Abuso non sanabile scoperto dopo il preliminare. Venditore inadempiente?

[Vinc861]

Buon pomeriggio a tutti.

Un paio di mesi fa ho stipulato un preliminare di vendita per l'acquisto di una casa.

Il venditore, prima di procedere, ha prodotto tutti i documenti, salvo le pratiche edilizie, che sono state poi girate al notaio per la stipula dello stesso.

Da quanto riportato nella planimetria catastale e dall'atto di provenienza era tutto ok.

La venditrice ha dichiarato al notaio che non vi erano difformità urbanistiche e catastali e che non avevamo la presenza di alcun abuso né sanabile né tantomeno insanabile. Io inoltre acquisto nello stato legittimo dei luoghi come visto e piaciuto.
Ho fatto inserire dal notaio anche la clausola sospensiva del mutuo non ottenuto.
Tutto è riportato nel preliminare di vendita.

Ottengo l'ok reddituale del mutuo e viene il perito ma questo, e direi fortunatamente, chiede le pratiche edilizie con gli elaborati grafici.

Ottengo queste dalla proprietaria ed ecco la sorpresa. Un bel abuso NON sanabile oltre a una disposizione interna completamente diversa e non coincidente allo stato di fatto e alla planimetria catastale.

Ovviamente non ho ancora mandato nulla al perito, sospendendo la richiesta.

La venditrice mi propone la fiscalizzazione a suo carico, che di fatto, non risolverebbe l'abuso che rimane.

Non voglio più acquistare in quanto ero ignaro di questa situazione e non vorrei nessun abuso come aveva dichiarato in precedenza la signora.

Secondo voi, ci sono gli estremi della rescissione dal preliminare e la richiesta del doppio della caparra?

Grazie a chi risponderà.

 

[brina82]

Buon pomeriggio a tutti.

Un paio di mesi fa ho stipulato un preliminare di vendita per l'acquisto di una casa.

Il venditore, prima di procedere, ha prodotto tutti i documenti, salvo le pratiche edilizie, che sono state poi girate al notaio per la stipula dello stesso.

Da quanto riportato nella planimetria catastale e dall'atto di provenienza era tutto ok.

La venditrice ha dichiarato al notaio che non vi erano difformità urbanistiche e catastali e che non avevamo la presenza di alcun abuso né sanabile né tantomeno insanabile. Io inoltre acquisto nello stato legittimo dei luoghi come visto e piaciuto.
Ho fatto inserire dal notaio anche la clausola sospensiva del mutuo non ottenuto.
Tutto è riportato nel preliminare di vendita.

Ottengo l'ok reddituale del mutuo e viene il perito ma questo, e direi fortunatamente, chiede le pratiche edilizie con gli elaborati grafici.

Ottengo queste dalla proprietaria ed ecco la sorpresa. Un bel abuso NON sanabile oltre a una disposizione interna completamente diversa e non coincidente allo stato di fatto e alla planimetria catastale.

Ovviamente non ho ancora mandato nulla al perito, sospendendo la richiesta.

La venditrice mi propone la fiscalizzazione a suo carico, che di fatto, non risolverebbe l'abuso che rimane.

Non voglio più acquistare in quanto ero ignaro di questa situazione e non vorrei nessun abuso come aveva dichiarato in precedenza la signora.

Secondo voi, ci sono gli estremi della rescissione dal preliminare e la richiesta del doppio della caparra?

Grazie a chi risponderà.

Se la clausola sospensiva è generica sull'ottenimento del mutuo, pari e patta quindi ognuno per la propria strada, anche se l'iter corretto ritengo prevederebbe che il diniego dovrebbe essere posto dalla banca (al cui perito dovreste in effetti girare la documentazione); poi vabbè, si aprirebbe un altro capitolo: in che modo la banca risponde? Risponderà ufficialmente per iscritto? Vi comunicherà l'eventuale diniego telefonicamente?

Parlavi di fiscalizzazione dell'abuso; avete mandato qualche tecnico a parlare col tecnico comunale? A volte diventa uno strumento "potente" (anche se costoso), dipende dai casi.

A me sono capitati situazioni in cui la fiscalizzazione risolveva ogni problema, e altri in cui come dici correttamente, il problema resta (è solamente "tollerato" dal Comune); in sostanza, dipende dai Comuni, ma sempre perchè stiamo in Italia, e sempre perchè in parecchie zone d'Italia le difformità sono diffuse.

Poi, comunque non è detto che la fiscalizzazione si possa fare... in pratica va sempre "concordata" col Comune, in entrambi i casi indicati.

 

[marco tartari]

Buon pomeriggio a tutti.

Un paio di mesi fa ho stipulato un preliminare di vendita per l'acquisto di una casa.

Il venditore, prima di procedere, ha prodotto tutti i documenti, salvo le pratiche edilizie, che sono state poi girate al notaio per la stipula dello stesso.

Da quanto riportato nella planimetria catastale e dall'atto di provenienza era tutto ok.

La venditrice ha dichiarato al notaio che non vi erano difformità urbanistiche e catastali e che non avevamo la presenza di alcun abuso né sanabile né tantomeno insanabile. Io inoltre acquisto nello stato legittimo dei luoghi come visto e piaciuto.
Ho fatto inserire dal notaio anche la clausola sospensiva del mutuo non ottenuto.
Tutto è riportato nel preliminare di vendita.

Ottengo l'ok reddituale del mutuo e viene il perito ma questo, e direi fortunatamente, chiede le pratiche edilizie con gli elaborati grafici.

Ottengo queste dalla proprietaria ed ecco la sorpresa. Un bel abuso NON sanabile oltre a una disposizione interna completamente diversa e non coincidente allo stato di fatto e alla planimetria catastale.

Ovviamente non ho ancora mandato nulla al perito, sospendendo la richiesta.

La venditrice mi propone la fiscalizzazione a suo carico, che di fatto, non risolverebbe l'abuso che rimane.

Non voglio più acquistare in quanto ero ignaro di questa situazione e non vorrei nessun abuso come aveva dichiarato in precedenza la signora.

Secondo voi, ci sono gli estremi della rescissione dal preliminare e la richiesta del doppio della caparra?

Grazie a chi risponderà.

non ci sono gli estremi .

 

[Vinc861]

non ci sono gli estremi .

Perché?

 

[Vinc861]

Se la clausola sospensiva è generica sull'ottenimento del mutuo, pari e patta quindi ognuno per la propria strada, anche se l'iter corretto ritengo prevederebbe che il diniego dovrebbe essere posto dalla banca (al cui perito dovreste in effetti girare la documentazione); poi vabbè, si aprirebbe un altro capitolo: in che modo la banca risponde? Risponderà ufficialmente per iscritto? Vi comunicherà l'eventuale diniego telefonicamente?

Parlavi di fiscalizzazione dell'abuso; avete mandato qualche tecnico a parlare col tecnico comunale? A volte diventa uno strumento "potente" (anche se costoso), dipende dai casi.

A me sono capitati situazioni in cui la fiscalizzazione risolveva ogni problema, e altri in cui come dici correttamente, il problema resta (è solamente "tollerato" dal Comune); in sostanza, dipende dai Comuni, ma sempre perchè stiamo in Italia, e sempre perchè in parecchie zone d'Italia le difformità sono diffuse.

Poi, comunque non è detto che la fiscalizzazione si possa fare... in pratica va sempre "concordata" col Comune, in entrambi i casi indicati.

Grazie per la risposta.

La fiscalizzazione è stata proposta dal comune ma di fatto non risolve l'abuso.

Mi ha detto anche se se poi esce un condono e voglio condonare risolvo.

Il punto è che io ho accettato il tutto e ho fatto il compromesso sulla base di quanto dichiarato dalla venditrice.

Nel compromesso lei "garantisce che l'immobile è conforme urbanisticamente e catastalmente e che non ci sono difformità di nessun genere, sia sanabili che non sanabili" ed io sono sempre stato chiaro da subito.

Non può uscirsene ora dicendo "vabbè faccio la fiscalizzazione e la compri" e l'abuso rimane ed è solo tollerato.

La banca, telefonicamente, mi ha detto che non procede se c'è l'abuso non sanabile e io non voglio comprare con la fiscalizzazione (tra l'altro sconsigliata dai miei due tecnici).

L'avessi saputo prima non avrei assolutamente proceduto.

L'avvocato mi ha detto che lei è in torto perché ha dichiarato cose non vere nel preliminare ma mi ha consigliato di chiuderla pacificamente, a causa delle lungaggini delle cause.

Idem il notaio...

A lei ho proposto la risoluzione consensuale dato che "non sapeva dell'abuso" e spero che chiuda senza fare storie...

Io non voglio speculare, voglio solo che mi dia la caparra indietro e capisca che effettivamente ha sbagliato.