Visito immobile con l'agenzia poi acquisto con il costruttore,che diritti ha l'agenzia?

[tharapyo]

maximin, capisco che tu ti sia visto quasi aggredito quando hai toccato il discorso provvigioni ma, te lo dico senza nessun intento polemico, continui a non capire o non voler capire... se tu hai visitato l'immobile con l'agente immobiliare, che ti ha messo in contatto con il venditore, se l'affare si conclude sei tenuto a pagare la provvigione, che la trattativa sia privata o no, secondo gli articoli del codice civile che sono stati postati da Umberto Granducato. La trattativa privata la potevi intavolare col costruttore se non fossi mai stato nell'agenzia, ma dal momento che essa ti ha messo in contatto, ha già svolto una mediazione, perché é grazie a questo contatto che sei venuto a conoscenza di un immobile di tuo interesse. Ti consiglio, molto umilmente e serenamente, di continuare a servirti dell'agenzia, magari provando a trattare sul prezzo di acquisto in modo da recuperare la provvigione, facendoti seguire nella compravendita in tutte le sue fasi.
Poi se vuoi sentirti dire che hai ragione tu a voler "scavalcare" l'agenzia per risparmiare, questo non é il posto giusto, mi spiace per te.

 

[Umberto Granducato]

Ma come ultima domanda,vi chiedo,seguendo il vostro modo di operare e il modo dell'agente in questione a cui io non darei tempo di esercitare la sua professione,ma trattandosi di una trattativa nel caso specifico tra me e costruttore,per cui trattativa privata,l'agente in questione a chi e a quale referenza dovrebbe mandare la richiesta di provvigione,e su quale base dal momento che la trattativa si dovrebbe svolgere in forma privata?

Tutte le risposte le trovi nel mio post #17:la legge dice quello che trovi scritto lì. Ognuno la interpreta come vuole, l'interpretazione troppo 'personale' può essere pericolosa

 

[maximin]

Vediamo un po' di ricapitolare la situazione,magari qualcuno che non ha compreso i punti,riesce a comprendere ed essere utile in maniera obbiettiva..........
1 Non ho mai chiesto di andare a visitare quel cantiere specifico,ma ho chiesto una tipologia di alloggio.
2 La mia visita non e' registrata su alcun foglio e l'agente non ha tutt'oggi dopo 2 mesi i miei dati personali.
3 Nell'occasione della visita di un altro alloggio da lui proposto a me,mi da la piantina (tralaltro si trova anche nella pagina del sito in bella vista) e il capitolato da leggere.
4 Non abbiamo mai parlato di mia offerta,ma solo dell'eventuale procedura in caso di mio interesse,per quello o qualsiasi altro immobile.
5 Mi e' chiara l'entita' della sua provvigione.
6 Il mio rapporto con la suddetta agenzia si chiude ancor prima di conoscere il costruttore.
7 Il costruttore me lo sono cercato da solo.
8 Il Costruttore,se onestamente o no,questo non lo so ancora mi dice che l'agenzia non ha alcuna esclusiva e che si puo' trattare anche privatamente.
9 Al momento,non ho effettutato alcun tipo di trattativa con nessuno.
10 Adesso sono a conoscenza di cosa dice la legge in merito a mediazione e provvigione.
In conclusione dal momento che la trattativa se mai si fara' e' privata,qualcuno e' in grado di dirmi a chi e su quale base in questo caso un agente puo' richiedere a me in maniera legale una provvigione? Vieni a prendermi a casa se mai l'acquistero'? Mi manda un sms?
Vi ricordo che io per l'agenzia sono un cittadino che e' passato 3 volte che si chiama .......... ............
Non e' che forse il problema vero e proprio e' fra agente e venditore?

Aggiunto dopo 2 minuti :

Poi se vuoi sentirti dire che hai ragione tu a voler "scavalcare" l'agenzia per risparmiare, questo non é il posto giusto, mi spiace per te.

Questo e' un po' il succo di questo forum,la difesa del campanile. comunque grazie.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Originariamente Scritto da maximin
Ma come ultima domanda,vi chiedo,seguendo il vostro modo di operare e il modo dell'agente in questione a cui io non darei tempo di esercitare la sua professione,ma trattandosi di una trattativa nel caso specifico tra me e costruttore,per cui trattativa privata,l'agente in questione a chi e a quale referenza dovrebbe mandare la richiesta di provvigione,e su quale base dal momento che la trattativa si dovrebbe svolgere in forma privata?
Tutte le risposte le trovi nel mio post #17:la legge dice quello che trovi scritto lì. Ognuno la interpreta come vuole, l'interpretazione troppo 'personale' può essere pericolosa

Mi spiace che alla fine quando pongo le domande che vogliono una specifica risposta,questa non vi e' mai..........

Aggiunto dopo 4 minuti :

Mi sa che piu' che su un forum immobiliare le risposte le trovo su un forum legale.Magari li non vi e' nulla da difendere,ma solo da chiarire le cose come stanno.

 

[federicomasi]

Non capisco il senso di questa domanda. E' ovvio che non ha nessuna intenzione di avere a che fare - e pagare - con l'agenzia considerando il modo stesso con cui è scritto il post.
Sig. maximin, Lei può tranquillamente cominciare e concludere una trattativa col costruttore, sappia solo che la legge tutela in questo senso gli agenti immobiliari, un mandato 'scaduto' poi potrà essere al limite un problema tra l'agenzia ed il venditore (e nemmeno, se permetto a mandato scaduto di far 'entrare in casa mia' un'agenzia col cliente, non gli potrò poi negare la provvigione), e non tra Lei ed l'agenzia.
Capisco e condivido le risposte piuttosto secche dei colleghi, in quanto Lei stesso ha definito blando l'operato di quell'agenzia che 'in tutta fretta l'ha portata a fare una visita' e poi Le ha fornito tutti i documenti più interessanti, capitolato ecc.
Ma se vuole togliersi qualsiasi dubbio, chieda ad un avvocato di fiducia (che magari Le risponderà in 10 secondi al costo di 200 euro) se l'agenzia, nel caso in cui Lei dovesse acquistare rivolgendosi direttamente al costruttore, considerando quanto Lei ha premesso, avrà diritto poi a richiederLe provvigioni.
In questo senso legga anche delle sentenze che può trovare su internet.

Tutti qui capiamo che 10.000 euro sono importanti. Provi però a pensare al contrario, cioè di essere Lei l'agente immobiliare che si trova una situazione simile. Penserebbe: questo mi vuole fregare!. E allora se 10.000 euro sono importanti, non ci si rivolge alle agenzie immobiliari, in fin dei conti non è necessario, oppure si prova a chiedere un bello sconto (io da cliente ci proverei, chiedere è lecito).

Aggiunto dopo 7 minuti :

Comunque, Sig. Maximin, è fantastico quello che leggo nel primo suo post e nell'ultimo. Prima ci dice che l'agente di Lei conosce nome, cognome e numero, ora ci dice che di lei non sa nulla eh eh eh! Faccia come crede, poi se l'agenzia vorrà tutelarsi, essendo noi qui tutti campanilisti, di certo non verremo a dirLe come potrà fare!! Un unico consiglio, se vorrà acquistare si faccia seguire da un avvocato, per tutto.
Saluti!

Aggiunto dopo 35 minuti :

Ultima cosa, e poi concludo definitivamente. Ma perchè viene a fare proprio in questo forum di 'campanilisti' una domanda di cui in fin dei conti ha già la risposta? Non avrebbe fatto meglio a chiedere ad altri oppure a fare come Le pare se pensa di fare bene? Le case si possono comprare con le agenzie, Lei stesso ha fatto i suoi giri per vetrine in cerca di casa, i pareri legali si chiedono invece agli avvocati! O magari era in cerca di una risposta 'gratis' Capisco che i con i 200 euro per una consulenza da un avvocato ci si può comprare una macchina per il pane.. è per caso genovese? A parte gli scherzi, sinceramente in bocca al lupo!

 

[Umberto Granducato]

Mi spiace che alla fine quando pongo le domande che vogliono una specifica risposta,questa non vi e' mai

Le risposte sono già state date in tutte le salse, legali e non, basta capirle.
Direi che ognuno è in grado di trarre le proprie conclusioni, ripetere sempre le stesse cose è controproducente.

 

[andrea boschini]

Non penso ci sia da dire molto, come per giustificarsi. Il nesso causale, che poi è quello che da diritto all'agenzia, c'è, e il cercare scuse come mi ha fatto qualche fotocopia e ha perso 5 minuti solamente è sintomo della peggiore italianità, disonestà congenita che abbiamo come popolo. Fatta la grazia gabbato lo santo è uno dei più popolari detti del nostro paese. Comportamento deplorevole sintomo di scarsa educazione civica, dove i soldi sono più importanti dell'onore, della onestà e del rispetto. Se non voglio aver a che fare con le agenzie non ci vado, altrimenti se ci vado metto in conto che dovrò pagarle e le farò lavorare. Auguro a chi ha fatto il post di trovare nella vita solo persone che si comportano come lui si comporta con l'agente in questione. Come vedete non ce l'ho con gli agenti immobiliari per partito preso.

....Quando lo scibile e' direttamente collegato alla tastiera del PC.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Vediamo un po' di ricapitolare la situazione,magari qualcuno che non ha compreso i punti,riesce a comprendere ed essere utile in maniera obbiettiva..........
1 Non ho mai chiesto di andare a visitare quel cantiere specifico,ma ho chiesto una tipologia di alloggio.
2 La mia visita non e' registrata su alcun foglio e l'agente non ha tutt'oggi dopo 2 mesi i miei dati personali.
3 Nell'occasione della visita di un altro alloggio da lui proposto a me,mi da la piantina (tralaltro si trova anche nella pagina del sito in bella vista) e il capitolato da leggere.
4 Non abbiamo mai parlato di mia offerta,ma solo dell'eventuale procedura in caso di mio interesse,per quello o qualsiasi altro immobile.
5 Mi e' chiara l'entita' della sua provvigione.
6 Il mio rapporto con la suddetta agenzia si chiude ancor prima di conoscere il costruttore.
7 Il costruttore me lo sono cercato da solo.
8 Il Costruttore,se onestamente o no,questo non lo so ancora mi dice che l'agenzia non ha alcuna esclusiva e che si puo' trattare anche privatamente.
9 Al momento,non ho effettutato alcun tipo di trattativa con nessuno.
10 Adesso sono a conoscenza di cosa dice la legge in merito a mediazione e provvigione.
In conclusione dal momento che la trattativa se mai si fara' e' privata,qualcuno e' in grado di dirmi a chi e su quale base in questo caso un agente puo' richiedere a me in maniera legale una provvigione? Vieni a prendermi a casa se mai l'acquistero'? Mi manda un sms?
Vi ricordo che io per l'agenzia sono un cittadino che e' passato 3 volte che si chiama .......... ............
Non e' che forse il problema vero e proprio e' fra agente e venditore?

...SONO BASITO ( Basito: Impietrito, attonito, privo di forza di reazione )

 

[Architetto]

Caro Architetto,non sta scritto da nessuna parte che tutti i cittadini italiani devono e sono al corrente di tutta la legislatura italiana,in quanto cosa praticamente impossibile........qui non vi e' un sordo,ma solo uno che per la prima e potrebbe anche essere unica volta,si affaccia all'acquisto di un immobile e piu' cose si sanno prima,meno problemi si hanno dopo.......

Nessuno ti ha detto che devi essere a conoscenza delle norme o legislature varie sia di ambito tecnico che legale...per questo ci sono professionisti che lo fanno...

Mi sa che piu' che su un forum immobiliare le risposte le trovo su un forum legale.Magari li non vi e' nulla da difendere,ma solo da chiarire le cose come stanno.

e magari se riuscissi ad ascoltare tutto ciò che si è detto...allora capiresti che quello che cerchi lo si è detto e ridetto in modo chiaro e limpido...e mi dispiace per la tua presa di posizione, perchè qui chi risponde sono AI, come tecnici professionisti che non hanno nulla da difendere come campanilismo...ed ora penso che con le ultime battute date da Federicomasi, Granducato, e tutti gli altri che sono intervenuti, compreso il sottoscritto, non hanno fatto altro che darti spiegazioni a domande che girano intorno , ma che in definitiva vogliono soltanto una risposta...e penso che se cerchi anche in ambito legale troverai la stessa risposta...perchè nessuno ti dirà mai che tu hai ragione e che l'agenzia non la devi pagare...se vi sono delle problematiche da chiarire tra i diversi attori, allora quello sei direttamente tu con l'agenzia...perchè così soltanto potrai uscire da questo labirinto di domande che continui a ripetere e che non riesci a venirne fuori...
Spero adesso che sia chiaro...perchè come vedi non tutti hanno qualcosa da difendere ed io come altri non essendo un Ai, le risposte ti sono state date in modo molto chiaro...
ed a questo punto penso che sia il caso di smetterla perchè le risposte sono e saranno sempre le stesse...

 

[puntoimm]

Sig. Maximin come vede le abbiamo risposto in tutte le salse.
Per ricapitolare, come lei stesso ha detto, dal momento che quel dato immobile lei lo ha visto tramite l'agenzia immobiliare, nel momento in cui lei decide di acquistarlo, deve tenere conto NECESSARIAMENTE e OBBLIGATORIAMENTE di corrispondere la mediazione all'Agente Immobiliare. Poi se, e come, l'Agente Immobiliare deve dismostrare che quel dato affare si è concluso tramite il suo intervento, è chiaro che sta a lui dimostrarlo.
Io intanto ne approfitto, rispondendo a questo suo quesito, per lanciare un messaggio anche ai miei colleghi, dal momento che, come si capisce anche da questo suo intervento, oggi in Italia non c'è chiarezza su alcuni argomenti di importante rilevanza.
Rivolgendomi a lei sig. Maximin, lei poteva evitare di pagare la mediazione all'agente immobiliare se e solo se, individuando l'immobile pubblicizzato, andava a trovare da solo il venditore concludendo direttamente con quest'ultimo l'affare. In questa maniera non ci sarebbe stato l'intervento dell'Agenzia ma mi lasci dire e lasciatemi dire colleghi ci sarebbe stato da parte sua un comportamento disonesto come quello di moltissimi altri soggetti in tutta Italia.
A tal proposito voglio evidenziare una causa da me seguita giusto Sabato 28/05/2011, sicuramente in replica, è andata in onda su Rete 4. Una causa sulla trasmissione Forum di Rita Dalla Chiesa.
Ebbene l'oggetto della causa è stata imperneata su questo preciso argomento: un signore ha visto un immobile pubblicizzato su internet. Riconoscendolo, decide di andare a trovare il proprietario.
Si presenta alla porta e chiede di visitare l'immobile in vendita. Il proprietario dice che ha un agenzia al quale ha conferito incarico in esclusiva e il signore tal dei tali dice: a me non interessa nulla dell'agenzia, io sto venendo qua da lei e non intendo rivolgermi e tanto meno pagare l'agenzia.
Il proprietario si convince e mostra il suo appartamento.
L'affare si conclude e dopo il rogito il venditore si presenta in agenzia dicendo che ha venduto da solo l'immobile e che comunque vuol pagare, e in effetti paga, l'agenzia al quale aveva affidato l'incarico.
A questo punto l'agenzia ha preteso anche la mediazione da parte dell'acquirente. Richiesta caduta nel nulla, anzi lo stesso acquirente decide di convocare la stessa agenzia davanti il giudice.
Per volere abbreviare, il giudice, ha riconosciuto la richiesta dell'agenzia INFONDATA dal momento che l'acquirente non si è rivolto all'agenzia ma si è presentato da solo dal venditore. E' chiaro e sottinteso, io direi, che se è pur vero che la richiesta è infondata, è pur vero che il comportamento del sig. tal dei tali è stato il classico comportamento DISONESTO del FURBONE di turno come oggi c'è ne sono tanti purtroppo in Italia. E' contro questa gente che noi ci battiamo sig. maximin. Ecco le ragioni del nostro dissenso e sul fatto che non vogliamo essere riconosciti come "fautori" e "miglioratori" dell'arredo pubblico.
Alla luce di questa sentenza, da Agente Immobiliare mi pongo alcune considerazioni: una volta esisteva la figura del sensale e vuoi per RISPETTO, vuoi per altri motivi, nessuna parte negava mai la mediazione a colui che era stato il promotore di un affare. Adesso a distanza di tanti anni avendo ottenuto la famigerata legge 39/89 in un certo senso noi agenti immobiliari pensavamo di avere risolto in meglio eventuali problemi che nel frattempo si stavano cominciando a susseguire; poi addirittura con la 57/2001, essendo stati obbligati a munirci di polizza assicurativa obbligatoria contro eventuali rischi professionale derivanti dal nostro operato, pensavamo di avere ottenuto anche un inquadramento come professionisti così come accade per tutte le altre categorie di professionisti come gli Ingegneri, gli Architetti, i Medici, i Periti e così via dicendo.
Nel corso degli anni, poi siamo stati chiamati ad applicare alla lettera la normativa " opprimente " e per niente per "noi tutelante " sulla privacy; non contenti ci hanno ulteriormente responsabilizzati con la normativa sull'antiriciclaggio chiamandoci addirittura ad operare come se fossimo un organo di PS, per non parlare poi sull'essere obbligati in solido con le parti per il pagamento dell'imposta sulle scritture che noi stessi poniamo in essere nell'espletamento del nostro lavoro.
Per finire, adesso hanno pensato bene di toglierci un Ruolo al quale ci eravamo abituati e che consideravamo come una sorta di documento da poter mostrare ai nostri clienti a testimonianza della nostra abilitazione. In merito a quest'ultima considerazione di sicuro riceverò anche l'intervento di qualche collega appartenente a una delle maggiori associazioni e ferazioni degli Agenti Immobiliari come la FIAIP, il quale dirà sicuramente: è vero che ci hanno tolto il Ruolo ma è pur vero che siamo riuscita a mantenere l'iter a cui bisogna sottoporsi per abilitarsi come Agente Immobiliare.
Ma non scherziamo signori, io penso che sia venuto adesso il momento di cominciare a pensare sul serio di abbandonare definitivamente al concetto di MEDIAZIONE ( intanto in effetti non lo siamo mai stati ma siamo stati e saremo sempre dei puri e semplici VENDITORI - tanto è vero che fiscalmente non siamo considerati come professionisti ma come dei semplici AUSILIARI del COMMERCIO ) per passare rapidamente e definitivamente al concetto di MANDATO così come avviene nei maggiori paesi europei e anche negli Stati Uniti.
Passando al MANDATO, per una buona e per sempre non assisteremmo più a queste ingiustizie e sicuramente equilibrerebbe economicamente le parti al cospetto di una compravendita - l'acquirente paga le spese contrattuali ( come anche oggi avviene ) rimanendo indenne da eventuali altri compensi da corrispondere all'agente; - il venditore, ( che adesso non paga un accidente - addirittura so in qualche città non paga la mediazione all'agenzia ) rimarrebbe unico soggetto obbligato al pagamento del compenso all'agente immobiliare.
A mio avviso, in pochissimo tempo, si aggiusterebbe tutto e son convinto che: tutto in una volta gli acquirenti ( che oggi fanno i FURBI ) non avrebbero nessun motivo di scavalcare l'agenzia immobiliare anzi, sicuramente, accoglierebbero con favore il suo intervento ( considerandosi magari maggiormente tutelati - dal momento che il notaio che stipula non si scomoda dalla sedia per andare sui luoghi a controllare se effettivamente è tutto ok ma, invece, noi si che lo facciamo, e conosciamo lo stato dei luoghi e sappiamo bene se un immobile presenta delle incongruenze o irregolarità tali da consideralo non commerciabile ).
Non capisco il perchè, un metodo del genere, utilizzato in Francia, in Inghilterra, in Germania e in America e che fa sì che il 90% delle transazioni si concludono con l'intervento di un Agente Immobiliare ( da noi soltanto il 40% delle transazioni viene concluso tramite il nostro interevento ) non possa essere utilizzato anche da noi specialmente dal momento in cui, di sicuro, eviterebbero moltissimo contenziosi legali.
Volevo capire a questo punto cosa ne pensate voi colleghi e soprattutto cosa ne pensano i vertici delle maggiori federazioni o associazioni di categoria.

 

[pensoperme]

La mediazione è per paesi civili, hai ragione, in alcuni posti la stanno scoprendo adesso, introducendola seppur come figura minoritaria rispetto al mandato. Il mandato però ha comunque dei difetti, in paesi a bassa civiltà come l'italia, popolati da furbi truffatoruncoli in fasce per il 90%. Sicuramente però con il mandato è più facile raggiungere una qualità migliore di dialogo tra clienti e agenti,il rapporto è più comprensibile alle menti semplici, rispetto alla mediazione che invece presuppone riflessioni non alla portata di tutti (alcuni non riescono proprio a capirne il funzionamento, anche tra gli agenti stessi). C'è da dire che è possibile già da oggi proporsi come mandatari, quindi, senza invocare leggi e leggine, basta trovare dei colleghi con il quale avviare un accordo in tale senso per lavorare solo con mandato, d'altronde chi lavora in esclusiva avrà poche difficoltà a fare il passo, e a creare il proprio mercato. Certo dovete rinunciare a prendere i soldi dall'acquirente, almeno in via diretta, e alla facilità di prendere incarichi " a gratis" per il proprietario. Sarà il mercato a livellare, sicuramente l'acquirente ci rimette, in teoria, perché il mandatario lavora per il venditore, non è indipendente, ma è anche vero che sono pochissimi gli agenti che lavorano come mediatori, la maggioranza lavorano come venditori e si fanno pagare come mediatori. Sono propenso per darti ragione e a condividere la riflessione.

 

[maximin]

Ringrazio puntoimm per le sue risposte e per le spiegazioni a me date fin dall'inizio,Mi sto avvicinando per la prima volta all'acquisto di un immobile,io come tanti utenti non siamo al corrente di come funziona il mercato e il rapporto con le agenzie,sara' colpa della disinformazione generale,sara' colpa del sistema italiano dove comanda il piu' forte che di solito e' l'impresario edile,ma al momento attuale in Italia e' cosi'.
Il concetto di scavalco a me come a tanti altri in questo forum,e' sembrata una cosa normale,ma questo fa' parte della cultura generale,inteso come perche' devo pagare l'agenzia se posso fare da me,alla fine e' tutto rischio mio,compreso il capitale.
Non e' che forse Voi come agenti dovreste lavorare un po' di piu' a tutela vostra,a livello di regole generali nazionali e non cercare solo di appuntarsi con il cliente su una eventuale provvigione?
Secondo voi in un sistema come quello italiano,e' possibile che un'impresario edile,che spesso e' un mestierante da almeno 30 anni,si lasci comandare da un'agente immobiliare che spesso (soprattutto nelle agenzie in franchising sono ragazzi giovani),a cui lui da in conto vendita esclusiva o non il suo lavoro?