCIAA nella quale il mediatore e' registrato e quindi provvigione da entrambe le parti in base ad una percentuale fissata da detti usi. Una causa campata in aria a tal modo sarebbe persa in partenza dal venditore.
Il giudice potrebbe anche compensare le spese, ovvero dividerle per i contendenti. Non e' automatico che "chi perde paga", anche perche' qui due parti hanno fatto un contratto nullo e quindi entrambe sono responsabili di aver fatto un contratto al di fuori delle leggi. E l'AI fa le parti del terzo, anche lui responsabile della nullita'. Nulla di piu' probabile una compensazione, non essendoci un "reo", ma una collaborazione ad eguali responsabilita'.
Allora, non sono un legale, mi correggeranno spero, ma provo a delineare uno scenario.
Se il venditore non vuole rispettare piu' il contratto di compravendita lui di cause non ne fa a nessuno. Restituisce l'assegno all'acquirente e non paga l'AI.
A questo punto la causa dovra' intentarla l'acquirente che rimane a bocca asciutta e l'AI che vuole la provvigione da entrambi e fara' due cause agli stessi. Ma vediamo in dettaglio
1) l'acquirente non fa causa, accetta l'assegno e recede dal contratto. L'AI dovra' fare causa ai due perche' il contratto era comunque stato concluso e le parti hanno deciso di comune accordo di non portarlo a termine, ma era comunque concluso, anche se "annullabile". Non essendone richiesta la nullita', era valido a tutti gli effetti. La nullita' del contratto verra' fatta eventualmente, singolarmente, da venditore e acquirente in sede giudiziale per provare a non pagare la provvigione. Il giudice potrebbe anche non essere moloto benevolo se capisce che il tutto e' un pretesto per non pagare la provvigione.
2) l'acquirente non accetta e fa causa al venditore. In tal caso l'AI aspetta e spera che il giudice non tenga conto della sentenza della Cassazione o non ne ravvisi l'applicabilita'. Potrebbe tuttavia ravvisare la pretestuosita' della causa di diniego del venditore, specie se accenna al fatto di non voler eseguire il contratto per non pagare la provvigione. A quel punto solo la colazione del mattino del giudice puo' far pendere o meno le sorti del giudizio.
Come vedi, alla fine, il venditore non chiama in causa nessuno, sono gli altri a citarlo in giudizio essendo l'unico che non vuole adempiere ai suoi doveri. E non diamo per scontato, specie in ItaGlia, l'esito della causa e l'imposizione delle spese, che nella stragrande maggioranza dei casi vengono compensate.
