A chi spetta il credito delle spese di condominio

[Paolo Evaristo]

Buonasera a tutti, mi inserisco in questa interessante discussione provando a dire la mia:

• L'assemblea approva il preventivo di gestione ed il relativo piano di riparto. Sulla base di esso vengono emessi i bollettini di pagamento validi per i singoli condòmini.
• Dopo la chiusura dell'esercizio l'assemblea approva il consuntivo di gestione e, nel caso vi sia un residuo attivo, decide sulla destinazione di tale residuo: può deliberare di destinarlo in detrazione delle future quote oppure di restituirlo fisicamente ai singoli condòmini.
• A mio avviso il residuo attivo è patrimonio comune e quindi non è rivendicabile autonomamente dai singoli condòmini.
• In caso di alienazione di un'unità immobiliare la quota di residuo attivo rimarrebbe quindi di proprietà comune e sarebbe il nuovo proprietario a beneficiarne nei modi deliberati dall'assemblea.
• L'amministratore non avrebbe alcun titolo, quale gestore dei beni comuni, per restituire una somma al vecchio proprietario.
• La questione riguarderebbe esclusivamente il rapporto venditore - acquirente ed andrebbe affrontata prima del rogito riportando in quella sede eventuali pattuizioni interne.

Gentile ingegner Occhiodoro
Le chiedo cortesemente se sa a chi vada il credito nel caso in cui siano stati deliberati dei lavori straordinari quando il venditore era ancora proprietario, il venditore dell'immobile abbia versato il costo dei lavori, i lavori non siano stati fatti e la delibera annullata a causa di inadempienze riguardanti l'erogazione dei lavori quando il venditore non era più proprietario (nell'anno successivo alla vendita). Il credito, resta all'acquirente in quanto segue l'immobile o deve essere restituito al venditore? La ringrazio per l'attenzione che vorrà dedicarmi.
Paolo Evaristo

 

[Andrea Occhiodoro]

Gentile ingegner Occhiodoro
Le chiedo cortesemente se sa a chi vada il credito nel caso in cui siano stati deliberati dei lavori straordinari quando il venditore era ancora proprietario, il venditore dell'immobile abbia versato il costo dei lavori, i lavori non siano stati fatti e la delibera annullata a causa di inadempienze riguardanti l'erogazione dei lavori quando il venditore non era più proprietario (nell'anno successivo alla vendita). Il credito, resta all'acquirente in quanto segue l'immobile o deve essere restituito al venditore? La ringrazio per l'attenzione che vorrà dedicarmi.
Paolo Evaristo

Buongiorno Paolo, confermo quanto scrissi un paio di anni fa sull'argomento. L'amministratore deve eseguire la delibera di restituzione ai condòmini del fondo lavori straordinari e deve mettere a disposizione del nuovo proprietario la sua quota di fondo.
La questione va regolata tra vecchio e nuovo proprietario. In questo caso il vecchio proprietario ha il diritto di chiedere al nuovo condòmino la restituzione di quanto a suo tempo versato nel fondo e mai utilizzato. Ti inoltro il link di un recente articolo sull'argomento. Restituzione fondo cassa condominiale al venditore
Un saluto.
Andrea

 

[Paolo Evaristo]

Buongiorno Paolo, confermo quanto scrissi un paio di anni fa sull'argomento. L'amministratore deve eseguire la delibera di restituzione ai condòmini del fondo lavori straordinari e deve mettere a disposizione del nuovo proprietario la sua quota di fondo.
La questione va regolata tra vecchio e nuovo proprietario. In questo caso il vecchio proprietario ha il diritto di chiedere al nuovo condòmino la restituzione di quanto a suo tempo versato nel fondo e mai utilizzato. Ti inoltro il link di un recente articolo sull'argomento. Restituzione fondo cassa condominiale al venditore
Un saluto.
Andrea

Il problema è che non c'era stato nessun accordo. L'atto dice soltanto questo: "Le parti convengono che tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, fino al giorno d'oggi restano ad esclusivo carico della parte venditrice, ancorchè fatturate, conteggiate e/o comunque addebitate in data successiva". Anche in questo caso l'acquirente dovrà restituire al venditore quanto da lui versato?

 

[D3rivato]

No. Sarà cura dell'amministratore fare tutto questo. Se non lo fa sono questioni tra amministratore e vecchio proprietario. Quando ho acquistato è stata cura dell'amministratore fare i conteggi dal mese in ciò sono subentrato.

 

[Andrea Occhiodoro]

Il problema è che non c'era stato nessun accordo. L'atto dice soltanto questo: "Le parti convengono che tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, fino al giorno d'oggi restano ad esclusivo carico della parte venditrice, ancorchè fatturate, conteggiate e/o comunque addebitate in data successiva". Anche in questo caso l'acquirente dovrà restituire al venditore quanto da lui versato?

Questa è la classica formula che viene inserita negli atti di compravendita immobiliare e che non ci aiuta a dirimere la questione. Il problema da te prospettato riguarda un fondo costituito in previsione di spese straordinarie, mai concretamente utilizzato e poi smobilizzato a seguito di delibera assembleare presa dalla nuova compagine condominiale. L'amministratore, che non ha più alcun rapporto con il vecchio proprietario, esegue la delibera e ripartisce le quote del fondo smobilizzato ai condòmini attuali secondo i millesimi di proprietà. Il vecchio proprietario, in assenza di esplicito accordo tra le parti (che inizialmente avevo supposto esistente), non potrà reclamare alcunché; né verso il condominio, né verso il suo avente causa.

 

[Paolo Evaristo]

Questa è la classica formula che viene inserita negli atti di compravendita immobiliare e che non ci aiuta a dirimere la questione. Il problema da te prospettato riguarda un fondo costituito in previsione di spese straordinarie, mai concretamente utilizzato e poi smobilizzato a seguito di delibera assembleare presa dalla nuova compagine condominiale. L'amministratore, che non ha più alcun rapporto con il vecchio proprietario, esegue la delibera e ripartisce le quote del fondo smobilizzato ai condòmini attuali secondo i millesimi di proprietà. Il vecchio proprietario, in assenza di esplicito accordo tra le parti (che inizialmente avevo supposto esistente), non potrà reclamare alcunché; né verso il condominio, né verso il suo avente causa.

Ing. Occhiodoro, la ringrazio per la sua risposta giusta e dettagliata. Un saluto da Evaristo

 

[Bastimento]

L'amministratore, che non ha più alcun rapporto con il vecchio proprietario.......

Credo che la norma sia quella da te esposta: ma in realtà credo che in casi come questo se l'amministratore conosce l'indirizzo del precedente condomino, ritengo probabile avvisi sia il vecchio che il nuovo: il quale mi sembrerebbe moralmente tenuto a devolvere la quota accantonata da altri ; mi rendo conto però che tali cose, a distanza di anni, diventano improbabili.

Ed un venditore non sprovveduto, a conoscenza della esistenza di un fondo, presumo abbia saputo regolare la cosa in fase di trattativa.