Acquistare casa all'asta senza intermediari,come procedere

[Margottess]

Buongiorno a tutti, sono nuova del forum, mi presento sono Margottess, vorrei porvi una domanda specifica, spero non sia stato già trattato questo argomento, ho cercato ma non ho trovato nulla.
Vorrei comprare un appartamento all'asta in contanti (50.000) con lo scopo di rivendere. Mi sono orientata su aste fallimentari e libere da occupanti.
Ora quello che vorrei capire attraverso la vostra esperienza se è possibile riuscire a gestire tutta l'asta da soli ovviamente informandosi e facendo le dovute ricerche (anche se mi sfuggono alcuni passaggi al momento) oppure se bisogna per forza di cose rivolgersi ad un agenzia o professionista?.

Per contenere i costi vorrei cercare prima di capire se è in mio potere riuscirci..
Ho contattato un'agenzia e mi ha detto per telefono che i costi totali d'asta in generale ammonterebbero a 4.000 euro, calcolando costo d'asta se aggiudicato l'immobile, tra gli 800 e i 1.800 euro, più spese del notaio che apre le buste o dirige l'asta che son a carico di chi si aggiudica l'immobile tra i 300 e 500 euro, ed il resto delle spese ho capito dei bolli ma il resto delle spese non so cosa intendesse di preciso. A me sembrano tanti anche se è una via di mezzo.. Più la loro parcella che ammonterebbe a 3.500 euro circa.. Per un totale di 7.500,00 euro. Posso secondo voi risparmiare in qualche modo poichè la cifra in mio possesso è bassa oppure no?

 

[PROGETTO_CASA]

Buongiorno a tutti, sono nuova del forum, mi presento sono Margottess, vorrei porvi una domanda specifica, spero non sia stato già trattato questo argomento, ho cercato ma non ho trovato nulla.
Vorrei comprare un appartamento all'asta in contanti (50.000) con lo scopo di rivendere. Mi sono orientata su aste fallimentari e libere da occupanti.
Ora quello che vorrei capire attraverso la vostra esperienza se è possibile riuscire a gestire tutta l'asta da soli ovviamente informandosi e facendo le dovute ricerche (anche se mi sfuggono alcuni passaggi al momento) oppure se bisogna per forza di cose rivolgersi ad un agenzia o professionista?.

Per contenere i costi vorrei cercare prima di capire se è in mio potere riuscirci..
Ho contattato un'agenzia e mi ha detto per telefono che i costi totali d'asta in generale ammonterebbero a 4.000 euro, calcolando costo d'asta se aggiudicato l'immobile, tra gli 800 e i 1.800 euro, più spese del notaio che apre le buste o dirige l'asta che son a carico di chi si aggiudica l'immobile tra i 300 e 500 euro, ed il resto delle spese ho capito dei bolli ma il resto delle spese non so cosa intendesse di preciso. A me sembrano tanti anche se è una via di mezzo.. Più la loro parcella che ammonterebbe a 3.500 euro circa.. Per un totale di 7.500,00 euro. Posso secondo voi risparmiare in qualche modo poichè la cifra in mio possesso è bassa oppure no?

Non è molto difficile acquistare all'asta basta porsi le domande prima e non dopo e conoscere alcuni aspetti importanti come per esempio differenza tra Asta con e senza incanto, art 63 disp.attuative cc, non opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva, conoscere i costi aggiudicazione, etc.
Inizia a leggere gli annunci su web, perizia compresa.
poi se hai dei dubbi chiedi.

 

[marcellogall]

Scorrendo le vendite all'asta della mia zona, Torino, mi sono reso conto che
i prezzi indicati e ricavati dalle perizie sono quasi sempre superiori a quelli che si potrebbero ottenere trattando una vendita in modo normale.
Una volta non era così ed era anche difficile acquistare immobili in grado di dare un buon reddito, vista la gara che era serrata e gestita solitamente sempre dalle stesse persone, ma in questo momento difficilissimo prova a rivolgerti ad un buon agente immobiliare della tua zona ed esponigli i tuoi desideri.
Potrebbe avere per le mani qualche affare da proporti.
Tieni anche presente che molto spesso i problemi di un acquisto all'asta si presentano dopo averla vinta.
E' solo un consiglio ma spero che tu lo prenda per buono.

 

[eldic]

al di là degli aspetti burocratici, dato che la tua idea è di comprare e rivendere, io mi farei una domanda.
se l'immobile è appetibile, come mai non è stato venduto sul mercato ma è finito all'asta?
magari c'è una risposta valida e ti porti a casa un immobile che ha... com'è che dicono? delle potenzialità (ma mi aspetterei a questo punto che un potenziale acquirente se lo compri in asta da solo, anzichè da te).

oppure di rimane sul gobbo una casa che ti massacra in termini di tasse.

considerato che, mi pare di capire, ci investi sopra tutto il tuo capitale, io valuterei attentamente i pro e i contro.

 

[Belfagor]

La cosa può avere degli aspetti interessanti. Io ho comprato per ben due volte in asta due appartamenti. Il primo sette anni fa era un immobile dell'INPS , cartolarizzato dal governo Berlusconi-Tremonti e l'anno scorso un'asta senza incanto per una divisione giudiziale tra diversi eredi. In entrambi i casi il prezzo spuntato era pari al 60% del prezzo di mercato. Ciò che rende vantaggioso tale sistema è la probabile assenza di contendenti (spesso le aste vanno deserte poichè occorre avere la disponibilità di denaro cash in 30 max 60 giorni). Le spese aggiuntive riguardano solo l'imposta di registro e ipotecarie e catastali che vanno all'Erario. Non si paga il notaio, il cui onorario qualora sia stato nominato dal tribunale è a carico della procedura di alienazione. Se si fa tutto da soli ( e se si dispone di una formazione culturale di base , cioè se si capisce ciò che si legge, la cosa è facilmente attuabile senza apporti esterni) non ci sono altre spese. Tuttavia trattandosi di un importo alquanto basso (50.000 Euro) due sono le cose: o è interessante ed allora la platea dei contendenti si allarga e si rischia con i rilanci d'asta di pagare il bene più del prezzo di mercato o c'è qualche magagna che tiene alla larga i potenziali acquirenti. Bisogna perciò assumere il maggior numero di informazioni presso il tribunale o professionista delegato. Sono lì per quello! Auguri

 

[Margottess]

Si infatti mi sto documentanto su tutti i rischi a cui potrei andare in contro, ovvio la cifra che sono disposta a rischiare è solo quella, sopratutto come prima esperienza. L'immobile che ho visionato diciamo che appartiene ad una ditta di costruttori in fallimento per cui parte degli appartamenti son già venduti ne rimangono solo 4.. Quindi ho pensato che forse non ci son tante magagne dietro, non per questo non sono spinta a fare ricerche approfondite, anzi sono qui a chiedere il vostro parere proprio per non sbagliare.. Si trova in una zona di Roma dislocata dal centro ma molto abitata, ecco perchè il prezzo è basso ma sopratutto le aste son andate deserte..

se l' immobile è appetibile, come mai non è stato venduto sul mercato ma è finito all'asta?
......mi aspetterei a questo punto che un potenziale acquirente se lo compri in asta da solo, anzichè da te.

Eldic so che molta gente non ha voglia di avventurarsi in un acquisto prima casa come abitazione servendosi dell'asta, anzi ci sta alla larga..

Comunque non so dalle altre parti ma nella mia città ci son un sacco di immobili all'asta molto più appetitosi e convenienti, ma a cifre più elevate.. Quindi chi davvero vuol fare l'affare si butta li che spesso le aste van deserte, con incanto e senza incanto..

Non saprei ho tanti dubbi, ho pensato di andare a vedere l'immobile e chiedere al custode dell'asta, magari lui mi può dare informazioni valide? Sennò dove potrei chiedere?

 

[Belfagor]

Sia che l'asta sia fatta dal Tribunale e sia che venga fatta da un professionista delegato si possono assumere tutte le informazioni del caso o presso la cancelleria o presso lo studio del Professionista. Se vuoi vedere l'immobile il custode è li' proprio per questo. Per quanto la procedura sia portata avanti con un piglio burocratico tuttavia salvo che non vi sia una distorsione che si inquadra come reato (turbativa d'asta) è interesse che la cosa si svolga con la massima pubblicità e trasparenza affinché agevolando la partecipazione si possa giungere alla realizzazione del maggior importo possibile per pagare i creditori.
Non ti spaventare per le trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche , pignoramenti, decreti ingiuntivi et similia) attualmente esistenti sul bene perchè la procedura - per legge - deve cancellarle tutte e consegnare all'aggiudicatario l'immobile indenne da tutto ciò.

 

[Belfagor]

Dimenticavo: una cosa importante è vedere la situazione urbanistica e catastale dell'immobile e possibilità di sanare eventuali difformità tra situazione catastale e stato di fatto. Tutto ciò deve essere specificato nella perizia tecnica (CTU) a corredo dell'avviso d'asta. Inoltre entro certi limiti, la legge consente di sanare entro 60 giorni dall'immissione in possesso alcuni abusi realizzati dal precedente titolare dell'immobile. Questo, comunque, può costituire un aggravio di spesa da considerare a corollario di tutta l'operazione finanziaria.

 

[smoker]

Più la loro parcella che ammonterebbe a 3.500 euro circa..

Cosa farebbero per € 3.500,00?

Smoker

 

[Margottess]

Grazie Belfagor .
Smoker 3.500,00 di cui 300 bisogna darglieli non appena gli affidi l'incarico, ancor prima di partire. Il resto della cifra va a coprire le varie ricerche sull'immobile, tipo visure catastali, ipotecarie, planimetriche, ti assistono nella presentazione della domanda all'asta essendo presenti in quel giorno e dopo l'acquisto ti farebbero assistenza nella presentazione e varie procedure burocratiche. In teoria si prenderebbero 3.500,00 se acquisti un immobile che va dai 30.000,00 euro ai 90.000,00 superata questa soglia la cifra aumenta...