Acquisto casa F/3

[F-3BO]

Io ed il mio compagno vorremmo comprare da privato una casa indipendente attualmente allo stato grezzo avanzato (ci sono gli impianti, manca la posa del pavimento, finestre e i sanitari). Il prezzo richiesto è di 350k a cui vanno aggiunti circa 130k per ultimare i lavori (stimati verbalmente dal nostro geometra durante una visita). I lavori sono iniziati nel 2011 e risultano fermi dal 2021; causa dello stop: separazione degli attuali proprietari.
Il prezzo è per noi ingente ma la casa fa al caso nostro e vorremmo tentare chiedendo un mutuo che preveda acquisto + completamento lavori. Per questo motivo abbiamo un appuntamento con la banca per chiedere la fattibilità del mutuo.
L'agenzia ci propone intanto di firmare il compromesso con la clausola per l'acquisto subordinato all'accettazione del mutuo da parte della banca; ci è sembrata un po' frettolosa di finalizzare l'accordo e al momento non ci è stata fornita nessuna documentazione relativa all'immobile.

Prima di procedere con la firma vogliamo assicurarci che tutta la documentazione sia in regola onde evitare spiacevoli sorprese. Da ignoranti in materia ci chiediamo:

• che documenti dobbiamo richiedere e controllare (es. validità permesso di costruire, conformità dei lavori, ...)?;
• come ci tuteliamo da un eventuale no della banca per essere sicuri di non perdere caparra e spese agenzia? La clausola "acquisto subordinato all'accettazione del mutuo" è sufficiente per tutelarci da un eventuale rifiuto della banca? (Conviene portarsi un avvocato al momento della firma del compromesso?);
• in caso di mutuo negato, ci sono alternative al mutuo SAL? abbiamo una liquidità di circa 150k e uno stipendio indeterminato da 2200/mese e una partita IVA con CU 2024 da 40k (netti mensili circa 2400);
• il compromesso conviene farlo in agenzia o fare una scrittura ufficiale dal notaio?;
• quali spese extra ci possiamo aspettare?

Qualsiasi consiglio o considerazione in merito è ben accetto!!

 

[Antonio Malgieri]

Personalmente, quale agente immobiliare da 36 anni, quando mi viene conferito un incarico di vendita di un immobile inconsueto, quale quello che vi accingete a comprare (non mi capita spesso di vendere un immobile non ancora completato), ingaggio subito a mie spese un tecnico di mia fiducia affinché esamini attentamente la pratica e mi prepari una relazione integrata di conformità catastale e regolarità urbanistica, indicando le eventuali pratiche urbanistiche necessarie per portare il tutto a termine. Trattandosi di una relazione asseverata, che mi costa qualche centinaio di Euro, è già un documento che rasserena i potenziali acquirenti. Inoltre metto loro a disposizione il tecnico stesso per eventuali chiarimenti 'de visu'.

Tutto ciò accompagna le visure ipotecarie di rito (con note ipotecarie in caso di iscrizioni da approfondire) e la documentazione dell'immobile (provenienze, ecc.) che ho in cartellina, completando così le ispezioni possibili sulla casa.

Più che uno 'spot' sul mio modus operandi, quanto appena scritto mi serve per suggerirvi che se l'agenzia non dispone di controlli già fatti da un tecnico, potreste portarne uno voi in agenzia chiedendo di visionare la documentazione in loro possesso. Questo già vi rasserenerebbe, qualora l'agenzia non fosse disposta a darvi copia della documentazione in assenza di una proposta scritta.

Rispetto, invece, alla clausola sospensiva "acquisto subordinato all'accettazione del mutuo", questa credo sia sufficiente a tutelarvi solo se la banca è disposta a darvi l'ok per il mutuo in pochi giorni (max due settimane), 'ok' che non vi darà mai per iscritto (o almeno a me non capita da anni...) e che riguarda solo l'eventuale capienza reddituale.

Un rafforzativo di questo 'ok' potrebbe essere una perizia anticipata (questo mi è capitato invece frequentemente) a vostre spese, ove il tecnico della banca trovi le cose a posto e dia esito positivo alla banca. Avuto il benestare circa il vostro reddito e una perizia svoltasi con esito favorevole, mancherebbe soltanto la sicurezza circa l'inesistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che nel frattempo, se intanto siete in fase di proposta e vi state attivando per fare tutto quel che ho scritto finora, avrete accertato tramite approfondite visure ipotecarie che lo studio del vostro notaio si sarà premunito di eseguire (sempre a vostre spese).

Attestata la regolarità urbanistica e catastale mediante l'ok della perizia bancaria e della capienza della rata nel vostro reddito, oltre che la tranquillità rispetto alle visure ipotecarie, lo scioglimento della clausola sospensiva potrebbe a mio avviso esser fatto, per poi procedere alla firma di un preliminare con il versamento della relativa caparra.

Un avvocato al momento della firma del compromesso? Se decidete di farvi assistere da un avvocato, che sia un esperto di immobiliare e sia presente già al momento del raccoglimento della proposta di acquisto, in modo da redigere lui la clausola sospensiva nel modo più appropriato e seguire tutti gli aspetti che ho descritto fin qui, atti a sciogliere poi la stessa ed andare avanti.

C'è da sottolineare che, se si volesse essere pignoli, OGNI mutuo può saltare fino al momento del rogito e le casistiche possono essere molteplici... di solito un'elevata attenzione a tutti i passaggi come ho 'spannometricamente' accennato, assistiti da un tecnico, un avvocato e un notaio di vostra fiducia, dovrebbe potervi tutelare effettuando lo scioglimento della clausola.

Procedendo con quest'"assetto di sicurezza", ricco dei personaggi sopra menzionati, il preliminare lo farei dal notaio, in modo da predisporre già il futuro rogito.

Tengo a sottolineare che un'agenzia immobiliare composta da agenti preparati e con la documentazione a posto e i controlli già fatti per bene, come citavo in premessa, è sufficiente per far fare tutto al suo staff, incluso la sottoscrizione del preliminare in agenzia e l'interlocuzione con la banca e il suo perito. Ma devono essere preparati. Se lo sono affidatevi, altrimenti ogni dubbio sarà sicuramente dissipato dall'"assetto di sicurezza" poc'anzi citato.

Rispetto, invece, ai prodotti bancari per un acquisto del genere, non essendo io un mediatore creditizio, vi direi di rivolgervi ad uno capace o direttamente alla banca di vostra fiducia.

Quanto fin qui è frutto della mia umile esperienza. Spero di essere stato di aiuto.

Cari saluti

 

[brina82]

Io ed il mio compagno vorremmo comprare da privato una casa indipendente attualmente allo stato grezzo avanzato (ci sono gli impianti, manca la posa del pavimento, finestre e i sanitari). Il prezzo richiesto è di 350k a cui vanno aggiunti circa 130k per ultimare i lavori (stimati verbalmente dal nostro geometra durante una visita). I lavori sono iniziati nel 2011 e risultano fermi dal 2021; causa dello stop: separazione degli attuali proprietari.
Il prezzo è per noi ingente ma la casa fa al caso nostro e vorremmo tentare chiedendo un mutuo che preveda acquisto + completamento lavori. Per questo motivo abbiamo un appuntamento con la banca per chiedere la fattibilità del mutuo.
L'agenzia ci propone intanto di firmare il compromesso con la clausola per l'acquisto subordinato all'accettazione del mutuo da parte della banca; ci è sembrata un po' frettolosa di finalizzare l'accordo e al momento non ci è stata fornita nessuna documentazione relativa all'immobile.

Prima di procedere con la firma vogliamo assicurarci che tutta la documentazione sia in regola onde evitare spiacevoli sorprese. Da ignoranti in materia ci chiediamo:

• che documenti dobbiamo richiedere e controllare (es. validità permesso di costruire, conformità dei lavori, ...)?;
• come ci tuteliamo da un eventuale no della banca per essere sicuri di non perdere caparra e spese agenzia? La clausola "acquisto subordinato all'accettazione del mutuo" è sufficiente per tutelarci da un eventuale rifiuto della banca? (Conviene portarsi un avvocato al momento della firma del compromesso?);
• in caso di mutuo negato, ci sono alternative al mutuo SAL? abbiamo una liquidità di circa 150k e uno stipendio indeterminato da 2200/mese e una partita IVA con CU 2024 da 40k (netti mensili circa 2400);
• il compromesso conviene farlo in agenzia o fare una scrittura ufficiale dal notaio?;
• quali spese extra ci possiamo aspettare?

Qualsiasi consiglio o considerazione in merito è ben accetto!!

Fatevi assistere da un tecnico; nel caso in cui la documentazione in possesso dell'Agenzia o del proprietario fosse carente, chiedete un accesso agli atti.

Fondamentale sarebbe capire anche lo stato della pratica strutturale (Genio Civile), e questa è una chicca che vale 10 consulenze, perchè nel 90% dei casi nessuno indaga, ma poi spuntano le sorprese...

 

[Daniele80]

Documentazione da verificare:
-planimetrie del progetto approvato per constatare che corrisponda allo stato di fatto
- verificare quando scade il permesso di costruire, se fosse già scaduto informarsi se occorre pagare ulteriori oneri al comune
- verificare se il lotto di terreno rispetta i confini della proprietà

Clausola per l'ottenimento del mutuo:
- deve essere apposta una CONDIZIONE SOSPENSIVA all'ottenimento della delibera del mutuo; solo se è una condizione sospensiva il pagamento dell'agenzia è subordinato all'accettazione del mutuo

Mutuo SAL:
- non ci sono alternative a meno che non abbiate la disponibilità per comprare il grezzo e poi fate il mutuo per finirla
- il mutuo sal è molto oneroso, informarsi bene con la banca quali sono i costi reali e totali; molto spesso occorre pagare ogni uscita del perito e ogni uscita del sal occorre tornare dal notaio per ratificarla

 

[francesca63]

La clausola "acquisto subordinato all'accettazione del mutuo" è sufficiente per tutelarci da un eventuale rifiuto della banca?

No, va scritta meglio, almeno con indicata la cifra minima che vi serve ottenere, una scadenza della clausola con una tempistica adeguata affinché la banca faccia controlli reddituali e perizia.
Ma non sottoscriverei nessuna proposta senza essere prima andati in banca per capire se la cosa è fattibile, e senza aver fatto controllare da un tecnico di fiducia la situazione dell’immobile.
A me personalmente, non essendo un tecnico, spaventa l’idea di comprare un immobile iniziato nel 2011, fermo dal 2021 e mai portato a termine.

 

[F-3BO]

Personalmente, quale agente immobiliare da 36 anni, quando mi viene conferito un incarico di vendita di un immobile inconsueto, quale quello che vi accingete a comprare (non mi capita spesso di vendere un immobile non ancora completato), ingaggio subito a mie spese un tecnico di mia fiducia affinché esamini attentamente la pratica e mi prepari una relazione integrata di conformità catastale e regolarità urbanistica, indicando le eventuali pratiche urbanistiche necessarie per portare il tutto a termine. Trattandosi di una relazione asseverata, che mi costa qualche centinaio di Euro, è già un documento che rasserena i potenziali acquirenti. Inoltre metto loro a disposizione il tecnico stesso per eventuali chiarimenti 'de visu'.

Tutto ciò accompagna le visure ipotecarie di rito (con note ipotecarie in caso di iscrizioni da approfondire) e la documentazione dell'immobile (provenienze, ecc.) che ho in cartellina, completando così le ispezioni possibili sulla casa.

Più che uno 'spot' sul mio modus operandi, quanto appena scritto mi serve per suggerirvi che se l'agenzia non dispone di controlli già fatti da un tecnico, potreste portarne uno voi in agenzia chiedendo di visionare la documentazione in loro possesso. Questo già vi rasserenerebbe, qualora l'agenzia non fosse disposta a darvi copia della documentazione in assenza di una proposta scritta.

Rispetto, invece, alla clausola sospensiva "acquisto subordinato all'accettazione del mutuo", questa credo sia sufficiente a tutelarvi solo se la banca è disposta a darvi l'ok per il mutuo in pochi giorni (max due settimane), 'ok' che non vi darà mai per iscritto (o almeno a me non capita da anni...) e che riguarda solo l'eventuale capienza reddituale.

Un rafforzativo di questo 'ok' potrebbe essere una perizia anticipata (questo mi è capitato invece frequentemente) a vostre spese, ove il tecnico della banca trovi le cose a posto e dia esito positivo alla banca. Avuto il benestare circa il vostro reddito e una perizia svoltasi con esito favorevole, mancherebbe soltanto la sicurezza circa l'inesistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che nel frattempo, se intanto siete in fase di proposta e vi state attivando per fare tutto quel che ho scritto finora, avrete accertato tramite approfondite visure ipotecarie che lo studio del vostro notaio si sarà premunito di eseguire (sempre a vostre spese).

Attestata la regolarità urbanistica e catastale mediante l'ok della perizia bancaria e della capienza della rata nel vostro reddito, oltre che la tranquillità rispetto alle visure ipotecarie, lo scioglimento della clausola sospensiva potrebbe a mio avviso esser fatto, per poi procedere alla firma di un preliminare con il versamento della relativa caparra.

Un avvocato al momento della firma del compromesso? Se decidete di farvi assistere da un avvocato, che sia un esperto di immobiliare e sia presente già al momento del raccoglimento della proposta di acquisto, in modo da redigere lui la clausola sospensiva nel modo più appropriato e seguire tutti gli aspetti che ho descritto fin qui, atti a sciogliere poi la stessa ed andare avanti.

C'è da sottolineare che, se si volesse essere pignoli, OGNI mutuo può saltare fino al momento del rogito e le casistiche possono essere molteplici... di solito un'elevata attenzione a tutti i passaggi come ho 'spannometricamente' accennato, assistiti da un tecnico, un avvocato e un notaio di vostra fiducia, dovrebbe potervi tutelare effettuando lo scioglimento della clausola.

Procedendo con quest'"assetto di sicurezza", ricco dei personaggi sopra menzionati, il preliminare lo farei dal notaio, in modo da predisporre già il futuro rogito.

Tengo a sottolineare che un'agenzia immobiliare composta da agenti preparati e con la documentazione a posto e i controlli già fatti per bene, come citavo in premessa, è sufficiente per far fare tutto al suo staff, incluso la sottoscrizione del preliminare in agenzia e l'interlocuzione con la banca e il suo perito. Ma devono essere preparati. Se lo sono affidatevi, altrimenti ogni dubbio sarà sicuramente dissipato dall'"assetto di sicurezza" poc'anzi citato.

Rispetto, invece, ai prodotti bancari per un acquisto del genere, non essendo io un mediatore creditizio, vi direi di rivolgervi ad uno capace o direttamente alla banca di vostra fiducia.

Quanto fin qui è frutto della mia umile esperienza. Spero di essere stato di aiuto.

Cari saluti

Grazie mille per le preziose delucidazioni.

Non siamo in possesso di nessuno dei documenti da lei citati (relazione di integrità catastale e regolarità urbanistica, visura ipotecaria) e, per pura ignoranza in materia, ci stavamo cingendo alla firma senza adeguata consapevolezza sulla complessità della situazione. L'impressione è che l'agente immobiliare che segue la vendita non sia molto preparata sull'argomento (vendita di casa allo stato grezzo) e abbia "fretta" di finalizzare l'accordo, ma spero vivamente di sbagliarmi. Ad ogni modo chiederemo all'agenzia di fornisci la documentazione e, in caso non fosse in loro possesso, dovremo provvedere in autonomia affidandoci a geometra e notaio.

Fatevi assistere da un tecnico; nel caso in cui la documentazione in possesso dell'Agenzia o del proprietario fosse carente, chiedete un accesso agli atti.

Fondamentale sarebbe capire anche lo stato della pratica strutturale (Genio Civile), e questa è una chicca che vale 10 consulenze, perchè nel 90% dei casi nessuno indaga, ma poi spuntano le sorprese...

Grazie!

Lo stato della pratica strutturale (Genio Civile) da lei citato può essere controllato da un tecnico, es. geometra?

Documentazione da verificare:
-planimetrie del progetto approvato per constatare che corrisponda allo stato di fatto
- verificare quando scade il permesso di costruire, se fosse già scaduto informarsi se occorre pagare ulteriori oneri al comune
- verificare se il lotto di terreno rispetta i confini della proprietà

Clausola per l'ottenimento del mutuo:
- deve essere apposta una CONDIZIONE SOSPENSIVA all'ottenimento della delibera del mutuo; solo se è una condizione sospensiva il pagamento dell'agenzia è subordinato all'accettazione del mutuo

Grazie!

Abbiamo fatto una seconda visita dell'immobile con un geometra di riferimento ma non abbiamo pensato a procedere ad una verifica con progetti alla mano: segno nella lista delle cose da fare!
Idem per quanto riguarda la validità del permesso di costruire.

Clausola per l'ottenimento del mutuo:
Domanda per capire se ho capito: la clausola per l'ottenimento del mutuo è di per sé una condizione sospensiva o va esplicitamente indicato che la clausola vale come condizione sospensiva?

No, va scritta meglio, almeno con indicata la cifra minima che vi serve ottenere, una scadenza della clausola con una tempistica adeguata affinché la banca faccia controlli reddituali e perizia.
Ma non sottoscriverei nessuna proposta senza essere prima andati in banca per capire se la cosa è fattibile, e senza aver fatto controllare da un tecnico di fiducia la situazione dell’immobile.
A me personalmente, non essendo un tecnico, spaventa l’idea di comprare un immobile iniziato nel 2011, fermo dal 2021 e mai portato a termine.

Ok, quindi ad esempio "acquisto subordinato all'accettazione di un mutuo di almeno 500k entro il 31 marzo 2025"?

Lo stato dell'immobile è stato controllato da un nostro geometra di riferimento che non ha evidenziato problemi durante la visita; quello che non abbiamo pensato di fare (e che faremo sicuramente) è un'altra visita con progetto alla mano per controllare che tutto corrisponda esattamente.

Comunque grazie

 

[Jan80]

Ok, quindi ad esempio "acquisto subordinato all'accettazione di un mutuo di almeno 500k entro il 31 marzo 2025"?

Meglio acquisto subordinato all' accettazione di mutuo per un ammontare di netto erogato pari a un minimo di € 500mila con una rata massima mensile di € 800 entro il 31 marzo 2025.

Con i dati che vorrai inserire e che già conosci è bene già chiedere una verifica di fattibilità all' istituto di credito, in modo da conoscere se l'operazione sia possibile/ sostenibile per te, altrimenti conviene non perderci più tempo.

La documentazione da verificare da subito per la parte di verifica di legittimità urbanistico-edilizia e catastale invece dipende da come sia nato il fabbricato:
A. Nuova costruzione del 2011, con titolo edilizio prorogato o nuovo titolo fino ad arrivare al 2021 con un appartamento al grezzo;
B. Ristrutturazione di un appartamento in edificio esistente che si è allungata per 10 anni e non ancora ultimata.

 

[francesca63]

Domanda per capire se ho capito: la clausola per l'ottenimento del mutuo è di per sé una condizione sospensiva o va esplicitamente indicato che la clausola vale come condizione sospensiva?

Meglio, specificare, e scrivere bene una clausola chiara evita problemi in caso di problemi o contenzioso.

Lo stato dell'immobile è stato controllato da un nostro geometra di riferimento che non ha evidenziato problemi durante la visita; quello che non abbiamo pensato di fare (e che faremo sicuramente) è un'altra visita con progetto alla mano per controllare che tutto corrisponda esattamente.

Probabilmente ha solo controllato dal punto di vista funzionale , di come sono stati eseguiti i lavori, cosa manca da fare e a che prezzo.
Ma forse avrebbe dovuto suggerirvi lui di eseguire controlli più approfonditi sui permessi edilizi.
Più importante ancora, in questa fase, è andare in banca: se il finanziamento (acquisto e completamento) non è fattibile, inutile fare tutto il resto.
Non fatevi mettere fretta se non siete convinti.
Meglio perdere un immobile che comprare problemi.

 

[F-3BO]

Meglio, specificare, e scrivere bene una clausola chiara evita problemi in caso di problemi o contenzioso.

Probabilmente ha solo controllato dal punto di vista funzionale , di come sono stati eseguiti i lavori, cosa manca da fare e a che prezzo.
Ma forse avrebbe dovuto suggerirvi lui di eseguire controlli più approfonditi sui permessi edilizi.
Più importante ancora, in questa fase, è andare in banca: se il finanziamento (acquisto e completamento) non è fattibile, inutile fare tutto il resto.
Non fatevi mettere fretta se non siete convinti.
Meglio perdere un immobile che comprare problemi.

Sì, domani abbiamo appuntamento in banca per capire la fattibilità della cosa da un punto di vista finanziario e, sulla base di quanto emergerà, capiremo il da farsi.

L'intenzione infatti è quella di comprare casa, non di comprare problemi (mi piace molto la sua frase, me la ricorderò).

Quello che ci è sempre più evidente è la difficoltà a trovare una persona esperta del settore che abbia chiari tutti i passaggi per fare le cose nel modo più sicuro possibile e che li esponga spontaneamente (ovvero senza necessità di domande dirette in merito).
Quindi dovremo armarci di pazienza e buona volontà per informarci in autonomia sulle "buone prassi" da seguire per tutelarci il più possibile.

Grazie mille per tutti gli spunti!

 

[Antonio Malgieri]

Sì, domani abbiamo appuntamento in banca per capire la fattibilità della cosa da un punto di vista finanziario e, sulla base di quanto emergerà, capiremo il da farsi.

L'intenzione infatti è quella di comprare casa, non di comprare problemi (mi piace molto la sua frase, me la ricorderò).

Quello che ci è sempre più evidente è la difficoltà a trovare una persona esperta del settore che abbia chiari tutti i passaggi per fare le cose nel modo più sicuro possibile e che li esponga spontaneamente (ovvero senza necessità di domande dirette in merito).
Quindi dovremo armarci di pazienza e buona volontà per informarci in autonomia sulle "buone prassi" da seguire per tutelarci il più possibile.

Grazie mille per tutti gli spunti!

Perdonatemi se mi ripeto su un punto... se portate con voi in agenzia un tecnico molto esperto, questi saprà che documentazione richiedere all'agenzia e quale per proprio conto, onde redigere la "relazione integrata di conformità catastale e regolarità urbanistica".
Questa relazione il tecnico non la può "asseverare" (firmare sottoscrivendo il tutto con estrema certezza) se prima non ha proceduto a venire in possesso dei documenti da esaminare per capire cosa fare al fine di venire a capo di tutto o, al contrario, dirvi di lasciar perdere perché la cosa non è fattibile.
Quindi sulla sua relazione il tecnico descriverà lo stato attuale delle cose e tutti i passaggi necessari al completamento della pratica e gli uffici a cui rivolgersi (genio civile, accesso agli atti, sovrintendenza... e chi più ne ha più ne metta).
E con questo avrete dissipato ogni dubbio circa il completamento delle opere edilizie.
Vi dico che la relazione di cui parlo è talmente importante, che i notai più pignoli che mi capita di incontrare a Roma in occasione di atti notarili, allegano la relazione all'atto di compravendita a completamento dell'articolo del rogito in cui si parla di edilizia urbanistica, dato che si tratta di dichiarazioni del venditore (l'ultimo rogito del genere mi è capitato il 20 dicembre u.s. ad opera di un famoso notaio già 2 volte Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato).
Quindi è una relazione che vi spiega proprio tutto quel che c'è da sapere, nulla escluso.
La banca nel frattempo vi avrà dato le sue informazioni dal punto di vista finanziario.
E, se riterrete che i colleghi non sono di vostra fiducia, portatevi un avvocato già al ritiro della proposta.
Quando da me vengono con l'avvocato (non capita spesso ma capita) io sono contento, perché facciamo presto, avendo tutto a disposizione.
Scusate se mi sono ripetuto: l'ho fatto con la migliore delle intenzioni.
Un caro saluto e buona fortuna.