Fra 72,
intervengo nella discussione per darti solo qualche indicazione di massima sotto il profilo squisitamente giuridico: del resto, non mi intrigo
1. secondo l'orientamento prevalente degli studiosi della materia e della giurisprudenza della Corte di Cassazione, la vendita di un edificio (abitazione) sfornito del certificato di abitabilità integra l'ipotesi di alienazione di una cosa radicalmente diversa da quella promessa (cd. vendita di aliud pro alio) di cui all'art. 1489 cod. civ.;
2. come succede spesso anche su altri argomenti - dove la legge lascia delle zone d'ombra e spazi alla libera interpretazione, non essendo più previste sanzioni penali od amministrative per i casi in cui un edificio venga abitato senza il preventivo rilascio del certificato di abitabilità - sul punto specifico esistono anche altre teorie interpretative circa il medesimo problema, che vanno in direzioni diametralmente opposte.
Ad es., alcuni fanno conseguire a detta mancanza del certificato la nullità del contratto per illiceità o per impossibilità giuridica dell'oggetto ovvero per inesistenza del bene casa; altri vi ravvisano una fattispecie di una cosa priva delle qualità essenziali (ai sensi dell'art. 1497 cod. civ.), altri ancora un inadempimento dell'obbligo di consegna dei documenti occorrenti per l'uso della cosa (ex art. 1477 cod. civ.);
3. se si volesse seguire l'orientamento prevalente fra gli studiosi e tra i giudici della Corte di Cassazione - come si fa di solito quando si tenta di fornire un parere - nel tuo caso, dove al momento del rogito non ti hanno consegnato il certificato di abitabilità perchè l'edificio ne era oggettivamente sfornito, dovrebbe riconoscersi - in teoria e con le precisazioni di cui al successivo punto 6) - l'esistenza di un vizio giuridico che limita il potere di godimento e di disposizione dell'immobile;
4. tutta questa "sbrodolata" per segnalarti che alla tua situazione potrebbe rendersi applicabile la norma - NON dell'art. 1497 cod. civ. sulla mancanza di qualità materiali (essenziali o promesse) e ,tanto meno , quella dell'art. 1490 (ovvero i vizi/difetti), ma quella - della disciplina dell'art. 1489 cod. civ.;
5. le conseguenze potrebbero essere queste:
- inapplicabilità degli assai brevi termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 cod. civ.;
- possibilità per te di proporre, a seconda dei tuoi personali maggiori interessi e delle altre specifiche circostanze di fatto esistenti nel caso concreto - oltre all'ordinaria azione contrattuale di adempimento oppure a quella di risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ., anche la sola azione contrattuale di risarcimento del danno, tutte azioni al di fuori sia dagli stringenti termini di decadenza per la denuncia che da quelli annuali di prescrizione, atteso che il termine - per tutte le azioni indicate - è sempre quello ordinario di 10 anni e senz'obbligo di preventiva denuncia tempestiva;
6. naturalmente, dovrai escludere l'azione di risoluzione del contratto se il mancato rilascio del certificato di abitabilità o la sua mancata consegna dovesse dipendere dal fatto che non è mai stato richiesto, oppure da un mero ritardo delle autorità comunali, e sempre che ciò non fosse fonte di apprezzabili pregiudizi per te circa il godimento o la commerciabilità dell'immobile: in quest'ipotesi, potrai chiedere solo la riduzione del prezzo e/o il risarcimento del danno soprattutto per la diminuita commerciabilità dell'immobile o per la ridotta utilizzabilità dello stesso;
7. ove, invece, la mancata consegna del certificato dipendesse dalla mancanza dei requisiti necessari per ottenere il certificato, potrai chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., ovviamente, nella sussistenza dei presupposti richiesti da questa norma o, nei casi più gravi di vendita di aliud pro alio, ove rimanga compromessa in concreto l'idoneità dell'immobile ad assolvere la sua funzione abitativa;
8. va da sè che sarà fondamentale dimostrare che tu, al momento della stipula del contratto di compravendita, non hai prestato acquiescenza all'inadempimento del venditore circa il certificato di abitabilità e, ancor meglio, se - come hai scritto - non sapevi proprio nulla della sua mancanza;
9. per tua fortuna, comunque, secondo la giurisprudenza prevalente, anche l'eventuale conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio del certificato di abitabilità - se non accompagnata da un'espressa rinuncia al requisito dell'abitabilità, non varrebbe ad escludere l'inadempimento del venditore dell'immobile.
Rimane ovviamente qualche perplessità circa il comportamento di tutti gli attori di questa vicenda, ivi compresa la circostanza che stiamo parlando di un immobile "datato", con tutto quel che ne consegue.
