Acquisto con sanatoria in corso di approvazione più postuma

[SALVES]

Di trovarti in situazioni spiacevoli che è meglio non incapparci, segui i consigli del tuo tecnico e di quanti già ampiamente hanno risposto al post iniziale.

Si è sicuro che qunto variato senza preventiva autorizzazione è conforme a quello che prevede il regolamento edilizio locale e/o occorra adeguare con uteriori elaborati grafici e quant'altro?

Attenzione la gatta frettolosa fa i gattini ciechi.

Ciao salves

 

[ele87luca]

E per la postuma decennale come la vedete la cosa? Può essere fatta in questo modo??? "Inoltre ho saputo poco tempo fa, in merito alla polizza assicurativa postuma decennale, che il costruttore l'ha già fatta nel mese di aprile 2012 per tutti e 4 gli appartamenti in quanto ne aveva venduto uno in corso di costruzione.
E' regolare??? Io nel caso diventassi proprietaria nel mese di novembre 2012 avrei già perso 7 mesi di polizza postuma. ???!!!"

 

[H&F]

Il mio punto interrogativo è il seguente: se io facessi come vorrebbe il costruttore supportato dall'agenzia cosa rischierei?

I rischi di compra in costruzione.
Non ostante esistano alcuni rischi, molti comprano in costruzione.
Dovresti tu raggiungere la consapevolezza se questi rischi sono accettabili o meno.
Uno ha già comprato in costruzione. Avrà valutato che si poteva fare. Una banca ha dato un mutuo a stati di avanzamento. Sono tutti elementi da pesare.
Ci sono rischi anche quando si attraversa la strada. Ciò non ostante , tutti attraversiamo le strade. Un professionista di livello potrà valutare se ha ragione l'agente immobiliare od il tuo geometra, che non è stato, a mio parere, esauriente nel fornirti spiegazioni.

 

[H&F]

Dopo un breve esame della legge 122/2004 e successivo decreto attuativo, mi sembra di potere essere vicino a sciogliere la riserva a favore dell'agente immobiliare e contraria al tuo tecnico. Ma voglio per serietà fare qualche altra riflessione e tornerò magari domani sull'argomento.
Faccio notare però che mi sembra che il costruttore abbia correttamente fatto la polizza ad aprile 2012. Leggo infatti nella legge che : la polizza decennale postuma va fatta dal momento della fine dei lavori e non da quando tu compri. Quindi non perdi niente.
Evidentemente c'è stata un pò di confusione sul tuo post, e non è stato notato che tu avevi detto che i lavori sono terminati qualche mese fa..
Altra confusione, mi sembra, sia stata fatta tra fidejussione sui pagamenti effettutai in costruzione e postuma decennale (artt. 3 e 4 della 210/2004). Due cose distinte ed entrambe facenti parte di quello che è chiamato "pacchetto" pro-compratore di immobili in costruzione.

Spero di proseguire presto l'esame di valutazione dei rischi, che mi sembrano molto ridimensionati. Ecco perchè sono più favorevole all'agente immobiliare che al geometra.
Mi riservo un ultimo pensiero. Ciao

 

[ele87luca]

Seguirò il tuo consiglio H&F, mi rivolgerò ad un professionista di livello.
In merito alla postuma cosa ne pensi? E' giusto che decorra già?

 

[H&F]

Seguirò il tuo consiglio H&F, mi rivolgerò ad un professionista di livello.
In merito alla postuma cosa ne pensi? E' giusto che decorra già?

Si, se leggi nel mio post ho citato che la decennale postuma, se ho ben letto la legge, va fatta dal costruttore quando finisce i lavori e non quando vende l'immobile.
Ma vorrei rileggere con calma la legge ed il decreto attuativo che è altrettanto importante. Spero domani di farti due righe di aggiornamneto ( a mente più fresca ).
Tieni anche conto che l'abitabilità è stato un argomento molto trattato su questo forum e ha soluzioni diverse.

 

[ele87luca]

La decennale postuma è stata fatta ad aprile 2012 ma i lavori stanno terminando adesso (agosto 2012) e il fine lavori non è stato ancora presentato in quanto stanno aspettando la sanatoria! Anche qui mi riserverò di informarmi meglio perché secondo me non va bene!

 

[Abakab]

La decennale postuma è stata fatta ad aprile 2012 ma i lavori stanno terminando adesso (agosto 2012) e il fine lavori non è stato ancora presentato in quanto stanno aspettando la sanatoria! Anche qui mi riserverò di informarmi meglio perché secondo me non va bene!

Ecco brava fai seguire al costruttore l'iter normale per una vendita tranquilla:
Sanatoria
Chiusura lavori
Accatastamento
Ace e documentazione varia richiesta dal notaio
Rogito
... e vivi contenta!!
La decennale postuma ha efficacia con la chiusura lavori!!

 

[H&F]

Scusami, senza volerti mancare di rispetto, che non lo farei con nessuno, non è materia che puoi gestire da sola, nè con il tuo geometra che mi sembrta, non sia stao esauriente in nessun punto.
Ho dovuto leggere io la legge 210/2004 per verificare che sembra corretto quanto ha fatto il costruttore. La situazione va vista "documentalmente". Ciò quali sono i documenti che finora ha prodotto il costruttore.

E se vuoi aspettare tutto l'iter che Abakab ti suggerisce per vivere contente, prenditi il rischio che qualcun altro compri questo alloggio mentre tu gradisci non essere frettolosa.

Io ho seguito il tuo quesito : quale rischi hai a fare un compromesso adesso ( ed il rogito quando vorrai d'intesa con il costruttore) e ti ho dimostrato,mi sembra, che puoi comprare adesso come fanno tantissimi che comprano "in costruzione",
ove il termine "in costruzione" ha un suo significato giuridico, che non vuol dire che muratori girino o non girino in cantiere.
La questione dell'abitabilità al rogito o dopo il rogito è materiata ampiamente trattata nel forum.
La questione ACE ( chiedo scua ad Abakab ) è un questione irrisoria, e comunque sarebbe da avere al rogito e non al preliminare. Un certificato ACE costa come una cenetta a base di pesce x 2. E se non c'è si scrive classe "G", e quando vuoi la fai rifare.

L'unico problema che io vedo negli acquisti da costruttore è il suo quadro economico-fianziario : arriverà a consegnarmi l'immobile ( cioè al rogito )?
E quali garanzie debbeo cercare per coprire questa evenienza ?

La famosa decennale postuma è una granzia sui difetti, crolli etc, eventi ben confinati ad un campo tecnico.

Ecco perchè ti ho parlato di tecnico di livello. Ciò esperto ed osservatore a 360°. Non vorrei scendere in ulteriori dettagli, ma un tecnico di livello ti può dare una tranquillità ben superiore della decennale postuma.

Ti faccio un esempio brutale, come è mio stile : la decennale postuma copre i crolli e le ricostruzioni dell'edificio per vizio di costruzione : se il crollo demolisce un'opera d'arte che hai in casa o spappola la tua collana di perle vere credo che resterai senza opera d'arte e collana.

Ma questo vale per qualunque immobile e di qualunque età.

Ti sei chiesta quanto costi una postuma decennale ?
Ti prego informati. Il suo costo è un indice del rischio.

 

[Abakab]

La questione ACE ( chiedo scua ad Abakab ) è un questione irrisoria, e comunque sarebbe da avere al rogito e non al preliminare

Non avere un quadro chiaro sulla base di quanto molti utenti espongono i loro problemi può creare difficoltà nel dare risposte esaudienti.
Mi è sembrato di capire che la forzatura del costruttore sia nel portare ele87 al rogito (ho dato per scontato che vi sia già un preliminare)ed è in questo senso che ho dato le mie risposte ..è vero l'Ace è il minimo dei problemi ma diventa documento essenziale ( pensa che in Piemonte l'Ace è previsto anche per una vendita a rustico), così come i vari permessi, Dia, accatastamento, richiesta agibilità etc. etc.
Non lo sò ..mi sembra che questo voler rogitare frettolosamente ( sempre che un notaio lo faccia) prima di sistemare le cose per come dovrebbero essere sistemate a me personalmente non convince .. e in questo senso ho consigliato ele87.