Vizi occulti casa acquistata nel 2015 ed edificata nel '68

[1980mario]

Saluti a tutti,
ho acquistato casa il 20 luglio 2015 da un privato, erede della persona che fece costruire nel '68 la villetta (nonna).
La Villetta è su due livelli, il piano terra, alto 2.40 metri era adibito a locale di deposito, il primo piano invece era adibito ad abitazione.
Una volta acquistata la casa è stato consegnato al comune il progetto per modificare la villetta, abbassando il piano terra di circa 50 cm, abolendo la scala interna e quindi creare zona giorno al piano terra e notte al primo piano.
Il progetto è stato approvato ed abbiamo iniziato i lavori.

La villetta, edificata nel '68, ha muri maestri portanti (il perimetro e il setto centrale) e una fondazione continua.
Il primo problema lo abbiamo riscontrato quando nell'eseguire lo scavo ci siamo resi conto che in alcuni punti la fondazione arrivava al massimo a 30 cm mentre nei saggi effettuati la fondazione aveva una profondità fino a 95 cm
Per sicurezza quindi abbiamo optato per creare delle sottofondazioni nuove, armate, che fossero unite con una platea a circa 1 mt di profondità. Per eseguire questa platea abbiamo messo in sicurezza l'immobile e siamo andati avanti per conci.
Completata la platea ci siamo però resi conto che in alcuni punti le fondazioni vecchie sono fatte di pietrame grande (pietre di anche 20 cm) che addirittura cadono in quanto la malta è inesistente. A detta cell'impresa chi costruì la villetta lo fece per evitare problemi di umidità di risalita. Inoltre i muri portanti sono fatti a sacco, ma tra i due elementi di tufo la malta è così scarsa che in molti punti c'è il vuoto. Ci siamo resi conto di questi difetti solo quando abbiamo dovuto aprire un varco nel muro, spicconando le mura non ci siamo resi conto di niente.
Le operazioni da dover eseguire sono quindi un risanamento tramite iniezioni per le murature e creare un contenimento per le fondazioni rinforzandole.
Inoltre dovremmo eseguire delle prove strutturali sul solaio in quanto in alcuni punti sembra esserci un abbassamento.
Lo strutturista che segue il progetto ha addirittura ipotizzato che conviene demolire e ricostruire per evitare ulteriori sorprese, a detta sua per mettere in sicurezza il tutto ci sono moltissime operazioni da fare.

Inoltre sempre a detta sua anche se non avessimo scavato il risanamento sulle mura sarebbe stato necessario.

E' possibile dichiarare questi difetti come vizi occulti? Siamo andati a rogito il 20 luglio, quindi manca una settimana per un anno, ma effettivamente era impossibile rendersi conto prima di questi difetti.

Ringraziando tutti,
saluti,
Mario

 

[SALVES]

Può essere considerato vizio occulto solo se sono comparsi segni di dissesto dopo il rogito e prima degli interventi da te realizzati di recente.

 

[1980mario]

Il tipo di fondazione e il muro maestro non sono stati modificati, naturalmente per poter vericare la bontà di questi elementi ci si è dovuto lavorare su. Il problema strutturale dei muri maestri e delle fondazioni esistono da prima delle mie opere.

 

[SALVES]

Il problema strutturale dei muri maestri e delle fondazioni esistono da prima delle mie opere.

Cosa intendi per problema strutturale la comparsa di dissesti e/o lesioni cosi come ti ho detto prima o solo il tipo di muratura presente?

 

[1980mario]

Per problemi strutturali intendo le fondazioni che presentano questo pietrame che facilmente si stacca e le mura maestre a sacco purtroppo vuote al loro interno. Sono cose che senza la spicconatura e senza l'abbassamento della quota interna non sarebbero mai state messe in luce ma che lo strutturista che segue il progetto reputa non idonee ne per la costruzione progettata ne per quella esistente e acquistata.

 

[essezeta67]

La villetta, edificata nel '68,

E' possibile dichiarare questi difetti come vizi occulti? Siamo andati a rogito il 20 luglio, quindi manca una settimana per un anno, ma effettivamente era impossibile rendersi conto prima di questi difetti.

Ringraziando tutti,
saluti,
Mario

Più che vizi occulti quello che hai descritto era il sistema di costruzione della maggior parte delle villette in quegli anni lì.....
Adesso sia la struttura di base che i materiali impiegati che le finiture sono notevolmente mutati e migliorati.....
E' come voler dichiarare fuori norma la struttura, la staticità ecc. ecc. del Colosseo o della Basilica di S.Pietro, perché all'epoca della costruzione non è stato impiegato il cemento armato......

 

[1980mario]

Ieri ho avuto appuntamento con uno strutturista, a detta sua sono vizi occulti in quanto sebbene la costruzione sia del '68 si sta parlando di problemi che rendono inidoneo l'immobile per l'uso destinato e che comunque hanno portato ad una diminuzione del valore di mercato.
Il prossimo passo è quindi richiedere un atp.
Per conoscenza allego anche due immagini, dalla prima si possono vedere le fondazioni che in pratica non esistono (pietre grandi che sono sciolte e cadono, le pietre arrivano fino alle sottofindazioni che abbiamo creato) e parte del muro maestro (si vede come sia stato edificato a sacco, però risulta vuoto dentro tanto che il pietrame cade).
La villetta dovrà essere demolita e ricostruita, allo stato attuale non ha l'abitabilità e i costi preventivati delle operazioni di risanamento superano quelli di una nuova costruzione.

 

[SALVES]

Il vizio occulto è quello che compare senza che intervengano modifiche alla struttura esistente.
Abbassando il livello di calpestio del piano terra, è ovvio che vai ad intercettare le fondamenta della struttura che per altro è del 1968 e che all'epoca era usuale ed idoneo costruire in quel modo.
Invece il tecnico che ti ha realizzato il progetto ha valutato tale inconveniente possibile ed informato prima di intraprendere il progetto che avevi in mente.

 

[brina82]

Ieri ho avuto appuntamento con uno strutturista, a detta sua sono vizi occulti in quanto sebbene la costruzione sia del '68 si sta parlando di problemi che rendono inidoneo l'immobile per l'uso destinato e che comunque hanno portato ad una diminuzione del valore di mercato.
Il prossimo passo è quindi richiedere un atp.
Per conoscenza allego anche due immagini, dalla prima si possono vedere le fondazioni che in pratica non esistono (pietre grandi che sono sciolte e cadono, le pietre arrivano fino alle sottofindazioni che abbiamo creato) e parte del muro maestro (si vede come sia stato edificato a sacco, però risulta vuoto dentro tanto che il pietrame cade).
La villetta dovrà essere demolita e ricostruita, allo stato attuale non ha l'abitabilità e i costi preventivati delle operazioni di risanamento superano quelli di una nuova costruzione.

Tu hai comprato senza lesioni un edificio vecchissimo, per cui non credo esista neppure il progetto strutturale... Dove sta il vizio occulto? Il difetto nascosto? La casa per i soli carichi verticali (per questo venne realizzata) sembrerebbe stare in piedi non avendo tu evidenziato la presenza di alcuna lesione...

 

[1980mario]

Si discute del fatto che è stato venduto per abitabile un edificio che abitabile non è per problemi strutturali. A prescindere da ciò che richiedeva il progetto, il problema delle fondazioni e dei muri maestri esisteva ed esiste: e sono proprio questi problemi a rendere l'imobile inadatto al suo uso. Il problema dell'abitabilità è stato sottoscritto dallo strutturista che, insieme all'architetto, ha valutato l'immobile: naturalmente non posso prendere per oro colato tutto ciò che mi è stato detto. A settembre verrà sottoposto il problema ad un CTU, appena avrò notizie lo scriverò quì per conoscenza.
Per quanto riguarda le lesioni l'intonaco era stato fatto recentemente, spicconando sono state messe in luce diverse lesioni, certamente non profonde ma comunque esistenti.
Saluti a tutti e buone vacanze