Acquisto casa con probabile vizio di abitabilità, che fare?

[Bagudi]

Credo che nessuno abbia negato che si calcolassero le azioni sismiche, ma sicuramente, come tu stesso dici, negli immobili datati è più difficile trovarle applicate.

 

[marcanto]

No !!! non è lo stesso.
Un conto è dire che in edifici datati, di 40/50 anni fa non si rinvengono calcoli che prevedevano anche azioni sismiche.
Altro conto è dire

"le normative antisismiche in Italia, sono state introdotte solo negli anni duemila"
in questo secondo caso la discriminante è il "solo" che asserisce che appunto SOLO dagli anni 2000 si è calcolato sismicamente.
Il che è un'assurdità considerato che nel 2000 erano vigenti le norme tecniche delle costruzioni del 1996 che ovviamente prevedevano calcoli sismici.

anche te che non sei un addetto ai lavori comprendi che sono 2 cose decisamente diverse.

 

[aLEcAS]

la richiesta di certificato di agibilità è stata fatta tra il preliminare e l'atto e al momento della firma mi è stata consegnato un foglio del comune di "ricezione della richiesta" insieme a tutti i documenti dell'immobile, ma finisce lì, per il comune c'è una sorta di "silenzio assenso" o autocertificazione, non so come definirla, in sostanza non verrà rilasciata alcuna certificazione o accertamento, ma data per certa e basta. Se il mio immobile non sarà tra i sorteggiati del mese a ricevere la visita del tecnico del comune per l'accertamento, sarà data per certa l'agibilità dichiarata dal tecnico del mio venditore.

..Per quanto riguarda l'agibilità oggi è determinata dalla SCIA di agibilità non è esattamente una richiesta di agibilità ma una segnalazione certificata con asseverazione da un tecnico abilitato, ma è invariato l'esercizio dell'inagibilità di un edificio per pubblica sicurezza.
In genere l'agibilità si configura come verifica delle norme in materia di salute e sicurezza e non riguarda aspetti di genere urbanistico, anche se in realtà è richiesta una dichiarazione di conformità al progetto.
Per maggior precisione e chiarezza riporto un video molto preciso ed attinente, il toscano del video ne sa molte..

In merito alla progettazione antisismica per quello che so risale a delle circolare del 1971 (e molto probabilmente anche precedenti ..dipende dalle zone sismiche del periodo e dal coefficiente sismico) è stata espansa su tutto il territorio nazionale dal 2003 con la classificazione sismica e poi con l'entrata in vigore delle ntc 2008 sono state di fatto superate le zone individuate con mappature delle accelerazioni al suolo e soprattutto lo slv stato limite di salvaguardia della vita successivamente la norma è stata aggiornata nelle ntc 2018. Poi ogni regione ha la norma specifica regionale.

 

[PyerSilvio]

anche te che non sei un addetto ai lavori comprendi che sono 2 cose decisamente diverse.

..contestazioni risibili.

Che le norme siano state introdotte nel duemila, nel novantasei o nel cinquantaquattro, il senso di tale argomentazione era chiaramente riferito al fatto che sia impensabile, per logica naturale, pretendere che delle realizzazioni progettate e pensate nel passato, possano rispettare tutte le norme attuali.
Quando nessuno ancora poteva concepirle.

Come pretendere da un telegrafo le prestazioni di uno Smart phone.

Piu’ interessante invece, la questione che poni, sulla tesi della nullita’ dell’atto di compravendita, determinato dal mancato rilascio del certificato.
Prima facendo terrorismo gratuito.
Salvo poi cadere in netta contraddizione,

Da accordo del preliminare è responsabile il venditore.

Ti puo’ consolare il fatto, che queste due righe che hai scritto sopra, tra tutti gli starnazzamenti vari, sono forse le due uniche che hai correttamente esposto.

Che di fatto avevo gia’ segnalato all’utente, senza fare terrorismo inutile, quando facevo riferimento che il venditore resta responsabile dell’adempimento, financo a dieci anni dopo il rogito.

Perche’ previsto dalle norme.

Le stesse norme, prevedono che gli immobili, pure quelli sprovvisti del certificato, possono circolare, essere trasferiti, utilizzati, fruiti e goduti lo stesso.
Perche’ il mancato rilascio del certificato non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile.

Non vorrei azzardare.

Dicendo che la risoluzione di un rogito stipulato, motivata dal mancato rilascio del certificato, non sia mai avvenuta in tutta la storia della contrattazione immobiliare.

Se e’ cosi’, una tale affermazione quando e’ riferita da un tecnico, resta un fatto di assoluta gravita’.

 

[marcanto]

In merito alla progettazione antisismica per quello che so risale a delle circolare del 1971 (e molto probabilmente anche precedenti ..dipende dalle zone sismiche del periodo e dal coefficiente sismico) è stata espansa su tutto il territorio nazionale dal 2003 con la classificazione sismica e poi con l'entrata in vigore delle ntc 2008 sono state di fatto superate le zone individuate con mappature delle accelerazioni al suolo e soprattutto lo slv stato limite di salvaguardia della vita successivamente la norma è stata aggiornata nelle ntc 2018. Poi ogni regione ha la norma specifica regionale.

Premesso che tecnicamente parlando "nasco" con le norme del 1996 che da studente universitario ho studiato, e con le stesse poi come professionista ho effettuato i miei primi calcoli strutturali .......ANCHE di natura sismica.
Quindi già dal 1996 era possibile calcolare con le azioni sismiche ......e se ben ricordo (ma non sono certo) anche le norme precedenti del 1984 lo prevedevano ma con le sole tensioni ammissibili.
Nel 2003 con OPCM 2003 è cambiata la mappatura, e il criterio di calcolo, ma non è che abbia introdotto il calcolo sismico, che già era previsto nelle norme precedenti.

Poi una nota su questa parte:
"Poi ogni regione ha la norma specifica regionale."
Penso che fai riferimento alle norme in senso lato e non alle Norme Tecniche per le Costruzioni perchè queste ultime sono le poche cose che lo stato NON ha delegato alle regioni.
Ossia in tema di Norme Tecniche per le Costruzioni, esistono solo quelle dello stato italiano. E direi fortunatamente!!

Dicendo che la risoluzione di un rogito stipulato, motivata dal mancato rilascio del certificato, non sia mai avvenuta in tutta la storia della contrattazione immobiliare.

Ri- leggiti la dove è indicato che nel preliminare è stato pattuito che il venditore doveva consegnare il certificato di agibilità prima del rogito.
Non avendolo fatto è una palese inadempienza contrattuale.

Il venditore non consegna il certificato ......qualora non dovesse essere rilasciato per problemi vari, si tratterebbe di vizio nascosto.
Se non sono questi validi motivi per invalidare l'atto .......quali altri dovrebbero esserci !!

Mi sa che la discussione non l'hai letta integralmente ma solo parzialmente o che distorci le cose a tuo piacimento.

Se e’ cosi’, una tale affermazione quando e’ riferita da un tecnico, resta un fatto di assoluta gravita’.

da quello che vedo la sola gravità è la distorsione delle cose a tuo piacimento

 

[PyerSilvio]

da quello che vedo la sola gravità è la distorsione delle cose a tuo piacimento

Ti insegno una cosa Ingegnere.

Che voi tecnici probabilmente fate fatica ad apprendere.

Non esiste nessuna norma che proibisce, come accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui negoziazione è lecita.

Se l'oggetto del contratto non e’ giuridicamente impossibile né illecito, non si può MAI e poi MAI parlare di nullità dell’atto.

Ri- leggiti la dove è indicato che nel preliminare è stato pattuito che il venditore doveva consegnare il certificato di agibilità prima del rogito.
Non avendolo fatto è una palese inadempienza contrattuale.

Il venditore non consegna il certificato ......qualora non dovesse essere rilasciato per problemi vari, si tratterebbe di vizio nascosto.
Se non sono questi validi motivi per invalidare l'atto .......quali altri dovrebbero esserci !!

Mi sa che la discussione non l'hai letta integralmente ma solo parzialmente o che distorci le cose a tuo piacimento.

Ti presento un’allegra comitiva di distorsori del mio piacimento:

Cassazione 14/01/2014 n. 629 ed in senso conforme, ex multis, Cass. 11/10/2013 n. 23157.

L’obbligo di consegna del documento di agibilità discende solo dal contratto definitivo e non dal preliminare.
A tal proposito, la Cassazione con decisione del 14 gennaio 2014, n. 629/2014, oltre a confermare tale orientamento, ha chiarito che è legittimo da parte del promissario acquirente il recesso dal contratto preliminare, mentre il promittente venditore deve essere condannato a pagare il doppio della caparra ottenuta all'epoca della sottoscrizione del preliminare stesso e che il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile.

Cassazione Civile, sez. II , 21 gennaio 2013, n. 1373

Cassazione Civile, sez. II, 8 gennaio 2013, n. 259

Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157

Cassazione civile 26 gennaio 2006, n. 1514

Cassazione civile 27 novembre 2009, n. 25040

L’atto di compravendita di un bene immobile, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi, peraltro, escludere qualsiasi influsso sulla responsabilità del notaio rogante

Consolidata, dunque, la teoria secondo cui la mancanza del certificato non comporta un vizio strutturale del contratto.

Fonte:
Notariato Milano

 

[aLEcAS]

@marcanto, premesso che in buona fede ti reputo preparato e competente nel tuo specifico campo ma le tue risposte inizialmente autorevoli diventano invece poi autoritarie soprattutto quando non si aprono ad una discussione costruttiva, se pur critica.

Per spiegarti meglio ti riporto la fantozziana critica che nel Film di Villaggio si troneggia non in un giudizio sull'opera di Sergej Michajlovič Ėjzenštejn ma sul fatto che ci fosse un Film vs Partita della Nazionale nel Film

Sinceramente, secondo me per rispetto alle citazioni che riporti degli altri post e degli altri utenti, eviterei le modifiche in evidenza che provocano disagio e mostrano cattivo gusto.

 

[marcanto]

@marcanto, premesso che in buona fede ti reputo preparato e competente nel tuo specifico campo ma le tue risposte inizialmente autorevoli diventano invece poi autoritarie soprattutto quando non si aprono ad una discussione costruttiva, se pur critica.

Per spiegarti meglio ti riporto la fantozziana critica che nel Film di Villaggio si troneggia non in un giudizio sull'opera di Sergej Michajlovič Ėjzenštejn ma sul fatto che ci fosse un Film vs Partita della Nazionale nel Film

Sinceramente, secondo me per rispetto alle citazioni che riporti degli altri post e degli altri utenti, eviterei le modifiche in evidenza che provocano disagio e mostrano cattivo gusto.

?????

 

[marcanto]

Ti insegno una cosa Ingegnere.

Che voi tecnici probabilmente fate fatica ad apprendere.

Non esiste nessuna norma che proibisce, come accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui negoziazione è lecita.

Se l'oggetto del contratto non e’ giuridicamente impossibile né illecito, non si può MAI e poi MAI parlare di nullità dell’atto.

Potrei esordire dicendoti:
chi sei tu per contestare (o dovrei dire offendere) un intera categoria ?
Ma mi astengo !!!

Dove tu fai fatica a capire è che qui nessuno ha asserito che la mancanza di agibilità è motivo di nullità dell'atto ........rileggiti il tutto e vedrai che si dice altro.

E' stata invece portata l'attenzione sui motivi che possono essere dietro alla mancanza della consegna del cert di agibilità
> Venditore compie una palese inadempienza contrattuale prevista nel preliminare.
> Il venditore non consegna il certificato ......per quale motivo ? non lo consegno perchè forse non viene rilasciato per problemi come il non rispetto della norma igienico sanitaria segnatamente relativa alla RIDOTTA ALTEZZA ???? oppure altro ??
QUINDI ......NESSUNO dice che l'atto non è valido per la mancanza del certificato,.

ma forse invece vi è un inadempimento, dovuto a problemi insiti nell'immobile che NON PERMETTONO il rilascio del certificato stesso.
E quindi parleremmo di vizzi nascosti .....occultati.

Visto che non comprendi ti faccio uno schemino semplice .....
Cioè > prima ti dico (il venditore all'acquirente) che ho presentato il tutto per il certificato....ma dai facciamo comunque il rogito che non ci sono problemi ......fatto il rogito > ma NO il certificato non mi viene dato perchè ci sono problemi ,,,,,,e neppure potrà essere rilasciato.
L'acquirente > ma io volevo acquistare un immobile con agibilità, ma se lo sapevo prima (se non mi ingannavi) di certo non concludevo l'atto finale !!!

E tutto questo come si coniuga con il contesto delle sentenze che hai indicato ?
Non si collega in nessun modo !!!!!!
Perché è differente la fattispecie

da parte tua sarebbe stata accettabile una sola contestazione, la seguente:
l'acquirente ha deciso di rogitare ......quindi implicitamente ha accettato l'assenza dell'agibilità ANCHE in presenza di eventuali vizzi occultati, che non permettono il rilascio !!!

Punto !!!!!!

 

[cafelab]

In tutto il contesto che hai descritto sarei lieto di sapere se hai chiesto delle consulenze, tecniche e/o legali.

Non ho ancora chiesto delle consulenze legali, ma sarà il prossimo passo.

@Marial qui è il nodo della questione.
@marcanto ti ha chiesto se hai richiesto consulenze tecniche non solo legali.

Insomma, ci sono dei motivi per la quale potrei avere torto io nel non aver fatto delle verifiche prima di acquistare?

E direi proprio di si,
se avessi fatto vedere la casa da un tecnico incaricato da te, avresti avuto coscienza di questi problemi prima di comperarla e avresti potuto decidere avvedutamente