Acquisto immobile in edilizia convenzionata.

[davideboschi]

se mi dovessi rifiutare di concludere l'accordo a queste condizioni perderei la caparra?

Non sei tu che ti rifiuti. L'atto non si può fare perché illegale.
Di fatto avete stipulato un preliminare cui non può seguire l'atto, perché il prezzo indicato viola la convenzione con il Comune. Quindi o si va a rogito al prezzo convenzionato, o non si va a rogito.
Se non si va a rogito il responsabile è il venditore, perché l'informazione del prezzo di convenzione era lui che doveva procurarsela e fornirla a te e al notaio. E comunque la possibilità di andare a rogito ce l'ha, al prezzo convenzionato.
In considerazione di ciò, ci sarebbero addirittura gli estremi per chiedere il doppio della caparra (ma questo richiederebbe veramente una causa e degli avvocati, non so quanto valga la pena).

se il venditore non restituisce la caparra spetta a lui pagare le spese notarili

Se il venditore non restituisce la caparra è fuorilegge e basta, non c'entra con chi deve pagare questo o quello. Sono soldi tuoi e ti vanno restituiti.

ad oggi non ho pagato nessun notaio, ma penso che alla fine vorrà un compenso, no

Lo vorrà, e magari nel compromesso avete pure scritto che lo paghi tu, ma non vedo perché dovresti pagarlo tu quando se non si va a rogito è per colpa o dolo del venditore.

Domanda: nel preliminare c'è scritto che l'immobile è in edilizia convenzionata?
E c'è scritto che il notaio lo paghi tu, sia per il preliminare che per l'atto?

 

[Utente Cancellato 72152]

Di fronte alla certezza di dover restituire la caparra, aggiungerci le spese legali sarebbe da dementi; quando il venditore lo capirà, ti restituirà la caparra spontaneamente ( se ha i soldi necessari).

Tutto corretto quanto affermi, ma forse trovi un tapino che preferisce tenersi la caparra per 7 anni affrontando una causa, con il ragionamento "chissà dove sono fra 7 anni".
Non è da escludere che per farsi ridare la caparra serva scomodare un legale.
Comunque, i legali ci stanno apposta. Se necessari, vanno attivati, quando l'altra parte "non ci sente".

Domanda: nel preliminare c'è scritto che l'immobile è in edilizia convenzionata?
E c'è scritto che il notaio lo paghi tu, sia per il preliminare che per l'atto?

Sono curioso anche io di leggere le risposte. Se nel preliminare si parla di "diritto di superficie", che equivale a "edilizia convenzionata", qualche domanda se la sarebbe dovuta fare anche il promissario acquirente.

 

[Manzoni Maurizio]

il notaio che ha stipulato il preliminare doveva sapere che in edilizia convenzionata ci sono dei vincoli, quindi ha mancato, il venditore ti ha promesso un immobile ad un prezzo e così dev'essere, quindi spetta a Lui il costo dello svincolo, la banca a quel punto ti finanzierebbe, tu non hai nessuna colpa e quindi potresti chiedere il doppio della caparra ai venditori se non svincolano l'immobile.

 

[Utente Cancellato 72152]

potresti chiedere il doppio della caparra ai venditori se non svincolano l'immobile.

..... ma tra CHIEDERE ed OTTENERE, ci sono di mezzo le carte bollate di un legale

 

[Umberto Granducato]

E comunque la possibilità di andare a rogito ce l'ha, al prezzo convenzionato.
In considerazione di ciò, ci sarebbero addirittura gli estremi per chiedere il doppio della caparra

Esatto proprio cosi, sono d'accordo

 

[francesca63]

Ho parlato con il venditore ma lui resta fermo sul prezzo iniziale, e non vuole scendere al prezzo massimo di cessione.
L'accordo è saltato, perchè noi non abbiamo intensione di dargli più del dovuto (visto la legge)..adesso...la nostra caparra ci verrà data indietro visto che il vecchio compromesso risulta nullo perchè presenta la vecchia cifra e dovevamo farne uno nuovo con il PMC?

Il venditore è in torto marcio, e anche il notaio secondo me non ha fatto le dovute verifiche, dopo aver letto l'atto di provenienza.
In teoria, "la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex art. 1419, co. 2 e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione" (sic Cass. 2017/n. 21)".
Quindi tu potresti chiedere il doppio della caparra, oppure l'esecuzione in forma specifica; cioè potresti, con una causa, obbligare il venditore a vendere al prezzo massimo consentito.
Puoi anche decidere di "accontentarti" della restituzione della caparra; ma, se fossi in te, vedrei come si comporta il venditore.
Se te la restituisce spontaneamente e paga lui il notaio, ok.
Se fa il furbo e ti fa attendere, io allora andrei giù più pesante, e chiederei il doppio.
L'esecuzione in forma specifica sarebbe preferibile, ma dovendo fare mutuo rischieresti, ora che la causa finisce, di non avere più certezze con la banca, e diventa non conveniente.

 

[Paolo]

Ma la convenzione il Notaio che ha fatto il preliminare l'aveva letta?
Il Comune ha il diritto di prelazione?Comunque se c'è prezzo massimo imposto, il contratto preliminare con cifra superiore è nullo.
La caparra va restituita immediatamente, il Notaio direi che ha delle responsabilità

 

[Lin0]

Tutti bravi a dare consigli, intanto i casini li ha lui

 

[Umberto Granducato]

Comunque se c'è prezzo massimo imposto, il contratto preliminare con cifra superiore è nullo.

il contratto non è nullo.
L'acquirente ha diritto di acquistare al prezzo imposto, è una nullità parziale come precisato sopra da Francesca

 

[Jan80]

Come scrive sempre qualcuno su questo forum, bisognerebbe leggere quanto firmato.

il notaio che ha stipulato il preliminare doveva sapere che in edilizia convenzionata ci sono dei vincoli, quindi ha mancato

Per me è troppo strano, a mio avviso ci devono essere delle clausole sospensiva /risolutive sullo svincolo o magari proprio sul buon esito del mutuo.