Acquistare immobile, da un futuro proprietario, tramite agenzia

[Tonio62]

Buongiorno,
vorrei sottoporvi un quesito prima di effettuare la proposta irrevocabile di acquisto tramite agenzia immobiliare.
Ho visionato, i giorni scorsi, un appartamento del quale, il futuro proprietario (attualmente il "venditore" non è proprietario ma ha sottoscritto solo un preliminare di acquisto, da privato, per se o persona da indicare) mi ha proposto in vendita parte di esso (cioè da un appartamento pentavani il "futuro venditore" ne ricaverà due):
Ciò premesso la prima domanda che mi nasce spontanea è:
- è possibile che un futuro proprietario possa mettere in vendita porzione di un immobile di cui non è ancora proprietario, ne frazionato, ne per intero?
- se si, come deve essere compilata la proposta irrevocabile di acquisto con riguardo a: composizione, identificativi catastali (visto che mi venderebbe solo una porzione dell'appartamento), proprietà, atto di provenienza, l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, e/o altri atti pregiudizievoli, ecc.. ?
- se si, a chi va intestato l'assegno per l'offerta incondizionata visto che in genere questo va intestato al venditore che, nel caso di accettazione proposta, diventa caparra confirmatoria ?
L'agente mi ha assicurato che al rogito l'attuale "futuro venditore" avrà regolarizzato, proprietà e frazionamento
- stante così la situazione, e volendo fare un offerta, come posso cautelarmi ?

Mi aiutate a capire se domani posso fare un'offerta o devo desistere?
Grazie

 

[il_dalfo]

La proposta va intestata al futuro proprietario per la parte d'immobile che ti interessa acquistare. A tua tutela puoi porre clausola sospensiva con gli step di presentazione documentazione idonea (autorizzazione al frazionamento da parte dell'ente preposto). Ulteriore tutela la porrei sulka consegna dei denari: sia in sede di proposta opterei per assegni circolari intestati al futuro proprietario che li accetta a quietanza ma li lascia in deposito all'AI fino al decadiamento della sospensiva (così lui sa che son assegni coperti e tu sai che non vengono consegnati).

 

[specialist]

Mi aiutate a capire se domani posso fare un'offerta o devo desistere?

Io lascerei assolutamente perdere, a meno che non sia un masochista con innata propensione a cercare (e trovare) rogne gratuite.

 

[Utente Cancellato 72152]

- è possibile che un futuro proprietario possa mettere in vendita porzione di un immobile di cui non è ancora proprietario, né frazionato, né per intero?

Un po' come se io vendessi la Fontana di Trevi, insomma. Sono in trattativa avanzata, se vuoi lasciarmi un acconto famme sape'.

- se sì, come deve essere compilata la proposta irrevocabile di acquisto con riguardo a: composizione, identificativi catastali (visto che mi venderebbe solo una porzione dell'appartamento), proprietà, atto di provenienza, l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, e/o altri atti pregiudizievoli, ecc.. ?

Non puoi compilarla con dati certi: gli identificativi catastali post frazionamento li conosce solo Madame Emiliana con la sua sfera di cristallo. Io spero che tu ti stia rendendo conto che non puoi promettere di acquistare qualcosa che ancora non esiste. E che allo stesso modo, Tizio non può prometterti di vendere ciò di cui ancora non è titolare.

- se sì, a chi va intestato l'assegno per l'offerta incondizionata visto che in genere questo va intestato al venditore che, nel caso di accettazione proposta, diventa caparra confirmatoria ?

L'assegno puoi intestarlo a me, che fungerò da garante.

L'agente mi ha assicurato che al rogito l'attuale "futuro venditore" avrà regolarizzato, proprietà e frazionamento

Se era vestito di rosso e aveva una lunga barba bianca, credo di conoscerlo.

- stante così la situazione, e volendo fare un'offerta, come posso cautelarmi ?

Rivolgendoti a qualcuno che è proprietario di ciò che promette di venderti!

 

[Tonio62]

La proposta va intestata al futuro proprietario per la parte d'immobile che ti interessa acquistare. A tua tutela puoi porre clausola sospensiva con gli step di presentazione documentazione idonea (autorizzazione al frazionamento da parte dell'ente preposto). Ulteriore tutela la porrei sulka consegna dei denari: sia in sede di proposta opterei per assegni circolari intestati al futuro proprietario che li accetta a quietanza ma li lascia in deposito all'AI fino al decadiamento della sospensiva (così lui sa che son assegni coperti e tu sai che non vengono consegnati).

potresti gentilmente spiegarti meglio, grazie.

 

[cristian casabella]

potresti gentilmente spiegarti meglio, grazie.

Ti consiglio, al massimo, di fare una lettera di interesse verso la futura unità immobiliare che verrà creata dividendo l'appartamento in 2. Lettera non vincolante per te, in quanto non esistendo ancora l'oggetto del futuro acquisto, è meglio che non ti impegni in maniera definitiva.
Altrimenti aspetta l'approvazione del progetto e il suo ritiro pagando gli oneri, dopo di che potresti avanzare proposta di acquisto, senza far incassare caparre, vincolata all'effettuazione dei lavori divisori e di tutte le pratiche fino all'abitabilità
Ci sono "mille" sfaccettature da considerare, materiali e qualità dei lavori svolti, tempistiche incerte, ecc..... quindi starei molto attento

 

[francesca63]

- è possibile che un futuro proprietario possa mettere in vendita porzione di un immobile di cui non è ancora proprietario, ne frazionato, ne per intero?

Tecnicamente è possibile, si chiama "vendita di cosa altrui", in questo caso "promessa di vendita di cosa altrui"; è un contratto in cui una parte promette all'altra di procurargli la proprietà di un certo bene, che non è di sua proprietà.
Questo può avvenire sia comprando lui e rivendendo a te, sia saldando il venditore originario lui per la parte che tiene, tu per la parte che compreresti ( dipende anche dal suo contratto preliminare).
Se non potrà farlo, sarà inadempiente , come qualsiasi venditore, con le conseguenze del caso ( restituzione doppio della caparra, o risarcimento danni).

L'assegno va intestato alla persona a cui indirizzi la proposta, che è l'unico con cui avresti a che fare .
Ci sono però due problemi:
-fino a frazionamento eseguito, non ci saranno identificativi catastali per la parte che dovresti comprare ; non hai specificato, se lo sai, chi e quando avrebbe intenzione di provvedere al frazionamento
-secondo, la banca non darà il mutuo, se ne hai bisogno, finché non sarà fatto il frazionamento; quindi non avrebbe senso una condizione sospensiva per il mutuo

E' un contratto che va studiato bene, mettendo i giusti paletti, ed individuando bene l'eventuale porzione da comprare, e tutti i patti necessari.
Non sono certa che l'agenzia sia in grado di gestire il tutto, ma forse val la pena di approfondire.

 

[francesca63]

E che allo stesso modo, Tizio non può prometterti di vendere ciò di cui ancora non è titolare.

Scusa @possessore, il tuo entusiasmo è sempre ammirevole, ma se non conosci la materia rischi di dare risposte che confondono le idee, invece di chiarirle.

 

[Utente Cancellato 72152]

Scusa @possessore, il tuo entusiasmo è sempre ammirevole, ma se non conosci la materia rischi di dare risposte che confondono le idee, invece di chiarirle.

Mi sono messo in castigo

 

[Tonio62]

Tecnicamente è possibile, si chiama "vendita di cosa altrui", in questo caso "promessa di vendita di cosa altrui"; è un contratto in cui una parte promette all'altra di procurargli la proprietà di un certo bene, che non è di sua proprietà.
Questo può avvenire sia comprando lui e rivendendo a te, sia saldando il venditore originario lui per la parte che tiene, tu per la parte che compreresti ( dipende anche dal suo contratto preliminare).
Se non potrà farlo, sarà inadempiente , come qualsiasi venditore, con le conseguenze del caso ( restituzione doppio della caparra, o risarcimento danni).

L'assegno va intestato alla persona a cui indirizzi la proposta, che è l'unico con cui avresti a che fare .
Ci sono però due problemi:
-fino a frazionamento eseguito, non ci saranno identificativi catastali per la parte che dovresti comprare ; non hai specificato, se lo sai, chi e quando avrebbe intenzione di provvedere al frazionamento
-secondo, la banca non darà il mutuo, se ne hai bisogno, finché non sarà fatto il frazionamento; quindi non avrebbe senso una condizione sospensiva per il mutuo

E' un contratto che va studiato bene, mettendo i giusti paletti, ed individuando bene l'eventuale porzione da comprare, e tutti i patti necessari.
Non sono certa che l'agenzia sia in grado di gestire il tutto, ma forse val la pena di approfondire.

Grazie per la risposta; nel frattempo che, confrontandomi con l'agenzia, ho saputo che la proposta di acquisto (che andrebbe modificata dagli standard attuali) sarebbe in effetti, un opzione di acquisto e, l'assegno rilasciato all'atto della mia proposta, verrebbe custodito dall'Agenzia sino a compromesso tra me e futuro venditore che, nel frattempo avrà perfezionato il suo acquisto quindi sarà diventato il vero proprietario.
Riguardo il frazionamento, l'agenzia mi ha comunicato che le pratiche verranno espletate all'inizio dei lavori di ristrutturazione che dovrebbero cominciare subito dopo la firma del mio compromesso con il futuro venditore, divenuto nel frattempo l'effettivo proprietario.
Hai qualche altro suggerimento?
Grazie