Acquisire solo immobili a prezzo

[alessandro66]

Buongiorno a tutti,
è sotto gli occhi di tutti, ce lo siamo detti più volte che la "ruota" adesso gira a favore degli acquirenti, quindi si pone il problema che prezzo/valore dell'immobile.

Come dice un amico, fino al 2007 si poteva ancora accettare una richiesta un pò esuberamente del venditore perchè, comunque anche un immobile un filo sovrapprezzato avrebbe trovato il suo acquirente soprattutto grazie all'aiuto fornito dai mutui che veniva concessi con meno rigidità rispetto ad oggi.

Attualmente il mercato è cambiato. Analizzando il mio portafoglio noto che ho un certo numero di immobili che non riscontrano alcun interesse da parte degli acquirenti.

Quindi mi chiedo ? non ci sono più acquirenti ? beh... no... perchè comunque si vende meno, ma si vende.

Quindi quei pochi acquirenti sono molto selettivi.

Detto questo la mia domanda è: bisogna fare ricerca e mettere in portafoglio sono POCHISSIMI immobili che riteniamo possano avere un prezzo che ne favorisca la vendita, oppure caricarci di immobili con prezzi, anche sovrastimati del 30/40% ???

Attualmente sto facendo un lavoro di questo tipo: mi reco in acquisizione e lascio una mia brochure dove metto articoli sul mercato, situazione erogato mutui, valori dei vari borsini... una mia valutazione dell'immobile motivata dallo stato di fatto, dalle imposte, dalle vendite fatte nello stesso quartiere.... specifico che preferisco dire la verità sul prezzo e sulla fase di mercato, facendo una valutazione che ritengo idonea a procurare dei contatti... non dico la vendita.

Insomma do una valutazione per vendere non per tenermi l'immobile ad ammuffire nel portafoglio... il risultato ??? NON PRENDO PIU' UN INCARICO . I proprietari per lo più sono straniti dai discorsi che faccio... altri mi danno ragione... ma poi trovo inevitabilmente gli alloggi nell vetrine di altri colleghi con un prezzo di almeno un 20/30% in più di quello che ho valutato io. E ripeto... in certe zone le valutazioni le faccio con atti di compravendita alla mano... quindi con valori reali di chiusura !!!

Vorrei un vostro parere.... mi scuso per la lunghezza del post

E' sempre stato così...gli incarichi si sono presi sempre sovrapprezzo (magari non al 30-40% oltre ma comunque sovrapprezzo) per il semplice motivo che l'agente o l'agenzia viene vista come parte in causa (e in effetti lo è) e il proprietario è restio a credere a un "venditore" che dalla vendita della sua casa guadagna solo se la vende, appunto.

Si crea quindi, un'equazione automatica nella testolina del proprietario, prima vende l'agente e prima guadagna, oltre tutto con minor fatica e sulla mia pelle...se gli do l'incarico al prezzo che dice lui, oltre tutto, sono capace pure io da solo e risparmio, a che serve pagare la provvigione se non posso realizzare di più!?

Soluzione: valutazione corretta e scritta (magari pure indicata sull'incarico), facendo presente i rischi a cui si andrà incontro chiedendo un prezzo fuori mercato e acquisizione ad una cifra che, possibilmente, sia una via di mezzo tra la valutazione e la richiesta del proprietario. Col lavoro dei mesi successivi e con aggiornamenti periodici, dimostrare che quanto detto non era una castroneria ma la nuda e cruda realtà.

Prendere incarichi solo da chi ha veramente esigenza di vendere o non funziona...chi lo fa per pura speculazione o per sport (del tipo:"vendo solo se mi fanno ridere") non abbasserà mai il prezzo, nemmeno davanti all'evidenza!

 

[Sim]

In effetti la pura onestà nelle valutazioni ha quasi sempre portato a non acquisire alcun immobile, ma non a causa dell'onestà, ma a causa di chi appunto carica e stracarica il valore per facili incarichi, un po' come la pubblicità "...ti piace vincere facile?...". Oggi punterei ad ottenere acquisizioni dagli immobili effettivamente vendibili. Ho notato che quando siamo noi Agenti Immobiliari a rifiutare gli incarichi i clienti ancora rimangono un po' sorpresi, giusto il tempo che passa il ragazzo che stracarica la valutazione e a cui daranno incarico.

 

[alessandro66]

In effetti la pura onestà nelle valutazioni ha quasi sempre portato a non acquisire alcun immobile, ma non a causa dell'onestà, ma a causa di chi appunto carica e stracarica il valore per facili incarichi, un po' come la pubblicità "...ti piace vincere facile?...". Oggi punterei ad ottenere acquisizioni dagli immobili effettivamente vendibili. Ho notato che quando siamo noi Agenti Immobiliari a rifiutare gli incarichi i clienti ancora rimangono un po' sorpresi, giusto il tempo che passa il ragazzo che stracarica la valutazione e a cui daranno incarico.

Vero, come è vero (o meglio, come era vero) che quando scade l'incarico con l'agenzia del suddetto ragazzo, lo danno a te perché si sono resi conto che li hanno presi per i fondelli e dopo che gli avevano promesso di venderla a 600, gli hanno fatto la goccia cinese per abbassare a 450!

Spesso, arrivare secondi nell'acquisizione è meglio ma non puoi stare sempre sul filo del rasoio quindi, me lo prendo lo stesso ma ti dico cosa mi suggerisce esperienza e mercato, sta a te trarne le giuste conclusioni se dopo un tot, il risultato non arriva...chi aveva ragione? Ok, cosa vogliamo fare?

Oppure, fai come ti pare, l'agenzia ti fa solo la pubblicità (e la paghi) e risparmi rispetto a ciò che pagheresti tentando da solo. Quando ti sei stufato di buttare i soldi, dai l'incarico al giusto prezzo con x% di provvigione e la pubblicità, se non ha raggiunto livelli esorbitanti e non si mangia il guadagno dell'agenzia, si può scalare dalla provvigione...ovviamente la valutazione la paghi nel primo caso, così come paghi tutta l'assistenza extra, compreso l'eventuale reperimento della documentazione! Con incarico invece, hai tutto compreso, ma sempre e comunque con un prezzo di vendita che sia in linea col mercato.

Che dici...ti sbatte fuori di casa?

 

[Sim]

Ma infatti poi dipende dal rapporto che costruisci con il proprietario. Ho dovuto prendere un incarico fuori prezzo per fare un "favore" e c'ho la casa ferma da mesi, però i proprietari accettano qualsiasi cosa io dica. Insomma, oltre a saper mediare dobbiamo essere anche bravi "cuochi"

 

[alessandro66]

Ma infatti poi dipende dal rapporto che costruisci con il proprietario. Ho dovuto prendere un incarico fuori prezzo per fare un "favore" e c'ho la casa ferma da mesi, però i proprietari accettano qualsiasi cosa io dica. Insomma, oltre a saper mediare dobbiamo essere anche bravi "cuochi"

Ah, questo è indubbio...

 

[Abakab]

e c'ho la casa ferma da mesi,

Sim .. non è che la cosa sia clamorosa! Anche per immobili, a nostro avviso ,congrui
i tempi di vendita si sono allungati parecchio ... consiglio, se hai un figlio piccolo mostragli quello che acquisisci oggi .. potrebbe essere lui a vendere, domani!

 

[Sim]

Sim .. non è che la cosa sia clamorosa! Anche per immobili, a nostro avviso ,congrui
i tempi di vendita si sono allungati parecchio ... consiglio, se hai un figlio piccolo mostragli quello che acquisisci oggi .. potrebbe essere lui a vendere, domani!

Hai ragione, bisogna lasciare un po' di lavoro in eredità sennò come campano sti figli?

 

[Abakab]

Hai ragione, bisogna lasciare un po' di lavoro in eredità sennò come campano sti figli?

.. gia !!

 

[proge2001]

L'acquisitore è la parte più importante del lavoro di un'agenzia immobiliare. E' il fulcro attorno al quale ruota tutto. Tanto è vero che nella maggioranza delle agenzie, l'acquisizione viene pagata di più rispetto alla vendita. Detto questo, bisogna capire che il lavoro di acquisizione non consiste solo nell'andare a vedere un immobile, dargli un prezzo ed aspettare che te lo diano in carico. E' una vendita anch'essa, ma una vendita non di un bene bensì di un servizio. Quando iniziai io questo lavoro, tanti anni fa roll l'agenzia dove operavo era suddivisa in reparto acquisizione e reparto vendite (che non si incrociavano). Io ero un acquisitore e mi fu insegnato che il mio lavoro era di gran lunga il più faticoso. Contatti con i proprietari, visite, incontri, telefonate, il tutto per portare a casa un immobile ad un prezzo il più vicino alla realtà possibile. Oggi, con il mercato così come ce lo ritroviamo, dobbiamo tutti tornare a fare gli "acquisitori" nel suo vero significato. Dedicare molto e molto più tempo a questa fondamentale parte dell'agenzia porterà a risultati positivi in futuro.

 

[stef71]

proge2001... quindi tu vedi ancora necessariamente un'agenzia strutturata con acquisitori e venditori che non si incrociano per poter funzionare bene ?

io lavoro in una realtà dove l'agenzia spesso è formata da un solo elemento sono in una città turistica