Si hai descritto perfettamente la situazione.Concordo che è comportamento/prassi inusuale ma è anche perfettamente lecito.
Il venditore, se tu poi non sei in grado di pagare perchè non ti danno il mutuo, tiene fermo inutilmente l'immobile: visto che non può venderlo ad altri potrebbe perdere delle occasioni di vendita a clienti pronta cassa.
E' questo il senso della penale che, se sottoscritta di comune accordo, non ha niente di illecito.
Anzi, tecnicamente, con la penale (o con una caparra penitenziale per esempio, forse è questo che ti hanno proposto?) tu "ti salvi" da una possibile azione di esecuzione in forma specifica. Cioè se tu paghi la penale il venditore non può farti causa per costringerti a mantenere l'impegno e ad acquistare l'immobile.
Lo so, tutto quanto sopra è molta teoria e poca pratica, poi ci va il buon senso.
Però non puoi dire arricchimento improprio anche perchè non sei costretto ad accettare condizioni che non ti stanno bene.
Mi spiego meglio: il vessatorio dipende dal fatto che la clausola mi è stata imposta per fare l’offerta, forzando la mia decisione.
Il danno deve essere provato e misurabile, e l”ipotesi di potenziali acquirenti non è sufficiente, deve esserci prova certa e quantificabile che il venditore abbia avuto danni.
Sicuramente non accetterò e mi consulterò con un legale.
Grazie ancora!